房地产投资及其风险（1）
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房地产投资及其风险（1）
单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]；
1. （）对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。
A、房地产开发投资
B、房地产置业投资
C、房地产间接投资
D、投资房地产投资信托基金
显示答案
【答案解析】B
其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。参见教材P11。
2. （），是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A、投资房地产企业债券
B、房地产置业投资
C、投资房地产投资信托基金
D、住房抵押贷款证券化
显示答案
【答案解析】D
住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。参见教材P12。
3. 下列属于房地产投资的优点的是（）。
A、相对较低的收益水平
B、投资数额巨大
C、无法抵消通货膨胀的影响
D、提高投资者的资信等级
显示答案
【答案解析】D
房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。
4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出售或（）时，就不是长期置业投资了。
A、出售
B、抵押
C、转让
D、经营
显示答案
【答案解析】C
置业主要用于经营，即出租或自营。如出售或转让，就不是长期置业投资了。参见教材P10。
5. 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性（）。
A、租金收入
B、利息收入
C、销售收入
D、转让收入
显示答案
【答案解析】A
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。
6. 下列选项中不属于系统风险的是（）。
A、通货膨胀风险
B、市场供求风险
C、变现风险
D、决策风险
显示答案
【答案解析】D
房地产投资系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P17。
7. 2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。
A、周期风险
B、系统风险
C、政策风险
D、变现风险
显示答案
【答案解析】C
政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。参见教材P19。
8. 房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。
A、资本价值风险
B、投资风险
C、时间风险
D、周期风险
显示答案
【答案解析】C
时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。参见教材P21。
9. 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。
A、政策风险
B、机会成本风险
C、未来运营费用风险
D、收益风险
显示答案
【答案解析】C
未来运营费用风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。参见教材P20。
10. 房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。
A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险
显示答案
【答案解析】B
变现风险：房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。
11. 投资组合理论适用于（）投资者。
A、大型机构
B、中型机构
C、小型机构
D、中小型个体
显示答案
【答案解析】A
随着大型机构投资者的增加，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。参见教材P22。
12. 下列（）不属于投资的特性。
A、投资是一种经济行为
B、投资具有时间性
C、投资具有低风险性
D、投资以赚取未来价值为目标
显示答案
【答案解析】C
投资的特性：投资是一种经济行为；投资具有时间性；投资的目的是获取收益；投资具有风险性。参见教材P3。
13. 超市属于（）。
A、酒店和休闲娱乐设施投资物业
B、商用物业
C、工业物业
D、特殊物业
显示答案
【答案解析】B
商业物业投资：包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心）和出租公寓。参见教材P5。
14. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。（2011年真题）
A、土地不会毁损
B、地上建筑物有耐久性
C、变现性差
D、土地使用权益年限较长
显示答案
【答案解析】C
变现性差是房地产投资的特性。参见教材P7。
15. 关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。（2011年真题）
A、区位选择异常重要
B、不易产生资本价值风险
C、存在效益外溢
D、易受政策影响
显示答案
【答案解析】B
选项B应该是易产生资本价值风险。参加教材P8。
16. （）是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
A、投机
B、储蓄
C、投资
D、信托
显示答案
【答案解析】C
从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。。参加教材P1。
17. 下列属于投资目的是获取收益特性的是（）。
A、以牺牲现在价值为手段，赚取未来价值为目标
B、投资是现在垫支一定量的资金
C、投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价格或消费是将来的
D、现在投入的价值是确定的，未来可能获得的收益是不确定的
显示答案
【答案解析】A
Ｂ属于经济行为，Ｃ属于投资具有时间性，Ｄ属于投资具有风险性。参见教材P3。
18. 下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A、赛马场
B、高速公路
C、购物中心
D、科技产业园区
显示答案
【答案解析】B
特殊物业包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。参见教材P6。
19. 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间为（）。
A、设计寿命
B、经济寿命
C、法定寿命
D、自然寿命
显示答案
【答案解析】D
自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。参见教材P7。
20. 通过投资组合理论的原则，可以（）。
A、彻底完全抵销系统风险
B、降低个别风险
C、彻底完全抵销个别风险
D、降低系统风险
显示答案
【答案解析】B
通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。参见教材P25。
21. 某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5.5％，国债收益率为3％，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A、5.7%
B、6.6%
C、7.9%
D、9.4％
显示答案
【答案解析】B
R=3％+0.3×（15％-3％）=6.6％。参见教材P27。
22. 香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。
A、风险投资
B、投资组合
C、风险转移
D、占领世界投资市场
显示答案
【答案解析】B
投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。参见教材P23。
23. 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A、4.42%
B、8.11%
C、8.13%
D、9.54%
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【答案解析】B
注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。
参见教材P25。
24. 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。
A、10.38%
B、11.07%
C、12.45%
D、13.62%
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【答案解析】A
折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝9％＋0.23（15％－9％）＝10.38％。参见教材P27。
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参见教材P25。