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现金流量与资金时间价值 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 关于资金时间价值的说法，错误的是（）。（2010年真题） A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 显示答案  【答案解析】A 由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。参见教材P151。 2. 认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。（2012年真题） A、可贷资金利率理论 B、储蓄投资决定理论 C、流动性偏好利率理论 D、马克思利率决定理论 显示答案  【答案解析】C 流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。参见教材P153。 3. 李某从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他该应向银行还息为（）万元。 A、39.34 B、19.67 C、20.38 D、30.56 显示答案  【答案解析】B 用公式 In=P[（1+i）n-1]计算，In=100×[（1+6%／12）12×3-1]=19.67（万元）。参见教材P155。 4. 银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为6.25％，则名义年利率是（）。 A、6.02% B、6.08% C、6.50% D、6.85% 显示答案  【答案解析】B 根据i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。参见教材P157。 5. 房地产开发活动可以从物质形态和（）两个方面进行考查。 A、经营形态 B、货币形态 C、投资资金量 D、资金流通方式 显示答案  【答案解析】B 房地产开发活动可以从货币形态和物质形态两个方面进行考察。参见教材P146。 6. 对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是（）。 A、期初惯例法 B、期中惯例法 C、期末惯例法 D、任意折算法 显示答案  【答案解析】C 对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是期末惯例法。参见教材P147。 7. 可贷资金利率理论认为可贷资金的需求的构成要素不包括（）。 A、投资需求 B、赤字需求 C、社会需求 D、家庭需求 显示答案  【答案解析】C 可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成。参见教材P153。 8. 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。 A、7.5% B、7.56% C、7.71% D、7.76% 显示答案  【答案解析】D （1+0.625%）12-1=7.76%。参见教材P156。 9. 关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。（2010年真题） A、名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B、实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D、当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率 显示答案  【答案解析】D 当计息周期为“月”时，实际利率大于名义利率。参见教材P157。 10. 某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5% ，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。（2012年真题） A、3853.10 B、3868.52 C、3883.99 D、4187.36 显示答案  【答案解析】B 最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）5×12=3868.52元。参见教材P158。 11. 对于系数1/（1+i）n，我们称为（）。 A、一次支付终值系数 B、一次支付现值系数 C、等额序列支付现值系数 D、等额序列支付资金回收系数 显示答案  【答案解析】B 1/（1+i）n称为“一次支付现值系数”。参见教材P159。 12. 某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。 A、28.62 B、29.16 C、35.00 D、48.24 显示答案  【答案解析】C 12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（万元）。参见教材P160。 13. 某写字楼当前市场售价为22000元／㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元／㎡。 A、1283 B、1318 C、1166 D、1320 显示答案  【答案解析】C 折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×（1+6%）÷20=1166（元/㎡）。 参见教材P161。 14. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。 A、7019.53 B、7972.33 C、8524.15 D、8587.65 显示答案  【答案解析】B 先计算第9年初（即第8年末）按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷12）144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.33。参见教材P160。 15. 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6％，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。（2011年真题） A、91.76 B、142.40 C、150.94 D、160.00 显示答案  【答案解析】C 有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。 参见教材P161。 16. 某物业当前的市场售价为10000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为（）元／㎡。 A、896.48 B、965.60 C、934.50 D、997.06 显示答案  【答案解析】B 运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A=965.60（元/㎡）。参见教材P161。 17. 下列房地产开发经营企业的业务经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。 A、开发—销售 B、开发—持有出租—出售 C、购买—持有出租—出售 D、购买—更新改造—出售 显示答案  【答案解析】B 开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。参见教材P148。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 18. 下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。 （2011年真题） A、开发－销售模式 B、开发－持有出租－出售模式 C、购买－持有出租－出售模式 D、购买－更新改造－出售模式 E、购买－更新改造－出租模式 显示答案  【答案解析】BCE 可用排除法。A一定不是销售模式，是持有经营型的。参见教材P148。 19. 下列关于名义利率与实际利率的表述中，错误的有（）。 A、名义利率真实地反映了资金的时间价值 B、实际利率真实地反映了资金的时间价值 C、当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 D、名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E、计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 显示答案  【答案解析】AE （1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；（4）当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。参见教材P157。 20. 对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（）等。 A、土地成本 B、建造成本 C、销售收入 D、经营费用 E、出租收入 显示答案  【答案解析】ABD 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P146。 21. 关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。（2010年真题） A、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点 C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D、各期运营费用的垂直箭线全部向下 E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上 显示答案  【答案解析】ACD B选项，初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。E选项，期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。参见教材P147-150。 22. 从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。（2012年真题） A、投资利润率 B、通货膨胀率 C、投资风险 D、经济增长率 E、存款准备金率 显示答案  【答案解析】ABC 从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。参见教材P151。 判断题：请直接选出本题是否正确 23. 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的不必要补偿。 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。参见教材P151。 24. 马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。参见教材P154。 25. 复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（2012年真题） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 在实际使用中都采用较为简便的间断复利计算方式计算。参见教材P156。 26. 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（2010年真题） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 参见教材P156。 27. 某贷款年利率为6%，按月度计息，则该贷款的实际利率为6.07%。 正确 错误 显示答案  【答案解析】B i=（1+r/m）m-1=(1+6%/12)12-1=6.17%。参见教材P157。 28. 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。参见教材P157。 29. 房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P149。 30. 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 现值计算。如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。参见教材P156-157。 31. 某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09％。 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P157。 32. 年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。参见教材P158。 33. 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。参见教材P147。 34. 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积为1。参见教材P159。 35. 把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P157。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：