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经济评价与指标方法（1） 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 生产成本加上相应的（）称为完全成本。 A、营业成本 B、销售费用 C、运营费用 D、资金成本 显示答案  【答案解析】B 生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。 2. 下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。 A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次 B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 C、营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 D、出租收入=房屋出售收入-土地出租租金收入 显示答案  【答案解析】D 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。参见教材P174。 3. 对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。 A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收入 显示答案  【答案解析】D 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。 4. 营业利润与营业外收支净额之和为（）。 A、可分配利润 B、投资利润 C、税后利润 D、税前利润 显示答案  【答案解析】D 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额。参见教材P174。 5. 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现不包括（）。 A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收入 显示答案  【答案解析】D 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。 6. 下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中盈利能力静态指标的是（）。 A、财务内部收益率 B、财务净现值 C、销售利润率 D、静态投资回收期 显示答案  【答案解析】D 房地产开发投资静态指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期。房地产置业投资静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回收报率、投资回报率、静态投资回收期。房地产开发投资与置业投资的动态指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。 7. 下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。 A、财务内部收益率 B、投资回报率 C、成本利润率 D、资本金净利润率 显示答案  【答案解析】C 房地产开发投资静态指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期。房地产置业投资静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回收报率、投资回报率、静态投资回收期。房地产开发投资与置业投资的动态指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。 8. 投资者在通货膨胀的情况下，现金购买力下降，往往提高（）的预期来补偿购买力损失。 A、通货膨胀率 B、名义投资回报率 C、平均收益率 D、实际投资回报率 显示答案  【答案解析】B 在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率或投资收益率的预期，以补偿购买力的损失。参见教材P179。 9. 某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。 A、2010年6月1日至2013年2月1日 B、2010年6月1日至2013年8月1日 C、2011年8月1日至2013年2月1日 D、2011年8月1日至2013年8月1日 显示答案  【答案解析】B 出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。 10. 已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。 A、11.12% B、11.36% C、11.66% D、12.95% 显示答案  【答案解析】C FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%。参见教材P182。 11. 若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A、9.26% B、10% C、11.32% D、12.4% 显示答案  【答案解析】D 用公式（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+18%）=（1+Rr）（1+5%）求出Rr=12.4%。参见教材P186。 12. 如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（）。 A、达到了基准收益率的要求 B、超过了基准收益率的要求 C、未达到财务内部收益率的要求 D、达到了财务内部收益率的要求 显示答案  【答案解析】B 财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率。参见教材P181。 13. 某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。 A、小于20% B、满足目标收益率要求 C、大于20％ D、不满足目标收益率要求 显示答案  【答案解析】C 财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。 14. 某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。 A、3.09 B、3.48 C、3.83 D、3.92 显示答案  【答案解析】D 参见教材P187。 15. 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，其设定的目标收益率Ic与动态投资回收期Pb之间的关系是（）。 A、Pb越大，Ic越小 B、Ic越小，Pb越大 C、Ic越大，Pb越大 D、Pb与Ic无关 显示答案  【答案解析】C Ic越大，则每一年的净现金流量的折现值越小，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间越长，即动态投资回收期越长。参见教材P187。 16. 某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12％，按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。 A、1005.54 B、1115.84 C、1255.09 D、1333.90 显示答案  【答案解析】C 一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1年。计算过程如下：10000×[（1+12％/4）2÷2×4－1]=1255.09（万元）。参见教材P190。 17. 某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为 （）。 A、10% B、11.27% C、14.18% D、22.55% 显示答案  【答案解析】D A=200×10％（1+10％）10／[（1+10）10-1]=32.55（万元），32.55-200×10％=12.55（万元），则（10+12.55）÷100=22.55％。参见教材P200。 18. 关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。 A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B、还款当年按年末偿还，按全年计息 C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率 D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清 显示答案  【答案解析】C 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率。参见教材P201。 19. 一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。 A、0.18 B、2.83 C、3.39 D、5.00 显示答案  【答案解析】B 先算出当期应还本付息资金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（万元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。 20. （）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。 A、流动比率 B、偿债备付率 C、资产负债率 D、利息各付率 显示答案  【答案解析】C 资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。 21. 一般而言，房地产开发项目的存货占流动资金的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。 A、80% B、90% C、95% D、100% 显示答案  【答案解析】D 一般而言，房地产开发项目的存货占流动资金的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P205。 22. 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。 A、28.73 B、29.11 C、344.74 D、349.31 显示答案  【答案解析】B 参见教材P202。 23. 流动比率，下列说法不正确的是（）。 A、流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100% B、又称之为“银行家比率” C、又称之为“二对一比率” D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上 显示答案  【答案解析】A A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。参见教材P204-205。 24. 方案经济比选存在的关系不包括（）。 A、互斥关系 B、独立关系 C、相关关系 D、独立互斥关系 显示答案  【答案解析】D 在各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。参见教材P206。 25. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。 A、10.0% B、14.0% C、25.0％ D、35.0％ 显示答案  【答案解析】D 资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。参见教材P199。 26. 相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A、投资利润率 B、投资回报率 C、资本金利润率 D、资本金净利润率 显示答案  【答案解析】B 相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。参见教材P200～201。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：