风险分析与决策（1）
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风险分析与决策（1）
单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]；
1. 置业投资的不确定因素不包括（）。
A、购买价格
B、空置率
C、运营费用
D、资本化率
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【答案解析】D
置业投资的不确定因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P215。
2. 下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。（2011年真题）
A、建安工程费
B、土地费用
C、空置率
D、容积率
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【答案解析】C
置业投资的不确定因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P215。
3. 房地产开发项目盈亏平衡分析包括（）。
A、多因素临界点组合
B、最低运营费用比率
C、最低购买价格
D、最高租售数量分析
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【答案解析】A
房地产开发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材P219。
4. 某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。
A、1.4
B、1.5
C、1.6
D、1.7
显示答案
【答案解析】D
土地费用为固定成本，容积率平衡点=2600÷[（12000-4500）×0.2]=1.7。参见教材P216。
5. 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。
A、利润为零
B、允许的最低经济效益指标
C、最大费用
D、最大利润
显示答案
【答案解析】B
临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P218。
6. 某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30％的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（）元／m。（2012年真题）
A、6500.00
B、6878.31
C、7142.86
D、7751.94
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【答案解析】B
x×9-13500-x×9×5.5%=45000，解得x=6878.31(元/㎡)。参见教材P220。
7. 某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡。
A、2350.00
B、2937.50
C、3250.00
D、4062.50
显示答案
【答案解析】A
单位变动成本=(4×10000×0.8×4500-50000000)/（4×10000）=2350（元/㎡）。参见教材P216。
8. 保本点分析，是分析计算一个或（）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A、2
B、3
C、4
D、多个
显示答案
【答案解析】D
参见教材P218。
9. （）是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的（）。
A、最低土地取得价格
B、最高土地取得价格
C、最高工程费用
D、最高购买价格
显示答案
【答案解析】B
最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。参见教材P218。
10. 在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。（2012年真题）
A、相互关联
B、相互排斥
C、相互独立
D、相互制约
显示答案
【答案解析】C
多因素敏感性分析假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P223。
11. 敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A、动态确定性
B、动态不确定性
C、静态确定性
D、静态不确定性
显示答案
【答案解析】B
敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。参见教材P227。
12. 对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。（2008年真题）
A、地价
B、建造成本
C、贷款利率
D、资本化率
显示答案
【答案解析】D
参见教材P224。
13. 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。
A、影响重要性
B、变动可能性
C、发生经常性
D、类型归属性
显示答案
【答案解析】B
参见教材P229。
14. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。
A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
显示答案
【答案解析】D
解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。参见教材P230。
15. 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元。
A、2677.5
B、3680.60
C、4003.50
D、5356.80
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【答案解析】A
项目净现值期望值=5680×45%+2450×35%+（-3680×20%）=2677.5（万元）。参见教材P232。
16. 有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。
A、52%
B、58%
C、62%
D、68％
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【答案解析】A
（65／125）×100％=52％。参见教材P233。
17. （）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A、盈亏平衡分析
B、敏感性分析
C、风险辨识
D、临界点分析
显示答案
【答案解析】C
风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。参见教材P228。
18. 某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50％和20%，该项目净现值的期望值是（）万元。（2012年真题）
A、240
B、284
C、300
D、316
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【答案解析】B
500×30%+300×50％-80×20%=284（万元）。参见教材P232。
19. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A、乙<丙<甲
B、甲<乙<丙
C、丙<甲<乙
D、乙<甲<丙
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【答案解析】A
根据公式：V=§÷E（NPV），V甲=890／1500=0.59，V乙=910／1800=0.51，V丙=1200／2200=0.55。参见教材P233。
20. 决策的原则不包括（）。
A、系统原则
B、满意原则
C、淘汰原则
D、反馈原则
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【答案解析】C
决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P238。
21. 信息原则在于强调信息是决策的（）。
A、基础
B、桥梁
C、目的
D、手段
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【答案解析】A
参见教材P238。
22. 财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目的（）可预测。
A、现金流
B、建设周期
C、投资成本
D、项目用途
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【答案解析】A
参见教材P241。
23. 运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。
A、投资的长期性
B、房地产市场的不确定性
C、投资可逆性
D、投资不可逆性
显示答案
【答案解析】C
运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。参见教材P241。
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