物业资产管理（1）
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物业资产管理（1）
单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]；
1. 关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。
A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
C、有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入
D、净经营收入=有效毛收人-运营费用
显示答案
【答案解析】C
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P364-365。
2. 法定税费包括营业税及附加，税率为（），按月缴纳。
A、3%
B、5%
C、5.5%
D、12%
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【答案解析】C
法定税费包括营业税及附加，税率为5.5%，按月缴纳。参见教材P373。
3. 下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。
A、税前现金流=有效毛收入-运营费用
B、税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息
C、税后现金流=税前现金流-所得税
D、税后现金流=税前现金流-大修基金-所得税
显示答案
【答案解析】C
税前现金流=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息。税后现金流=税前现金流－所得税。参见教材P365。
4. 在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。
A、滚动预算
B、长期预算
C、资本支出预算
D、年度运营预算
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【答案解析】D
年度运营预算是最常用的预算。参见教材P374。
5. 房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是（）。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
显示答案
【答案解析】C
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P334。
6. 国际上设施管理领域的专业资格，是（）。
A、注册设施管理师
B、注册设施管理咨询师
C、注册设施职业经理
D、注册设施管理经理
显示答案
【答案解析】D
国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为注册设施管理经理。参见教材P335。
7. 房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
显示答案
【答案解析】A
物业管理和设施管理以运行管理为主。参见教材P334。
8. （）的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
A、物业管理
B、设施管理
C、房地产资产管理
D、房地产组合投资管理
显示答案
【答案解析】C
房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材P336。
9. 下列不属于组合投资管理工作的是（）。
A、监督物业购买
B、设计和调整房地产资产的资本结构
C、负责策略资产的配置和衍生工具的应用
D、定期进行资产的投资分析和运营状况分析
显示答案
【答案解析】D
组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。参见教材P336。
10. 我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（）等级。
A、两个
B、三个
C、四个
D、五个
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【答案解析】B
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P342。
11. 某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万㎡。
A、5.2
B、6.4
C、6.8
D、7.6
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【答案解析】A
出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8×80％-8×15％=5.2（万㎡）。参见教材P348。
12. 在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）。
A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、物业本身的状况及其所处的位置
显示答案
【答案解析】D
在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P349。
13. 具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）。
A、甲级写字楼
B、乙级写字楼
C、丙级写字楼
D、丁级写字楼
显示答案
【答案解析】B
乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P342。
14. 写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（）㎡。
A、10～15，5～6
B、15～20，5～6
C、15～20，8～10
D、12～18，6～9
显示答案
【答案解析】B
一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡。参见教材P347。
15. 物业服务企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A、面积单元
B、面积单位
C、出租单位
D、出租单元
显示答案
【答案解析】D
物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P349。
16. 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A、承租人的承受能力
B、承租人愿意承担的费用
C、业主希望的投资回报率
D、同类型物业的市场供求关系
显示答案
【答案解析】D
从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。参见教材P337。
17. 对收益性物业而言，物业维修通常起源于（）。
A、业主对建筑物的检查
B、租户对建筑物状况的抱怨
C、物业管理人员对建筑物的检查
D、物业管理人员对建筑物使用情况的调查
显示答案
【答案解析】B
物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨。参见教材P340。
18. 市级购物中心的建筑规模一般都在（）㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A、8000
B、1万
C、2万
D、3万
显示答案
【答案解析】D
市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。参见教材P353。
19. 服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。
A、地区购物商场
B、居住区商场
C、邻里服务性商店
D、特色性商店
显示答案
【答案解析】B
居住区商场：建筑规模一般在3000—10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。参见教材P354。
20. （）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
A、财务能力
B、声誉
C、位置分配
D、需要的服务
显示答案
【答案解析】B
声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。参见教材P356。
21. 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（）万元。
A、13.2
B、15.9
C、19.5
D、20.4
显示答案
【答案解析】B
15+（180-150）×3％=15.9（万元）。参见教材P359。
22. 在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A、市级购物中心
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
显示答案
【答案解析】A
在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P353。
23. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。
A、物业的易接近性
B、物业的临街状况
C、物业的周围环境
D、物业所处区域的繁华程度
显示答案
【答案解析】A
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。参见教材P355。
24. 收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和（）不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。
A、投资金额
B、地理位置
C、租户之间人际关系
D、经营方式
显示答案
【答案解析】D
收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P359。
25. 由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定。租金调整条款一般仅对（）有效。
A、百分比租金
B、毛租金
C、基本租金
D、市场租金
显示答案
【答案解析】C
由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用。租金调整条款一般仅对基本租金有效。参见教材P360。
26. 关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。
A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
C、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
D、净经营收入=有效毛收人-运营费用+其他收入
显示答案
【答案解析】D
净经营收入=有效毛收人-运营费用。参见教材P364-365。
27. 根据《物业服务收费管理办法》的规定，下列描述正确的是（）。
A、物业服务企业在收取物业费时，只可选择包干制
B、物业服务企业在收取物业费时，只可选择酬金制
C、物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择
D、物业服务企业在收取物业费时，只可选择现金制
显示答案
【答案解析】C
物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择。参见教材P373。
28. 下列对于现金流计算，错误的是（）。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
显示答案
【答案解析】C
当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。参见教材P365。
29. 在物业管理中经常用到的预算形式为（）。
A、月度运营预算
B、季度运营预算
C、年度运营预算
D、短期预算
显示答案
【答案解析】C
在物业管理中经常用到的预算形式为年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P373。
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