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房地产估价原则 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（2005年试题） A、委托人 B、估价报告预期使用者 C、管理部门 D、中立 显示答案  【答案解析】D 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P155 2. 所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。 A、客观 B、独立 C、公正 D、中立 显示答案  【答案解析】A 估价师在估价中不带着自己的情感.好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的客观原则。参见教材P155。 3. 对于空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。 A、1年 B、2年 C、3年 D、半年 显示答案  【答案解析】C 对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P159。 4. 下列关于合法原则说法错误的是（）。 A、估价对象状况必须依法判定 B、合法原则中所讲的法，是广义的法 C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象 D、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿 显示答案  【答案解析】C 合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。参见教材P157。 5. 在依法判定的权利类型及归属方面，应以（）为依据。 A、国家的价格政策 B、相关合同 C、法律、法规、政策 D、使用管制 显示答案  【答案解析】C 依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。参见教材P158。 6. 建设工程承包人行使优先权的期限为（）自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 A、1个月 B、3个月 C、6个月 D、1年 显示答案  【答案解析】C 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。参见教材P160。 7. 下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。【2012年真题】 A、估价目的 B、价值时点 C、估价对象 D、价值类型 显示答案  【答案解析】A 在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。参见教材P163。 8. 下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。【2011年真题】 A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价 显示答案  【答案解析】D A价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；B价值时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差；C价值时点和估价对象都是现在；D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P163。 9. 在期房房地产评估中，通常价值时点为（），估价对象为（）状况。 A、现在，历史 B、现在，未来 C、历史，现在 D、未来，现在 显示答案  【答案解析】B 期房房地产的评估是价值时点为现在，估价对象为未来状况的估价。参见教材P163。 10. 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。【2008年试题】 A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 显示答案  【答案解析】D 投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或瞬时程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P163。 11. （）要求房地产估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 A、差异原则 B、类似原则 C、替代原则 D、可比原则 显示答案  【答案解析】C 替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。参见教材P165。 12. 替代原则是针对（）而言的。 A、房地产状况 B、估价对象 C、估价结果 D、估价目的 显示答案  【答案解析】C 替代原则是针对估价结果而言的。参见教材P166。 13. 某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。【2011年真题】 A、维持现状 B、改变用途 C、重新装修 D、重新开发 显示答案  【答案解析】A 重新装修价值=6500/1.1－800*1.1^0.5-500=4 570；改变用途价值=8000/1.1－2160*1.1^0.5-500= 4 507。参见教材 14. （）是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。 A、均衡原理 B、使用管制 C、收益递减规律 D、边际效用递减规律 显示答案  【答案解析】C 收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P168。 15. 最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。【2008年试题】 A、收益递增递减原理 B、均衡原理 C、替代原理 D、适合原理 显示答案  【答案解析】D 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P170。 16. 当新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（）为前提进行估价。 A、维持现状 B、装饰装修改造 C、改变用途 D、重新利用 显示答案  【答案解析】C 认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。参见教材P171。 17. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。【2003年试题】 A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提 显示答案  【答案解析】A 现有房地产应维持现状的条件是：新房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＜现有房地产的价值。参见教材P170。 18. 运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。 A、较高 B、较低 C、最高 D、居中 显示答案  【答案解析】B 采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P172。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 19. 为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）等进行估价。 A、各方估价利害关系人均是利己并理性的 B、估价人员应“换位思考” C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值 D、估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值 E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值 显示答案  【答案解析】ABD 在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，然后，估价师再以专家的身份来反复.精细地权衡评估价值。在此基础上自然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。参见教材P156。 20. 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。【2005年试题】 A、土地所有权 B、国有工业用地土地使用权 C、宅基地土地使用权 D、大型游乐场 E、乡镇企业用房 显示答案  【答案解析】AC 根据我国《担保法》的有关规定。乡镇企业的土地使用权不得单独抵押。参见教材P159。 21. 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。 A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 B、取得土地使用权证书 C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30％以上 显示答案  【答案解析】ABCD 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。参见教材P160。 22. 现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（）。 A、价值时点为现在，估价对象为未来状况 B、价值时点为现在，估价对象为现在状况 C、价值时点为过去，估价对象为过去状况 D、价值时点为未来，估价对象为将来状况 E、价值时点为过去，估价对象为现在状况 显示答案  【答案解析】ABD 价值时点在现在，其估价对象状况可能在现在、过去或者未来；价值时点在过去，估价对象状况为过去；价值时点在将来，估价对象状况在将来。参见教材P163。 23. 最高最佳使用包括（）上的最佳。 A、用途 B、规模 C、集约度 D、档次 E、规划 显示答案  【答案解析】ABD 最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模和最佳的档次。参见教材P167。 24. 最高最佳利用必须同时满足以下条件（）。 A、法律上允许 B、技术上可能 C、经济上可行 D、价值可取 E、流程上紧凑 显示答案  【答案解析】ABC 选项D错误，最高最佳利用应当满足的是价值最大化，选项E错误，流程上紧凑无关最高最佳利用原则。参见教材P167。 25. 下列有助于把握最高最佳利用原则的原理是（）。 A、适合原理 B、均衡原理 C、合理原理 D、边际效用 E、收益递增递减原理 显示答案  【答案解析】ABE 收益递增递减原理，均衡原理，适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P168。 26. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。 A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价 C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧 E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润 显示答案  【答案解析】ACD B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。 判断题：请直接选出本题是否正确 27. 房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。参见教材P155。 28. 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P155。 29. 合法原则意味着只有合法的房地产才能成为估价对象。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 合法原则意并不味着只有合法的房地产才能成为估价对象。而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P157。 30. 评估价值通常大于或等于零，不可能出现小于零的可能。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或者小于零。参见教材P157。 31. 评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。参见教材P158。 32. 根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。参见教材P159。 33. 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。参见教材P160。 34. 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材P169。 35. 某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）【2011年真题】 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 价值时点只有一个。补地价，是按照新规划对应的时间作为估计时点，新规划对应的时间为2011年5月9日。但是估价对象的状况要回溯2009年12月1日时房地产状况。参见教材P163。 36. 不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。参见教材P163。 37. 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （）【2004年试题】 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 在上述情况下价值时点应为现在，而估价对象为历史状况下的情形。参见教材P163。 38. 如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。参见教材P165。 39. 遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 遵循了最高最佳利用原则，则必然遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。参见教材P167。 40. 收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P168。 41. 某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元／平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元／平方米，则该地块总价为54万元。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 地块总价=200×2500-400×50+400×150=54万。参见教材P169。 42. 《房地产抵押估价指导意见》针对不通的估价方法，提出了相应的要求，在运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：