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比较法及其运用 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 比较法的理论依据是房地产价格形成的（）。 A、替代原理 B、可比原理 C、市场原理 D、最高最佳利用原理 显示答案  【答案解析】A 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P174。 2. 关于市场法的说法，错误的是（）。【2011年真题】 A、测算结果容易被人们理解、认可、接受 B、测算结果有时并不一定是合理、真实的 C、需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D、每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 显示答案  【答案解析】D D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。参见教材P174～176。 3. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500 ㎡现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。 A、建筑面积1500㎡，一年前出售，售价为2000元/㎡，位于同一工业区 B、建筑面积1000㎡，近期租出，年租200万，位于同一工业区 C、建筑面积500㎡，近期租出，年租10万元，位于同一工业区 D、建筑面积2000㎡，近期租出，年租20万元，位于同一工业区 显示答案  【答案解析】D （1）根据0.5≤可比实例／估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000。（2）估价对象和交易实例位于同一工业区。参见教材P182。 4. 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。 A、政府定价 B、招标方式 C、拍卖方式 D、协议方式 显示答案  【答案解析】D 在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材P182。 5. 估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。 A、75.00 B、75.60 C、83.60 D、86.00 显示答案  【答案解析】B 可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。参见教材P183。 6. 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是（） 元/㎡。 A、2020.80 B、2380.95 C、2336.45 D、2447.37 显示答案  【答案解析】B 正常负担下的价格＝买方实付金额／（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500／（1＋5％）＝2380.95（元）。参见教材P185。 7. 在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。 A、统一房地产范围 B、统一付款方式 C、统一计价单位 D、统一市场状况 显示答案  【答案解析】C 题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P185。 8. 某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）。 A、2427元／㎡ B、2500元／㎡ C、2575元／㎡ D、2632元／㎡ 显示答案  【答案解析】D 正常负担下的价格＝卖方实得金额／（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2500／（1－5％）＝2631.58（元／㎡）。参见教材P185。 9. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元／㎡。 A、2139 B、2146 C、2651 D、2659 显示答案  【答案解析】D 正常负担下的价格＝卖方实得金额／（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2385／（1－6.8％）＝2559.01（元／㎡），买方实付金额＝正常负担下的价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559.01×（1＋3.9％）＝2658.81（元／㎡）。参见教材P185～186。 10. 某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。【2011年真题】 A、上升 B、下降 C、不变 D、无法确定 显示答案  【答案解析】A 正常成交价格=买方支付给卖方的金额+为卖方缴纳的税。参见教材P186。 11. 某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元／㎡。 A、25930 B、32980 C、30980 D、29980 显示答案  【答案解析】A 一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%＝90万，余下300×（1－30%）＝210万在年末支付，房地产实际价格＝300×30%+300×70%/（1+6%）＝288.11万元；建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11；建筑面积单价＝288.11/111.11＝25930.18868元/平方米，选A。参见教材P187。 12. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。 A、成交日期 B、价值时点 C、估价作业日期 D、估价委托日 显示答案  【答案解析】A 在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P187。 13. 某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为93㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/㎡。 A、8000 B、9300 C、9750 D、10000 显示答案  【答案解析】A 使用面积＝100×0.8＝80（㎡）。建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积／建筑面积＝10000×80／100＝8000（元／㎡）。参见教材P187～188。 14. 某套住宅总价200万元，套内建筑面积135㎡，套内墙体面积30㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A、12120 B、12500 C、13300 D、14810 显示答案  【答案解析】B 建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝135＋25＝160（㎡），2000000÷160＝12500（元）。参见教材P187～188。 15. 现需评估某宗房地产2011年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1％，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。该可比实例在2011年10月末的价格为（）。 A、2648元/㎡ B、2688元/㎡ C、2708元/㎡ D、2734元/㎡ 显示答案  【答案解析】C 从2011年1月末至2011年6月末的期数为5；2011年6月末至2011年10月末的期数为4：2500（1＋1％）5＋4×20＝2707.53（元／㎡）。参见教材P195。 16. 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000 美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元／㎡，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。【2012年真题】 A、1051 B、1096 C、1100 D、1147 显示答案  【答案解析】D 该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1000×6.7+80×8）÷ 6.4=1147（美元／㎡）。参见教材P195。 17. 为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1％，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元／㎡。该可比实例在2010年10月末的价格为（）元／㎡。 A、3018 B、3020 C、3144 D、3050 显示答案  【答案解析】B 该可比实例在2010年10月末的价格＝3000×（1＋1％）2-10×4＝3020（元／㎡）。参见教材P195。 18. 为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元／㎡。 A、3868.92 B、4000.00 C、4072.54 D、4286.89 显示答案  【答案解析】C 交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元／㎡，所以正确答案是4000×（1＋0.3%）6＝4072.54，参见教材P195。 19. 在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得99分；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得101分，则房地产状况修正系数为（）。 A、0.95 B、0.99 C、1.02 D、1.05 显示答案  【答案解析】C 房地产状况修正系数＝100／99×101／100＝1.02。参见教材P200。 20. 估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700 元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元／㎡。 【2012年真题】 A、6280 B、6408 C、6881 D、7021 显示答案  【答案解析】C 先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468 （元／㎡）,再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。参见教材P202。 21. 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（） 元／㎡。 A、-100 B、-50 C、50 D、100 显示答案  【答案解析】B 加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元／㎡）。中位数为：6700。差值为：6650-6700＝-50（元／㎡）。参见教材P204～205。 22. 按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。 A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2％ C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04％ D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04％ 显示答案  【答案解析】C 可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格=可比实例价格×0.98；估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X=0.98 ，X=102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04％。 23. 某宗地的面积为1000㎡，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡。和2220元/㎡。，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/㎡。 A、2160 B、2175 C、2181 D、2205 显示答案  【答案解析】C 比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181元／㎡。参见教材P205。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 24. 比较法适用的对象有（）。 A、标准厂房 B、在建工程 C、高档公寓 D、房地产开发用地 E、纪念馆 显示答案  【答案解析】ACD 比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。参见教材P175。 25. 下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。 A、房地产开发用地 B、学校 C、在建工程 D、别墅 E、特殊厂房 显示答案  【答案解析】BCE 选项B属于很少发生交易的房地产；选项C属于可比性差的房地产；选项E属于数量很少的房地产。均难以采用比较法估价。参见教材P175。 26. 运用比较法估价的一般步骤包括下列（）。 A、搜集交易实例 B、选取可比实例 C、对可比实例成交价格进行处理 D、计算比较价值 E、分解比较系数 显示答案  【答案解析】ABCD 运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理；④计算比较价值。参见教材P176～177。 27. 搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。 A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 E、交易目的 显示答案  【答案解析】ACDE 在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况；②交易双方基本情况；③交易方式；④成交日期；⑤成交价格；⑥交易目的。参见教材P178。 28. 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。【2011年真题】 A、区位 B、用途 C、权利性质 D、总价 E、外观 显示答案  【答案解析】ABC 可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体满足下列要求：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同。参见教材P181。 29. 比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。【2012年真题】 A、区位相近 B、权利性质相同 C、面积相等 D、档次相当 E、建成年份相同 显示答案  【答案解析】ABD 选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P181～182。 30. 房地产范围不同的情况在实际估价中主要包括（）。 A、带有债权债务的房地产 B、含有非房地产成分 C、房地产实物范围不同 D、房地产的产权性质不同 E、房地产处于的商圈不同 显示答案  【答案解析】ABC 房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：带有债权债务的房地产；含有非房地产成分；房地产实物范围不同。参见教材P183～184。 31. 在建立比较基础时，针对统一税费负担，就卖方而言，房地产正常负担下的价格等于（）。 A、卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率） B、卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费 C、买方实际付出的价格＋应由买方负担的税费 D、应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率 E、买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率） 显示答案  【答案解析】AE 正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额；正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额；正常负担下的价格=卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）；正常负担下的价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）；参见教材P185。 32. 交易情况修正的方法主要有（）。 A、总价修正 B、单价修正 C、金额修正 D、百分比修正 E、分离修正 显示答案  【答案解析】ABCD 交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、单价修正；（2）金额修正、百分比修正。参见教材P191。 33. 房地产价格指数或变动率可细分为（）。 A、全国房地产价格指数或变动率 B、某地区房地产价格指数或变动率 C、全国某类房地产价格指数或变动率 D、某地区某类房地产价格指数或变动率 E、某国家某类房地产价格指数或变动率 显示答案  【答案解析】ABCD 房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率；②某地区房地产价格指数或变动率；③全国某类房地产价格指数或变动率；④某地区某类房地产价格指数或变动率。参见教材P196。 34. 比较法中权益状况调整的内容包括（）。【2012年真题】 A、土地使用期限 B、容积率 C、土地开发程度 D、房屋空间布局 E、地役权设立 显示答案  【答案解析】ABE 选项CD属于实务状况调整因素。参见教材P197。 35. 房地产状况调整可分解为（）。 A、区位状况调整 B、实物状况调整 C、权益状况调整 D、收益状况调整 E、交易状况调整 显示答案  【答案解析】ABC 房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P197。 判断题：请直接选出本题是否正确 36. 比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）【2012年真题】 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。参见教材P174。 37. 比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。参见教材P175。 38. 运用比较法估价需要把诸如营业税、所得税、契税等交易税费非常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 运用比较法估价需要把诸如营业税、所得税、契税等交易税费非常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。参见教材P175。 39. 在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。参见教材P180。 40. 在实际工作中，可比实例成交价格必须做到完全“适当”。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 因为信息不完全，对可比实例成交价格的处理不可能完全的“适当”。参见教材P180。 41. 估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小完全一致。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。参见教材P181。 42. 运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P181。 43. 选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材P182。 44. 在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。参见教材P184。 45. 统一价格表示单位必须是总价，不可以是单价。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。参见教材P187。 46. 可比实例的成交价格是实际发生的，则应当是正常的。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。参见教材P189。 47. 在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。参见教材P194。 48. 某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2011年1月1日为100）。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：1800×98.0÷76.5＝2305.88（元）。参见教材P195。 49. 比较法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。参见教材P197。 50. 对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重则相同。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。参见教材P198。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 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