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收益法及其运用 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为（）万元。 A、159.56 B、168.75 C、169.39 D、277.70 显示答案  【答案解析】B 参见教材P219。 2. 某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（）万元。 A、5061.44 B、5546.94 C、5562.96 D、6772.85 显示答案  【答案解析】A 折现率=6%+6%*25%=7.5%；6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*（1-1.075^-5）=5061.44。参见教材P219。 3. 某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（）万元。 A、5208 B、533 C、695 D、711 显示答案  【答案解析】A V＝[（120×5000×12）×（1－25%）／10%]×[1－1／（1＋10%）35]＝5207.85（万元）。参见教材P219。 4. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A、180 B、196 C、200 D、300 显示答案  【答案解析】B 该宗房地产的收益价格为： 参见教材P219。 5. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。 A、13 B、15 C、16 D、17 显示答案  【答案解析】C 该宗房地产的合理经营期限为：A－(n－1)×b＝0，n＝30÷2＋1＝16（年）。参见教材P225。 6. 某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（）万元。 A、228.23 B、229.36 C、224.74 D、223.63 显示答案  【答案解析】A 该房地产的收益价格为： 参见教材P219。 7. 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A、280 B、285 C、290 D、295 显示答案  【答案解析】A 15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×【1－1/（1+8%）37】/（1+8%）3＝281.2670379选项中最接近的一个为A，280万元。参见教材P230。 8. 收益法适用的条件是房地产的（）。 A、风险能够准确预测 B、收益能够准确预测 C、收益和风险都能够准确预测 D、收益或风险其一可以准确预测 显示答案  【答案解析】C 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P216。 9. 收益乘数法的理论基础是（）。 A、预期原理 B、市场价值原理 C、收益折现原理 D、现金流折现原理 显示答案  【答案解析】A 收益法是以预期原理为基础的。参见教材P214。 10. 某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40％，该类房地产的报酬率为8％，该宗房地产的收益价格为（）万元。 A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48 显示答案  【答案解析】C 该宗房地产的收益价格为： 参见教材P219。 11. 已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6％的价格为4920元／㎡；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8％，则其价格最接近于（）元／㎡。 A、3816 B、3899 C、4087 D、4000 显示答案  【答案解析】D 参见教材P222。 12. 某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（）万元。【2011年真题】 A、5061.44 B、5546.94 C、5562.96 D、6772.85 显示答案  【答案解析】A 折现率=6%+6%×25%=7.5%；6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.44参见教材 13. （）不但考虑租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。 A、毛租金乘数法 B、潜在毛租金乘数法 C、有效毛收入乘数法 D、净收益乘数法 显示答案  【答案解析】C 有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。参见教材P253。 14. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（）。 A、7.65％ B、8.75％ C、9.42％ D、10.19％ 显示答案  【答案解析】D 抵押贷款常数RM为： 参见教材P260。 15. 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。 A、43 B、112.5 C、123.3 D、150 显示答案  【答案解析】C 土地的价格＝2.6／6％＝43.33（万元），该宗房地产的现值＝建筑物的现值＋土地价格＝100×80％＋43.33＝123.3（万元）。参见教材P263。 16. 建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A、建筑物重置价 B、建筑物价值 C、土地价格 D、房地产价格 显示答案  【答案解析】B 根据公式，得到建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。参见教材P265。 17. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。 A、3 B、4 C、5 D、6 显示答案  【答案解析】A 该宗房地产的净收益为：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（万元），设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为7－AL，则AL／6％＋（7－AL ）／8％＝100， AL＝3（万元）。参见教材P265。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 18. 净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣（）以后得到的归因于房地产的收入。 A、有效毛收入 B、空置和租金损失 C、运营费用 D、抵押贷款还本付息 E、所得税 显示答案  【答案解析】BC 净收益＝潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入－运营费用。参见教材P237。 19. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。 A、客观收益 B、实际收益 C、有形收益 D、无形收益 E、潜在收益 显示答案  【答案解析】ABCD 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的客观收益、实际收益、有形收益、无形收益。参见教材P243。 20. 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。 A、电费 B、水费 C、供暖费 D、房地产税 E、物业管理费 显示答案  【答案解析】BCD 运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费。参见教材P239。 21. 剩余技术有（）。 A、市场剩余技术 B、土地剩余技术 C、建筑物剩余技术 D、房地产剩余技术 E、抵押贷款剩余技术 显示答案  【答案解析】BCE 剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材P262。 22. 直接资本化法的优点不包括（）。 A、计算过程较为简单 B、通常只需要测算未来第一年的收益 C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 显示答案  【答案解析】CD 直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较简单。参见教材P257。 23. 在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（）。 A、试错法 B、移动平均法 C、曲线拟合法 D、线性内插法 E、指数修匀法 显示答案  【答案解析】BCE 移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P249~252。 24. 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。 A、收益 B、经营方式 C、收益年限 D、市场状况 E、风险 显示答案  【答案解析】AE 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P216。 判断题：请直接选出本题是否正确 25. 收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。参见教材P214。 26. 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。参见教材P216。 27. 投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P247。 28. 市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P251。 29. 两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 收益能力相同相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。参见教材P248。 30. 甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元／㎡，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％）。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 参见教材P221。 31. 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2％。该类房地产的报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 该宗房地产的收益价格为：P＝(16－8)／(10%－2%)＝100万。参见教材P227。 32. 净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P255。 33. 直接资本化法的优点有：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 直接资本化法的优点：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。参见教材P257。 34. 有效毛收入成数法的优点是不仅考虑了租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。参见教材P254。 35. 自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。参见教材P264。 36. 房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P243。 37. 在建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，分两种情况，1、根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应的补偿；2、建筑物也无偿收回。参见教材P237。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：