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成本法及其应用 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为（）万元。【2011年真题】 A、17087.20 B、18699.20 C、19666.40 D、20666.67 显示答案  【答案解析】D 8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X；X=20666.67万元。参见教材P274。 2. 某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。 A、55.20 B、103.22 C、109.63 D、114.82 显示答案  【答案解析】B 土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082＋90×1.081.5＋60×1.080.5－（540＋90＋60）＝103.22元/㎡。参见教材P281～282。 3. 房地产开发投资利润率的计算基数为（）。 A、土地取得成本＋建设成本 B、开发完成后的房地产价值 C、土地取得成本＋建设成本＋管理费用 D、土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用 显示答案  【答案解析】D 房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。参见教材P283～284。 4. 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。 A、某酒店 B、某写字楼 C、某住宅 D、军队营房 显示答案  【答案解析】D 如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P272 。 5. 现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。 A、效用 B、花费的成本 C、市场价值 D、投资价值 显示答案  【答案解析】A 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。参见教材P272。 6. 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。 A、6.37％ B、6.12％ C、6.02％ D、6％ 显示答案  【答案解析】A 计算公式：i1＝[（1＋i2）n—1]÷n=[（1＋6％）3－1]÷3＝6.37％。参见教材P281。 7. 估价上的折旧注重的是（）。 A、原始取得价值的减价修正 B、资产市场价值的真实减损 C、重置价值的摊销与回收 D、原始取得价值的摊销与回收 显示答案  【答案解析】B 要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。参见教材P311。 8. 某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。 A、10.2万元 B、11.0万元 C、11.3万元 D、11.5万元 显示答案  【答案解析】C 建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]×建筑面积＝800×[1－（1－2％）×12／40]×200＝11.29（万元）。参见教材P300。 9. 某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、设备折旧 显示答案  【答案解析】A 参见教材P297。 10. 假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10％，此时建筑物按直线法的每年折旧额是（）万元。 A、12.9 B、14.3 C、11.3 D、15 显示答案  【答案解析】C D＝C（1－R）／N＝500×（1－10％）／40＝11.3（万元）。参见教材P300。 11. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。 A、16% B、42% C、58% D、84% 显示答案  【答案解析】D （600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。参见教材P302。 12. 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。 A、400 B、628 C、656 D、700 显示答案  【答案解析】B 该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。参见教材P306。 13. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。 A、1838.00 B、1844.55 C、1845.87 D、1850.00 显示答案  【答案解析】B 2000－150－0.8÷12％×[1－1÷（1＋12％）15]＝1844.55（万元）。参见教材P307～310。 14. 估价上的折旧注重的是（）。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的分摊、补偿与回收 C、重置价值的摊销与回收 D、资产市场价值的真实减损 显示答案  【答案解析】D 要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。参见教材P311。 15. 某建筑物建成于1997年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2012年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（）年。 A、40 B、45 C、50 D、60 显示答案  【答案解析】C 在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60－10＝50（年）。参见教材P311。 16. 建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为（）。 A、有效经过年龄等于实际经过年龄 B、有效经过年龄短于实际经过年龄 C、有效经过年龄长于实际经过年龄 D、有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄 显示答案  【答案解析】D 建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。参见教材P298。 17. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是（）年。 A、37 B、40 C、60 D、63 显示答案  【答案解析】A 对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60＋3－40＝23（年），60－23＝37（年）。参见教材P311～313。 18. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（） 元／㎡。 A、1840 B、3300 C、3000 D、2840 显示答案  【答案解析】B 开发完成后的地价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息 ＋销售税费＋开发利润＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。参见教材P285。 19. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。 A、1840 B、2840 C、3000 D、3300 显示答案  【答案解析】D 开发完成后的地价＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。参见教材P283。 20. 新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 A、比较法 B、成本法 C、收益法 D、假设开发法 显示答案  【答案解析】B 新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。参见教材P286。 21. 某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元／㎡。 A、300 B、200 C、700 D、1000 显示答案  【答案解析】A 该类房地产的重置价格＝1800×1000＝180（万元），该类房地产建筑物的实际价值＝2500×1000－2000×500＝150（万元），该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180－150）×10000÷1000＝300（元／㎡）。参见教材P287。 22. 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。【2011年真题】 A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 显示答案  【答案解析】A 单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P291。 23. 重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置价格通常 （）重建价格。 A、低于 B、等于 C、高于 D、高于或等于 显示答案  【答案解析】A 重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置价格通常低于重建价格。参见教材P290。 24. 某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。 A、等于25年 B、小于25年 C、大于25年 D、可能等于也可能大于25年 显示答案  【答案解析】B 当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄。参见教材P299。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 25. 建筑物重置价格的求取方法有（）等。 A、单位比较法 B、工料测量法 C、指数调整法 D、分部分项法 E、成新折扣法 显示答案  【答案解析】ABCD 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。参见教材P291。 26. 在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。 A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、基准地价修正法 E、长期趋势法 显示答案  【答案解析】AD 求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等求取。参见教材P289。 27. 征收国有土地上房屋的土地取得成本包括（）等。 A、场地平整费 B、城市基础设施建设费 C、渣土清运费 D、青苗补偿费 E、地上物拆除费 显示答案  【答案解析】ABCE 征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。参见教材P277～278。 28. 价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。 A、自由竞争 B、房地产开发成本大于平均利润 C、房地产开发成本小于平均利润 D、房地产开发成本等于平均利润 E、该种商品本身可以大量重复生产 显示答案  【答案解析】AE 价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。参见教材P273。 29. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有（）。 A、体育场馆 B、酒店 C、空置的写字楼 D、军队营房 E、行政办公楼 显示答案  【答案解析】ADE 对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P272。 30. 房地产价格构成中的建设成本包括（）。 A、取得土地使用权时的出让金或转让金 B、基础设施建设费 C、开发期间税费 D、勘察设计和前期工程费 E、开发利润 显示答案  【答案解析】BCD “取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。参见教材P278～279。 31. 成本法中的“开发利润”是指（）。 A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税前利润 E、开发商所能获得的税后利润 显示答案  【答案解析】CD 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。参见教材P283。 32. 投资利润率的计算基数包括（）。 A、土地取得成本 B、建设成本 C、投资利息 D、销售费用 E、管理费用 显示答案  【答案解析】ABDE 投资利润率的计算基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。参见教材P283。 33. 关于重新购建价格的说法，正确的有（）。【2011年真题】 A、重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B、重新购建价格相当于账面价值 C、重新购建价格是客观的重新购建价格 D、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 显示答案  【答案解析】CD A错在实际两个字，应该是必要的。B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。参见教材P288。 判断题：请直接选出本题是否正确 34. 为便于投资利息的测算，销售费用不需要区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材P279。 35. 成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。参见教材P281。 36. 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。不包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。参见教材P282。 37. 在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。参见教材P272。 38. 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。参见教材P281。 39. 被征收房屋的房地产市场价格。实质上是对被征收房屋的补偿，其中应包含室内自行装饰装修部分，及其占用范围内的土地的补偿。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 被征收房屋补偿是对被征收房屋价值的补偿。参见教材P277。 40. 由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。参见教材P297。 41. 某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元／㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2％。用直线法计算该房屋的现值为4万元。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A V＝C（1－dt）＝500×100×（1－2％×10）＝40000（元）。参见教材P299～300。 42. 某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 总折旧额Et＝12×d×C成新率q＝V／C＝（C－Et）/C＝（C－12×d×C）／C＝1－12×1.6％＝80.8％。参见教材P299～302。 43. 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。参见教材P311。 44. 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 40＋6＝46年。参见教材P313。 45. 一般的建筑物适用于重建价格，有保护价值的建筑物适用于重置价格。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。参见教材P290。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：