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假设开发法及其运用 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 显示答案  【答案解析】C 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P321。 2. 假设开发法用于房地产估价在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个（）的投资者的立场上。 A、特定 B、单个 C、典型 D、社会 显示答案  【答案解析】C 在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上。参见教材P322。 3. 测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。 A、待开房地产最高费用 B、待开房地产预期利润 C、待开房地产最高价格 D、待开房地产最优资源 显示答案  【答案解析】A 测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P322。 4. 某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。 A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法 显示答案  【答案解析】C 对重新开发、更新改造或改变用途的房地产，都适宜使用假设开发法估价。参见教材P321。 5. 假设开发法最基本的公式是（）。 A、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润 B、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润 C、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用 D、待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本 显示答案  【答案解析】A 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润。参见教材P323。 6. 假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。 A、续建利润 B、管理费用 C、销售费用 D、投资利息 显示答案  【答案解析】A 在求取建在工程价值时，需要减去续建利润。参见教材P326。 7. 某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。【2011年真题】 A、1 B、1.5 C、2 D、2.5 显示答案  【答案解析】D 后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明花了1.5年时间，只干了1年的工程进度。正常建设期为3年，还剩2年的后续建设期。由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的还要正常期限0.5年，总后续建设期2.5年。综合理解分析题目。参见教材 8. 关于假设开发法的说法，错误的是（）。【2011年真题】 A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值 显示答案  【答案解析】D A只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以收用益法求取开发完成后的价值；B动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的；D在预测开发完成后的价值时，不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见教材P333。 9. 某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。【2011年真题】 A、572.21 B、765.85 C、791.24 D、912.62 显示答案  【答案解析】C 3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.235万。参见教材328。 10. 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。 A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B、待开发房地产建设发包日期 C、取得待开发房地产的日期 D、房地产开发完成并投入使用的日期 显示答案  【答案解析】C 开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P331。 11. 运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至（）的日期。 A、房屋验收合格 B、房屋可使用 C、将其售出之日止 D、房地产经济寿命结束 显示答案  【答案解析】D 运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P331。 12. 评估一宗房地产开发用地2011年3月1日的价值，预测该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10％，则该土地的价值为（）万元。 A、3636.36 B、3305.79 C、3005.26 D、2732.05 显示答案  【答案解析】C 4000／（1＋10％）3＝3005.26（万元）。参见教材P328。 13. 下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）。 A、动态分析法测算结果精确 B、静态分析法测算过程相对复杂 C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间 D、静态分析法测算结果比较粗略 显示答案  【答案解析】B 静态分析法测算过程相对简单。参见教材P328。 14. 用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。 A、成本法 B、比较法 C、收益法 D、长期趋势法 显示答案  【答案解析】A 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见教材P333。 15. 在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。 A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、销售税费 D、开发成本、管理费用和销售费用 显示答案  【答案解析】C 销售税费一般不计算利息。参见教材P334。 16. 在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列（）。 A、坐落 B、面积 C、容积率 D、开发程度 显示答案  【答案解析】A 选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。参见教材P330。 17. 后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。 A、期初 B、期中 C、期末 D、任意阶段 显示答案  【答案解析】B 后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。参见教材P334。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 18. 在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。【2011年真题】 A、用途 B、区位 C、建筑规模 D、建筑档次 E、房地产开发企业 显示答案  【答案解析】ACD 区位、房地产开发企业是既定的，无法选择。参见教材P321。 19. 下列估价中宜采用假设开发法的有（）。 A、征收补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、改变用途房地产估价 E、房屋抵押估价 显示答案  【答案解析】BCD 假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P321～322。 20. 下列关于假设开发法的表述中，正确的是（）。 A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法 B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用 C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E、假设开发法也称为剩余法 显示答案  【答案解析】ABDE 假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。所以C选项错误。参见教材P322。 21. 假设开发法具体可为房地产投资者提供（）。 A、待开发房地产的最高价格 B、待开发房地产的平均价格 C、房地产开发项目的预期利润 D、房地产开发项目的平均利润 E、房地产开发中可能的最高费用 显示答案  【答案解析】ACE 假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：测算待开发房地产的最高价格；测算房地产开发项目的预期利润；测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P322。 22. 下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是（）。 A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值 B、净现金流量=现金流入量－现金流出量 C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来 D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分 E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生 显示答案  【答案解析】ABCD 动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见教材P328。 23. 与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。 A、销售费用 B、后续的开发成本 C、投资利息 D、开发利润 E、管理费用 显示答案  【答案解析】CD 在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。参见教材P328。 24. 动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。 A、后续开发经营期究竟多长要预测准确 B、各项支出、收入在何时发生要预测准确 C、各项支出、收入发生的金额要预测准确 D、销售期多长要预测准确 E、运营期多长要预测准确 显示答案  【答案解析】ABC 动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材P328。 25. 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法正确的是（）。 A、开发经营期可分为建设期和经营期 B、建设期的起点与开发经营期的起点相同 C、经营期可具体化为销售期和运营期 D、经营期可以准确预测答案 E、三者一般情况下不重叠 显示答案  【答案解析】ABC 经营期特别是销售期通常难以预测，在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠，在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。参见教材P331。 26. 房地产的开发经营期可分为（）。 A、前期 B、建设期 C、经营期 D、销售期 E、预售期 显示答案  【答案解析】BC 开发经营期可分为建设期和经营期。参见教材P331。 27. 开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。 A、比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 E、推测法 显示答案  【答案解析】AD 在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材P333。 28. 下列关于开发经营期的描述正确的是（）。 A、在销售情形下，建设期包括前期和建造期 B、在销售（预售）情形下，销售期和建造期不可有重叠 C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠 D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠 E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日 显示答案  【答案解析】ACDE 在销售（含预售）情形下，建造期和销售期有重叠。参见教材P331。 判断题：请直接选出本题是否正确 29. 某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10％，则承租人应选择第二个方案。（）【2011年真题】 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 第一种增加价值-180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54万元；第二种增加价值-300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26万元。参见教材P328。 30. 假设开发法不适用于评估所有具有开发或再开发潜力的房地产价值，只适用于评估可供开发建设的土地价值。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。参见教材P321。 31. 在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。参见教材P322。 32. 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。参见教材P323。 33. 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的待开发房地产，通常不适合采用假设开发法估价。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。参见教材P322。 34. 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P323。 35. 评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中不包括房屋征收补偿费。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。参见教材P324。 36. 运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。参见教材P327。 37. 从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。参见教材P328。 38. 在动态分析法中，对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间及在发生时的金额。即要进行现金流量预测。这是考生在做大计算题时必须注意的地方，只有找准估价时点和各种收入、支出的时间，才能正确计算出运用假设开发法的估价结果。参见教材P328。 39. 假设开发法中开发中，开发经营期中的建设期可分为前期和建造期。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 建设期包括前期和建造期。参见教材P331。 40. 采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（）【2011年真题】 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 销售税费是不计算利息的。参见教材P334。 41. 建设期的起点和开发经营期的起点相同。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 建设期的起点和开发经营期的起点相同。参见教材P331。 42. 在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重叠。 （） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。参见教材P331。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：