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地价评估和地价分摊 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是（）。 A、（a） 中地块B的价值大于地块A的 B、（b） 中地块C的价值大于地块D的 C、（c） 中地块E的价值大于地块F的 D、（d） 中地块G的价值大于地块H的 显示答案  【答案解析】A AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。参见教材P369。 2. 路线价法主要适用于（）的估价。 A、城镇临街商业用地 B、城镇临街居住用地 C、城镇临街综合用地 D、城镇临街各类用地 显示答案  【答案解析】A 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。参见教材P370。 3. 估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元／m2。【2011年真题】 A、1920 B、2400 C、2560 D、3200 显示答案  【答案解析】A 400×90%×20/25=288万元；288万元/20×75=1920元／2；参见教材P374。 4. 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。 A、单独深度价格修正率 B、累计深度价格修正率 C、平均深度价格修正率 D、加权深度价格修正率 显示答案  【答案解析】B 单独深度价格修正率是递减的；累计深度价格修正率是递增的，他是累加；平均深度价格修正率也是递减的；加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材P375。 5. 某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。 A、53.34 B、85.34 C、106.68 D、213.36 显示答案  【答案解析】C 临街宽度为20，临街深度为50英尺的地块的总价＝121.92×（40％＋30％）＝85.34（万元）， 乙地块的总价＝85.34÷20×25＝106.68（万元）。参见教材P377～378。 6. 下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则） A、150.8 B、160.8 C、170.8 D、180.8 显示答案  【答案解析】B 前街影响深度=总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）=175×320÷（320＋240）=100英尺 后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75英尺；总价=前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×后街临街深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度=320×100%×30×100＋240×120%×30×75=160.8万元。参见教材P380。 7. 基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。 A、直接估价方法 B、间接估价方法 C、精确的估价方法 D、经验性的估价方法 显示答案  【答案解析】B 基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。参见教材P385。 8. 某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。 A、500 B、1000 C、2500 D、3000 显示答案  【答案解析】C （2×1500—1×500）×10000＝25000000（元）＝2500（万元）。参见教材P386。 9. 某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市场规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/ m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。 A、500 B、525 C、600 D、1650 显示答案  【答案解析】D （4×1500—0.5×1000）×3000＝16500000（元）＝1650（万元）参见教材P386。 10. 某房产的土地面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中400m2的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地面积为（）。 A、100 B、150 C、200 D、300 显示答案  【答案解析】C 该人占有的土地份额＝400÷2000＝20%，该人分摊的土地面积＝1000×20%＝200m2。参见教材P388。 11. 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A、2.4％ B、3.0％ C、3.8％ D、7.2％ 显示答案  【答案解析】C [180-240×（6000-2500）/10000]/2500＝3.84% 参见教材P391。 12. 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A、1.0％ B、1.5％ C、2.0％ D、2.5％ 显示答案  【答案解析】B [90-200×（5000-2000）/10000]/2000＝1.5% 参见教材P390。 13. 某工业用地总面积为3000m2，容积率为1.0，楼面地价为2000元/m2。现按城市场规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价不随容积率的改变而改变，则该改变用途理论上应补地价为（）万元。 A、1500 B、1525 C、1600 D、1800 显示答案  【答案解析】D （4-1）×2000×3000=1800（万元）。参见教材P385。 14. 约翰·冯·杜能的地租的计算公式是（）。 A、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本 B、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润 C、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－资本的利息 D、地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品所使用的资本×一般农业资本利润章 显示答案  【答案解析】C 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息。参见教材P364。 15. 某大厦总建筑面积8000m2，房地总价值1.6亿元，其中，土地总价值8000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为300万元，建筑面积为150m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A、1.6％ B、1.9％ C、2.8％ D、3.2％ 显示答案  【答案解析】B [300-（16000-8000）/8000×150]/8000=1.875%。参见教材P390。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 16. 高层建筑地价分摊的方法有（）。 A、按建筑物价值进行分摊 B、按房地价值进行分摊 C、按土地价值进行分摊 D、按建筑面积进行分摊 E、按楼面地价进行分摊 显示答案  【答案解析】BCD 高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。参见教材P388~390。 17. 选取标准临街宗地的要求，包括下列（）。 A、一面临街 B、土地形状为规则形状 C、临街深度为标准临街深度 D、临街宽度为标准临街宽度 E、深宽比适当 显示答案  【答案解析】ACDE 选项B不严谨，土地形状应为矩形。参见教材P371。 18. 基于“四三二一法则”，临街深度价格修正率包括（）。 A、差额深度价格修正率 B、同比深度价格修正率 C、单独深度价格修正率 D、累计深度价格修正率 E、平均深度价格修正率 显示答案  【答案解析】CDE 临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。参见教材P375。 19. 需要补交地价的情形包括下列（）。 A、改变土地用途 B、提高容积率 C、延长土地使用期限 D、改变土地使用面积 E、转让划拨建设用地使用权 显示答案  【答案解析】ABCE 需要补地价的情形（3种）改变土地用途、容积率等土地使用条件；延长土地使用期限；转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P386。 20. 利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的是（）。 A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格 B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点 D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行 显示答案  【答案解析】AC 在路线价法中，利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；②求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的该街道两侧的土地价值的日期一致，都是估价时点的。参见教材P370。 21. 有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的是（）。 A、划分路线价区段 B、设定标准临街宽度 C、调查评估路线价 D、制作价格修正率表 E、计算临街土地价值 显示答案  【答案解析】ACDE 选项B应当为“设定标准临街深度”。参见教材P370。 22. 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 A、比较法 B、收益法 C、成本法 D、假设开发法 E、建筑物剩余技术 显示答案  【答案解析】AB 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。参见教材P372。 23. 制作临街深度价格修正率表的要领是（）。 A、设定标准临街宽度 B、将标准临街深度划分为若干等份 C、确定临街深度价格递减率 D、求取单独深度价格修正率 E、将标准临街宽度划分为若干等份 显示答案  【答案解析】BCD 制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度；②将标准临街深度划分为若干等份；③确定临街深度价格递减率；④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P376。 判断题：请直接选出本题是否正确 24. 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。参见教材P370。 25. 路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。参见教材P370。 26. 划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参加教材P371。 27. 以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 应该采用累计深度价格修正率。参见教材P376。 28. 现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。（）【2011年真题】 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 基准地价也是评估出来的。参见教材P383。 29. 基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 基准地价修正法是一种间接的估价方法。参见教材P385。 30. 按照房地产价值进行分摊比按照建筑面积进行分摊要简单一些，故更符合实际情况。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 按照房地产价值进行分摊比按照建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况。参见教材P390。 31. 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91％。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27％。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 设一层的房地产价值为a，则二层为1.05.，三层为1.05a×0.91×1.15＝1.0988a，四层为1.05a ×0.91＝0.9555a，总房地价值为4.1043a。V3=1.0988a/4.1043a=26.77%。参见教材P390。 32. 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。参见教材P370。 33. 狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。参见教材P357。 34. 两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。参见教材P359。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：