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房地产估价程序 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 下列有关价值时点的确定，描述错误的是（）。 A、价值时点一般采用公历表示，精确到日 B、价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点 C、价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日 D、价值时点为将来的，确定的价值时点应早于出具估价报告之日 显示答案  【答案解析】D 价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。参见教材P401。 2. 不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象包括特色装饰装修的是（）。 A、房地产抵押前提下的抵押估价 B、不再继续经营的自愿转让估价 C、房地产拍卖下的司法拍卖估价 D、评装饰装修下的房屋征收评估 显示答案  【答案解析】D 房地产抵押估价、不评装饰装修的房屋征收评估、不再继续经营的自愿转让估价、房地产拍卖的司法拍卖估价均不考虑特色装饰装修。参见教材P402。 3. 估价基本事项不能明确的责任主要在于（）。 A、估价委托人 B、估价利害关系人 C、承担估价项目的估价师 D、估价对象的权利人 显示答案  【答案解析】C 估价基本事项不能明确的责任主要在于估价师自己。参见教材P400。 4. 房地产估价分支机构应当以（）名义承揽估价业务。 A、承接业务的房地产估价师 B、分支机构负责人 C、分支机构 D、设立该分支机构的估价机构 显示答案  【答案解析】D 分支机构没有资格以其自身名义承接业务，必须以设立分支机构的估价机构的名义承接。参见教材P398。 5. 某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。 A、2008年9月20日 B、2008年9月23日 C、2008年9月26日 D、2008年9月27日 显示答案  【答案解析】C 估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。20日肯定不是，才刚开始估价作业；23日也不是。报告中注明使用期限是08年9月26日起半年，说明报告的生效时间是从26日开始的，所以出具时间应该为26日。参见教材P410、414 。 6. 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。 A、15 B、16 C、17 D、20 显示答案  【答案解析】C 估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。出具已经有1年了，贷款16年期间都必须保存，合计17年。参见教材P419。 7. 估价中的不同意见记录（）。 A、应作为估价资料归档 B、不应作为估价资料归档 C、由估价机构决定是否归档 D、依委托人的意见决定是否归档 显示答案  【答案解析】A 估价中的不同意见记录应作为估价资料归档。参见教材P419。 8. 拟定估价作业步骤和时间进度，可以采用网络计划技术，例如横道图。网络计划的基本原理不包括（）。 A、用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系 B、通过计算找出计划中的关键工作和关键线路 C、通过不断改善网络计划，选择最优方案 D、通过网络计划辅助估价目的的判断 显示答案  【答案解析】D 网络计划的基本原理是：用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系；通过计算找出计划中的关键工作和关键线路；通过不断改善网络计划，选择最优方案，并付诸实践；在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用人力、财力和物力，多快好省的完成任务。参见教材P407。 9. 不同的估价方法之间的关系不包括下列（）。 A、相互弥补 B、相互引用 C、相互替代 D、相互验证 显示答案  【答案解析】C 不同的估价方法之间的关系，一是同时采用，相互验证，而不是相互替代；二是可以相互弥补；三是可以相互引用。参见教材P406。 10. 房地产抵押估价中，估价对象包括下列（）。 A、特色装饰装修 B、厨具 C、特许经营权 D、抵押贷款 显示答案  【答案解析】D 在房地产抵押估价中，不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。参见教材P402。 11. 估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。 A、估价委托书 B、估价代理书 C、估价报告书 D、估价结果书 显示答案  【答案解析】A 估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具估价委托书。参见教材P398。 12. 对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料，应至少保存（）。 A、1年 B、5年 C、10年 D、20年 显示答案  【答案解析】A 对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料，应至少保存1年。参见教材P419。 13. 估价报告的审核结论，不可以是（）。 A、可以出具 B、适当修改后出具 C、应重新撰写 D、估价不合理 显示答案  【答案解析】D 审核意见应当为：可以出具、适当修改后出具、应重新撰写或应重新估价。参见教材P418。 14. 估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定属于（）。 A、一般假设 B、未定事项假设 C、背离实施假设 D、依据不足假设 显示答案  【答案解析】D 依据不足假设，是指估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。参见教材P414。 15. 估价假设和限制条件是估价报告中对股价假设和估价报告使用限制的说明，要防止出现的情形中不包括（）。 A、随意编造假设和限制条件 B、未对应说明的假设和限制条件予以说明 C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件 D、未假定估价师的执业水平 显示答案  【答案解析】D 在说明估价假设和限制条件时，应有针对性并尽量简明，要防止出现以下3种情况：①随意编造假设和限制条件；②应说明的假设和限制条件不予以说明；③无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。参见教材P413。 16. 估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。 A、估价报告名称 B、估价项目名称 C、估价委托人 D、估价师声明 显示答案  【答案解析】D 封面的基本要素包括：估价报告名称，估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期；估价报告编号。参见教材P413。 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 17. 下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。 A、对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点 B、城市房屋征收估价，价值时点一般为房屋征收决定公告颁发之日 C、房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日 D、房地产估价人员可以假定价值时点 E、一般情况下，对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点 显示答案  【答案解析】ABC 选项D错误，估价师不能随意假定价值时点；选项E错误，对原估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。参见教材P401。 18. 房地产估价程序的作用包括（）。 A、规范估价行为 B、节省估价工作 C、保证估价质量 D、提高估价效率 E、规避估价监管 显示答案  【答案解析】ACD 必要的工作时间是不能节省的。B说法不正确；规避估价监管，这种做法是错误的。E也不正确。参见教材394。 19. 估价作业方案的内容主要包括（）。 A、拟采用的估价技术路线和估价方法 B、预计所需要的时间、人力、经费 C、估价作业步骤和时间进度安排 D、拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道 E、委托方的协助义务 显示答案  【答案解析】ABCD 委托方的协助义务，不需要体现在作业方案中。参见教材P405。 20. 搜集估价所需资料的渠道主要有（）。 A、询问有关知情人士 B、查阅估价机构自己的资料库 C、估价师在实地查看估价对象时获取 D、要求委托人提供 E、自有自估的资料 显示答案  【答案解析】ABCD 搜集估价所需资料的渠道主要有以下几个：①要求委托人提供；②在实地查勘估价对象时获取；③查阅估价机构自己的资料库；④到有关政府部门和专业机构、单位查阅；⑤询问有关知情人士；⑥查阅有关报刊、网站等媒体。参见教材P408。 21. 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。 A、隐含的估价对象范围不同 B、参数选取不合理 C、基础数据不正确 D、价值类型选取不合理 E、选用的估价方法不切合估价对象 显示答案  【答案解析】ABCE 不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，可以从下列途径寻找原因：计算过程是否有误；基础数据是否正确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；不同估价方法的估价对象范围是否一致；选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的；是否遵循了应遵循的估价原则；房地产市场是否为特殊状况。参见教材P411。 22. 明确估价基本事项有（）。 A、估价目的 B、估价方法 C、估价对象 D、价值类型 E、价值时点 显示答案  【答案解析】ACDE 在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清特定目的、特定时间、特定房地产和特定价值，即要弄清估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为明确估价基本事项。参见教材P399。 23. 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。 A、估价对象 B、估价方法 C、价值类型 D、价值时点 E、估价所需材料 显示答案  【答案解析】CD 价值类型和价值时点都仅有估价目的决定。参见教材P404。 24. 估价所需资料主要包括下列（）。 A、反映估价对象状况的资料 B、估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料 C、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 D、对房地产价格有普遍影响的资料 E、建筑物建造阶段工程监理资料 显示答案  【答案解析】ABCD 估价所需资料主要包括下列：反映估价对象状况的资料；估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；对房地产价格有普遍影响的资料。参见教材P407。 25. 明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。 A、位置 B、交通条件 C、外部配套设施 D、周围环境 E、抵押担保 显示答案  【答案解析】ABCD 选项E属于权益状况。参见教材P403～404。 26. 估价委托合同的内容，一般包括下列（）。 A、估价委托人和估价机构的基本情况 B、负责本估价项目估价师的姓名、住所等个人信息 C、估价目的 D、估价对象 E、委托人应提供的估价所需资料 显示答案  【答案解析】ACDE 选项C错误，应当为：负责本估价项目的估价师姓名和注册号。参见教材P399。 27. 估价机构不应承接估价业务的情形包括下列（）。 A、超出了本机构某位估价师业务范围 B、与自己有利害关系 C、自己的专业能力难以胜任 D、估价业务有较大风险 E、与自己有利益冲突 显示答案  【答案解析】BCDE 选项A不足以成为不接受估价业务的情形。应当为“超出了本机构业务范围”。参见教材P396～397。 28. 实地查勘的工作内容，主要包括（）。 A、感受估价对象的区位优劣 B、核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况 C、观察估价对象的内外部状况 D、调查估价对象的历史使用状况 E、检查房地产使用者生活习惯因素 显示答案  【答案解析】ABCD 参见教材P409。 判断题：请直接选出本题是否正确 29. 某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 房地产估价师的签名，应当有本人签名。参见教材P416。 30. 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 保管期限从出具之日起，不少于10年，估价档案保存已超过10年而股价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。参见教材P419。 31. 完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 估价程序是不能有任何的省略的，否则就可能出现问题。参见教材P394。 32. 明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和价值类型。参见教材P400。 33. 因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 估价目的是由委托人提出，即便委托人可能并不明确，甚至对估价目的模糊，但估价师也不得自己决定，应当通过咨询等方式来明确。参见教材P400。 34. 估价对象既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价师的主观愿望确定，而应估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据有关法律法规并征求委托人认可后综合确定。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和价值时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。参见教材P401。 35. 房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。参见教材P404。 36. 估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。参见教材P415。 37. 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 缺乏致委托人函和估价的假设和限制条件。参见教材P412。 38. 受贿房地产价值的评估时点有多种，较科学的是委托估价日。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 在评估受贿房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日三种选择，科学的价值时点应为受贿之日。参见教材P401。 39. 估价业务应当由估价机构统一接受委托统一收取费用；估价师也可以个人名义承揽估价业务。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 估价师不得以个人名义承揽估价业务。参见教材P398。 40. 对估价对象为已经灭失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要的调查。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】A 对估价对象为已经灭失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要的调查。参见教材P408。 41. 房地产估价师在资料收集后，应及时进行整理、分类，以便需要时查阅和对其进行分析，对委托人提供的资料无需核实。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 必要时，应当对委托人提供的资料进行核实，对自己搜集的资料也应进行核实。参见教材P408。 42. 对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用财力。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。参见教材P406。 43. 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时点和价值类型之间是有内在联系的，其中价值时点是龙头。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时点和价值类型之间是有内在联系的，其中估价目的是龙头。参见教材P400。 44. 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备房地产估价相关专业知识及相应的俄市场分析能力，不包括金融专业知识。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。参见教材P397。 45. 估价程序是一套科学、严谨、完整的估价程序，工作步骤之间不可以交叉、不可反复，更不得随意简化或省略。（） 正确 错误 显示答案  【答案解析】B 估价程序的工作步骤之间，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复。参见教材P394。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：