>一、单项选择题（本大题共20>小题，每小题1>分，共20>分）

1.>地球空间和物质总量的固定决定了土地数量和面积的()

A.>无限性

B.>有限性

C.>扩展性

D.>伸缩性

2.>房地产价格与租金的关系可简化为()

A.>土地与地租的关系

B.>土地与房屋的关系

C.>地价与地租的关系

D.>房屋与租金的关系

3.>土地有限性所导致的土地的垄断经营是()

A.>绝对地租产生的原因

B.>级差地租产生的原因

C.>垄断地租产生的原因

D.>城市地租产生的原因

4.>商业标准宗地的位置应是()

A.>街角地

B.>多面临街地

C.>一面临街地

D.>畸零地

5.>市场比较法的理论依据是()

A.>投资回报

B.>生产费用

C.>替代性

D.>投资收益

6.>土地定级中单元内主要因素分值差异不得大于或等于()

A.100/(n-1)

B.100/(n+1)

C.100/(n+10)

D.100/(2n+1)

7.>某住宅使用年限30>年，单价3000>元/>平方米，为了接近无限年价格，资本化率可取()

A.5%

B.7%

C.10%

D.15%

8.>资本化率的高低取决于相应的()

A.>经营费用

B.>有效毛收入

C.>投资风险

D.>净收益

9.>估价人员搜集到的房地产实例中，有些交易实例并不适用，应()

A.>把其剔除

B.>对应修正

C.>对其重新调查

D.>作为参考

10.>在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过

>（）

A.>交易日期修正

B.>交易情况修正

C.>区域因素修正

D.>个别因素修正

11.>旧建筑物评估价格等于()

A.>建筑物重新建造成本+>建筑物折旧

B.>建筑物重新建造成本->建筑物折旧

C.>房地产重新建造成本->建筑物折旧

D.>房地产重新建造成本+>建筑物折旧

12.>求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是()

A.>工料测量法

B.>指数调整法

C.>基准地价修正法

D.>单位比较法

13.>剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平()

A.>无关

B.>有关

C.>双关

D.>关系非常密切

14.>路线价估价法的理论基础是()

A.>迭加原理

B.>替代原理

C.>延长原理

D.>插补原理

15.>深度百分率是指地价随临街深的()

A.>高低变化的比率

B.>长短变化的比率

C.>大小变化的比率

D.>宽度变化的比率

16.>影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是()

A.>宽度

B.>长度

C.>深度

D.>高度

17.>基准地价的测算应根据()

A.>评估区域的总价格

B.>评估区域内的评估价格

C.>评估区域内的标准宗地地价

D.>评估区域内的宗地地价

18.>测算得出的基准地价修正系数一般用于()

A.>总地价测算

B.>宗地价修正

C.>平均地价测定

D.>标定地价评估

19.>公正而客观且合理的房地产交易价格评估结果应是()

A.>参考国家指定价格

B.>没有偏向于任何一方

C.>偏向于买方

D.>偏向于卖方

20.>下列案件适用定型式评估报告书的是()

A.>特别估价案件

B.>综合评估案件

C.>特殊估价案件

D.>一般的例行估价案件

>二、双项选择题（本大题共18>小题，每小题1>分，共18>分）

>在每小题列出的五个备选项中有二个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.>房地产估价人员分为()

A.>注册估价师

B.>注册房地产估价师

C.>注册土地估价师

D.>注册房产估价师

E.>注册地产估价师

22.>估价对象的物质实体包括()

A.>土地开发程度

B.>土地使用权年限

C.>工程质量

D.>土地权利性质

E.>建筑物权属

23.>反映交通通达度的因素有道路宽度、公交便捷度、对外交通设施的分布及()

A.>道路功能

B.>路况

C.>流量

D.>路网密度

E.>公交站点

24.>土地定级工作中所收集的环境条件资料包括环境质量及()

A.>自然条件

B.>产业分布

C.>噪音指标

D.>绿地率

E.>城市环卫

25.>收益法应用的关键是()

A.>房产收入

B.>净收益

C.>经营成本

D.>资本收率

E.>有效毛收入

26.>商业型房地产的净收益为商品销售收入减去商品销售成本、商品销售、税金及附加、财

>务费用、商业利润及()

A.>经营费用

B.>利息

C.>有效成本

D.>管理费用

E.>生产成本

27.5>个案例修正后的价格是700>、750>、780>、780>、800(>元/>平方米)>，用简单算术平均数法求得的最终价格和用众数法求得的价格分别为()

A.700>元/>平方米

B.750>元/>平方米

C.762>元/>平方米

D.780>元/>平方米

E.800>元/>平方米

28.>一般来说，建筑物的容积率越高()

A.>房屋的单位售价越高

B.>土地效益就越高

C.>地价也相应提高

D.>建筑的单位就越高

E.>建筑物就越容易销售

29.>土地使用年期修正系数计算公式为K=>，式中r>和m>分别代表()

A.>还原利率

B.>待估对象的使用年期

C.>可比实例的使用年期

D.>可比实例地价

E.>待估对象地价

30.>成本法的理论依据是替代原理，即()

A.>买方愿意承担的价格高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本

B.>买方愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本

C.>卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和

D.>卖方可以接受的价格低于开发建造该房发地产所花费的各项必要成本之和

E.>卖方可以接受的价格不能低于基准地价

31.>运用成本法，投资利润的计算基数包括下述两项之和，它们是()

A.>土地取得费

B.>开发投资的利息

C.>基础设施建设费

D.>公共设施建设费

E.>土地开发费用

32.>下列会导致建筑物物质上的折旧的是()

A.>使用磨损

B.>设计变化

C.>风吹日晒

D.>现行政策重大改变

E.>工艺改进

33.>剩余法估价应满足假设开发期间各项成本的投入是()

A.>均匀投入

B.>期初投入

C.>分段均匀投入

D.>期末投入

E.>一次性投入

34.>路线价是指对特定街道距离相等的市街土地而设定，并求取。()

A.>某种深度

B.>标准深度

C.>宗地平均单位价

D.>宗地物价

E.>自由价格

35.>路线价估价法的操作步骤的主要内容包括路线价区段的划分和()

A.>调查不动产情况

B.>确定不动产开发方式

C.>确定开发利润

D.>确定标准深度

E.>宗地价格计算等

36.>路线价法适宜于同时大量土地估价，特别是()

A.>土地权益

B.>土地法

C.>土地课税

D.>土地重划

E.>土地整治

37.>路线价法的哈柏法则的理论是：一宗土地的价值与其深度的，即深度百分率为100>英尺的深度。()

A.>平方根成正比

B.>指数成正比

C.>立方根成正比

D.>平方根的十倍

E.>指数的十倍

38.>住宅用地宗地地价修正系数表不包括()

A.>临街进深化修正

B.>临街宽度修正

C.>住宅用地容积率修正

D.>楼层地价分配率修正

E.>临街类型修正

>三、判断改错题（本大题共5>小题，每小题2>分，共10>分）

>判断下列每小题的正误。正确在题后括号内打“√”；错误的打“×”，并改正划线部分。

39.>计算平均地价时，由于各类用地的面积不等，通常采用修正的方法求取。()

40.>征询和反馈是特尔菲法的重要特点。

41.>可取平均站距并结合城市规划要求作为站点影响半径。()

42.>所谓类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估

>的建筑物基本相似的房地产。()

43.>路线价估价法的临街深度指宗地离开街道的直线距离。()

>四、简答题（本大题共3>小题，每小题4>分，共12>分）

44.>什么是中房指数?

45.>用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么?

46.>写出路线价估价法宗地条件特殊(>如街角地等)>的宗地总价计算公式。

>五、计算题（本大题共2>小题，每小题10>分，共20>分）

47.>有一可比实例1996>年6>月的交易，价格为每平方米3650>元，1996>年6>月至1997>年1>月该类房地产价格平均每月上涨0.6>％，1997>年1>月至1997>年12>月该类房地产价格平均每月下降0.2>％，1997>年12>月至1998>年6>月该类房地产价格平均每月上升0.3>％。求对该可比实例进行交易日期修正后，1998>年6>月的房地产价格为每平方米多少元?

48.>现有一宗地，宅地面积4000m2>，开发首二层作市场，楼上住宅若干单元面积23000m2>，开发期24>个月，开发商利润按总成本的18>％计算，年贷款利息13>％。用剩余法求该宗地价。

(>注：市场分析：市场用房5000>元/m2>，住宅用房4500>元/m2>，建筑工程费平均1100>元/m2>，市政及设计等计费为建筑费16>％)

>六、论述题（本大题共2>小题，每小题10>分，共20>分）

49.>试述区位理论对房地产估价的指导作用。

50.>试述基准地价评估成果图的表现形式。