1.>以砖墙承重为主，配有部分钢筋砼的结构，多用于()>。

A.>住宅建筑

B.>公共建筑

C.>工业建筑

D.>商业建筑

2.>人们通常说的“房价”实际上就是()>。

A.>土地价格

B.>建筑物价格

C.>房地产总价

D.>楼面地价

3.>市场原则下的中心地序列也叫做()>系统。

A.K=7

B.K=5

C.K=4

D.K=3

4.()>是指租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。

A.>级差地租

B.>城市地租

C.>级差地租Ⅰ

D.>级差地租Ⅱ

5.>影响地价的一个非常主要的因素是()>。

A.>宗地面积

B.>区位

C.>土地形状

D.>容积率

6.>在地租一定的情况下，土地还原利率越低()>。

A.>地价越低

B.>地价越稳定

C.>地价越高

D.>地价有变动

7.>一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是()>。

A.>由高向低递增

B.>由低向高递增

C.>由高向低递减

D.>由低向高递减

8.()>的核心是必须用相似的市场资料进行比较。

A.>收益法

B.>成本法

C.>市场比较法

D.>剩余法

9.>确定城市道路的级别，主要因素是()>。

A.>道路功能

B.>道路宽度

C.>路网密度

D.>公交便捷度

10.>潜在毛收入、运营费用和净收益等，都应该按()>。

A.>月计算

B.>季度计算

C.>年计算

D.>耐用年限计算

11.>所谓类似房地产，是指在()>在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。

A.>房地产市场较发达的区域内

B.>同一座城市里

C.>一个完全竞争的市场上

D.>同一供需圈内

12.>容积率是影响土地价格的重要因素之一，则容积率=>建筑物的总建筑面积/()>。

A.>建筑复盖面积

B.>建筑层数

C.>整块宗地面积

D.>每层建筑面积

13.>成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，()>，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A.>扣除管理费

B.>扣除税费

C.>扣除折旧

D.>扣除保险费

14.>成本估价时，土地开发费用为100>万元，开发期二年，同期银行贷款利率为10%>，则投资利息为()>。

A.21>万

B.19>万

C.10>万

D.15>万

15.>建筑物耐用年限从建筑物()>算起。

A.>开工之日

B.>估价时点

C.>出售之日

D.>竣工验收合格之日

16.>按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作()>。

A.>销售回报率

B.>预期回报率

C.>投资回报率

D.>最低回报率

17.>用于基准地价评估的，应是()>。

A.>规划建设已完成的现状性资料

B.>规划待建设项目的资料

C.>未规划土地的资料

D.>所有城市土地的资料

18.>基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的()>。

A.>最低出让年期

B.>最高出让年期

C.>无限年期

D.>剩余使用年期

19.>房地产评估报告中的估价结果具有()>。

A.>长期性

B.>固定性

C.>时效性

D.>稳定性

20.>评估报告的有效期从完成评估报告的日期开始，一般为()>。

A.>三个月

B.>半年

C.10>个月

D.1>年

>二、双项选择题(>在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1>分，共15>分)

1.>房地产评估必须由专业人员进行，在理论上的依据有()>。

A.>房地产市场的完全性

B.>房地产价格的独特性

C.>房地产市场的不完全性

D.>土地有偿使用制度

E.>住房的货币化分配

2.>影响房地产的价格主要因素有()>。

A.>房地产使用价值的大小

B.>科学技术

C.>社会行政

D.>自然条件

E.>房地产的供应数量和市场的有效需求

3.>地租产生的前提是()>分离。

A.>土地所有权

B.>房屋使用权

C.>土地使用权

D.>房屋所有权

E.>土地占有权

4.>对工业区房地产评估应考虑的区域因素有()>。

A.>繁华程度

B.>对外交通状况

C.>工业水质量、劳动力分布状况

D.>自然景观状况

E.>公共设施配套完善度

5.>区域性的土地价格评估的基本模式有()>。

A.>以土地定级为基础

B.>以基准地价为基础

C.>以宗地地价为基础

D.>以交易地价为基础

E.>以中房指数为基础

6.>多因素综合评价方法的特点有()>。

A.>具有较高的科学性

B.>简便易行、操作性强

C.>地域性

D.>较小波动性

E.>可比性、全面性

7.>评价单元内指标取样方法有()>。

A.>面积加权法

B.>网格法

C.>主导因素分值叠置法

D.>均质地域法

E.>线性内插法、以点代面法

8.>收益法又可以称作()>。

A.>现行市价法

B.>资本化法

C.>原价法

D.>假设开发法

E.>投资法

9.>房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有()>等几种。

A.>买卖双方对市场情况较熟悉

B.>交易时有特别动机

C.>房产交易中心的交易

D.>有特殊利害关系的相互间的交易

E.>房产评估后的交易

10.>市场比较法要进行()>修正。

A.>资本化率

B.>个别因素

C.>交易市场

D.>运营费用

E.>交易情况

11.>成本租金由五项因素组成，其中包括()>。

A.>折旧费

B.>利润

C.>保险费

D.>税金

E.>地租

12.>理论上土地的价格可以分为()>两部分。

A.>地租资本化

B.>基准地价

C.>级差收益

D.>土地投资和利息

E.>资本的投资收益

13.>剩余法是将待估房地产预期开发价值，扣除正常投入费用()>后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。

A.>正常税金

B.>正常折旧

C.>正常管理费

D.>合理利润

E.>地租

14.>一般划分为同一路线价区段的地段()>。

A.>地段相近

B.>地价相等

C.>地段相连

D.>地价相近

E.>它们之间无直接关系

15.>基准地价评估报告按照内容和侧重点分为()>。

A.>估价结果报告

B.>工作报告

C.>技术报告

D.>区位报告

E.>宗地价格评估报告

>三、简答题(>每小题5>分，共25>分)

1.>简述房地产估价的主要作用。

2.>简述影响房地产价格的主要行政因素。

3.>房地产交易中需要进行交易情况修正的特殊情况主要有哪几种?

4.>简述基准地价修正系数法的特点及适用范围。

5.>简述宗地价格评估报告的基本内容。

>四、论述题(>每小题8>分，共16>分)

1.>试述区位理论对土地定级估价的影响。

2.>试述特尔菲测定的特点。

>五、计算题(>共24>分)

1.>某建筑物，总建筑面积为1000>平方米，重置价格2000>元/m2>，已使用3>年，耐用年限50>年，试用双倍余额递减法计算折旧额，折旧总额和现值。(7>分)

2.>现有临街宗地A>、

B.

C.D(>如图所示)>，深度分别为50>英尺、75>英尺、100>英尺、125>英尺，宽度分别为15>英尺、20>英尺、25>英尺、25>英尺。路线价为5000>元/>英尺，设标准深度为100>英尺，试用“四三二一”法则，计算各宗地的价格。(7>分)

3.>有一块1500>平方米的土地拍卖，其可建造5600>平方米的商品住宅。土地使用权年限40>年，估计房屋建造价格为800>元/>平方米，建成后可以每月20>元/>平方米出租，拍卖底价100>万元，求你可出的最高买价是多少?(>已知：房产税为租金的12%>，管理费为租金的3%>，闲置和信用损失费为租金的10%>。修缮费为造价的2%>，保险费为造价的3>‰，资本化率为14%)(10>分)