一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1.一般对外交通设施服务半径为（）
A.0～10公里
B.0～20公里
C.0～25公里
D.0～30公里
2.容积率是指地块上的建筑总面积与（）
A.总面积之比
B.地块面积之比
C.地下面积之比
D.绿化面积之比
3.从评估的角度看，房地产价格的实质是一种（）
A.市场价格
B.权益价格
C.土地价格
D.理论价格
4.韦勃的区位因素体系是（）
A.自然技术、社会文化、人口
B.运费、劳力、集聚
C.运费、销售、成本
D.交通、质量、劳力
5.商业标准宗地的位置宜（）
A.街角地
B.一面临街
C.多面临街
D.畸零地
6.一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是（）
A.由高向低递增
B.由低向高递增
C.由高向低递减
D.由低向高递减
7.确定城市道路的级别，一个主要因素是（）
A.道路功能
B.道路宽度
C.路网密度
D.公交便捷度
8.将未来各年的（），以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。（）
A.总收益
B.净收益
C.毛收益
D.年均收益
9.综合资本化率是评估（）价格时所采用的资本化率。（）
A.土地
B.构筑物
C.房地合一
D.建筑物
10.在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租称（）
A.级差地租Ⅰ
B.级差地租Ⅱ
C.垄断地租
D.矿山地租
11.市场比较法中，以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的（）
A.分母小于100
B.分母大于100
C.分母等于100
D.不成立
12.对交易实例进行区域因素修正是因为（）
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相同
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
13.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以（）
A.建造时间为基准时点
B.开始使用的时间为基准时点
C.购买土地使用权的时间为基准时点
D.估价时点为基准时点
14.运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用（）
A.主观耐用年限
B.自然耐用年限
C.经济耐用年限
D.客观耐用年限
15.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（）
A.地价指数的变动频率
B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度
D.房价指数的变动幅度
16.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是（）
A.评估报告的有效期
B.估价作业日期
C.估价工作结束日期
D.评估报告的时效期
17.路线价的确定必须先确定（）
A.地块面积
B.标准宗地面积
C.街道面积
D.区域面积
18.（）的核心是必须用相似的市场资料进行比较。（）
A.收益法
B.成本法
C.市场比较法
D.剩余法
19.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为（）
A.地价+预期楼价+专业费用
B.地价+开发建筑成本费用+专业费
C.预计楼价+销售费用+税费
D.预期楼价-地价+专业费用
20.用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的地价款按（）
A.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算
B.整个开发建设周期计算
C.整个开发建设周期的一半计算
D.任意计算
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
21.土地定级成果图一般包括（）
A.土地级别图
B.土地定级单元图
C.资料图
D.作用分值图
E.城市平面图
22.基准地价对应的平均容积率是（）
A.该用途土地在该地域内的平均容积率
B.该用途土地在该均质地域内的容积率
C.该用途土地在该级别地域的容积率
D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
E.该用途土地在该级别地域的平均容积率
23.房地合一的旧房地产重新建造成本包括（）
A.土地重新取得费用
B.建筑物折旧费
C.维修费
D.管理费
E.建筑物重新建造成本
24.采用剩余法估价，在调查不动产利用要求时，必须掌握城市规划对此宗地的规划用途、（）限制等。（）
A.装修
B.建筑密度
C.建筑物高度
D.设计
E.容积率
25.（）对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心。（）
A.行政因素
B.社会因素
C.城市区域因素
D.经济因素
E.心理因素
26.房地产评估的基本方法包括（）
A.市场比较法
B.成本法
C.趋势法
D.收益法
E.路线价法
27.房地产评估具有（）的特点。（）
A.科学性
B.实践性
C.个别性
D.严肃性
E.公正性
28.中心地理论的主要内容有（）
A.放牧区
B.城市工业区
C.六边形市场区
D.市场等级序列
E.作物轮作区
29.路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别是（）等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。（）
A.土地权益
B.征地拆迁
C.土地课税
D.土地重划
E.土地整治
30.住宅用地宗地地价修正系数表包括（）
A.临街进深修正
B.使用年限修正
C.容积率修正
D.楼层地价分配率修正
E.临街类型修正
三、判断改错题（本大题共9小题，每小题2分，共18分）
判断下列各题，正确的在题后括号内打“√”，错的打“×”，并改正划线部分。
31.以平均站距并结合城市规划要求作为站点影响半径。（）
32.房地产价格与租金的关系可简化为地价和地租的关系。（）
33.交通地理区位是指某一事物在人类社会经济活动中产生的人地关系。（）
34.中房指数是根据我国房地产业的特点，以房地产评估价格为核心设计的指数系统。（）
35.一般来说，容积率越高，土地利用效益就越低，从而地价也就相应地降低。（）
36.在我国，房地产估价人员包括注册房产估价师和注册地产估价师。（）
37.运用收益法时，V=a/r是现实估价中最常用的一个计算公式。（）
38.从买方来说，成本法的理论依据是生产费用价值论；从卖方来说，成本法的理论依据是替代原理。（）
39.城市基础设施完善度和生活设施完备度，一般都对地价成正相关影响。（）
四、简答题（本大题共3小题，每小题4分，共12分）
40.简答房地产价格的影响因素。
41.简答地租理论在房地产估价中的应用。
42.欧美著名的路线价法则有哪些？
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
43.某写字楼建筑面积1000平方米，尚剩余使用年限30年。现对外出租，每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3000元/平方米；家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%；据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化率为12%。采用收益法估算该写字楼的价格。
44.有一待估宗地F，现收集到与待估宗地条件类似的四块宗地的资料，详见表一：
表一：成交价：元/平方米

该城市的地价指数见表二：
表二：

据调查，该市此类用地容积率与地价的关系是：当容积率在1.0～1.4之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地。
试根据以上条件，采用算术平均值法评估该宗土地2002年10月的价格。
六、论述题（本大题共2题，每小题10分，共20分）
45.试述房地产评估的程序。
46.试述建筑物重置价格、重建价格的含义及二者的关系。