课程名字：自考00158《资产评估》串讲冲刺课程讲义【笔记】
依据教材版本：
教材名称：资产评估
教材主编：刘玉平
出 版 社：中国财政经济出版社
版  次：2006年
课程目录：
第一部分  试题的题型题量 1
第二部分  各章重点串讲 2
第一章 总论（★★） 2
第二章  资产评估的基本方法（★★★） 4
第三章  机器设备评估（★★★） 10
第四章  房地产评估（★★★） 13
第五章  无形资产评估（★★★） 19
第六章  流动资产评估 22
第七章  长期投资及其他资产评估 24
第八章  企业价值评估（★★★） 26
第九章  资产评估报告 31
第十章  资产评估准则与行业管理 33
第三部分  考试趋势分析 35
一、最容易出计算分析题的考点 35
二、最容易出简答题的考点 41
第四部分  应试指导 42
2007-2009年各章试题 42

第一部分  试题的题型题量

目前《资产评估》试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，具体情况如下表：
《资产评估》试题题型和题量
单选题 多选题 名词解释 简答题 计算题 合计
30题×1分=30分 10题×1分=10分 2题×3分=6分 2题×7分=14分 4题×10分=40分 100分

第二部分  各章重点串讲

对资产评估课程的学习，应该做到"全面复习、重点掌握、融会贯通"，在前面基础班中学员已经进行了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点，这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。

第一章 总论（★★）
一、本章考情及重点
1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。例如，2007-2009年考试情况如下：
                  2007-2009年本章出题题型和题量（分值）统计表
年份 单选题 多选题 名词解释 简答题 计算题 合计（分）
2007年 2 1  7  10
2008年 2 1 3   6
2009年 2 3    5
 注：★越多越重要。
2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。

二、本章重点内容串讲
第一节 资产评估的含义
（一）资产评估的概念
1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
（二）资产评估的特点
现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性
（三）资产评估与会计计价的区别
1.二者发生的前提条件不同
2.二者的目的不同
3.二者的执行操作者不同

第二节 资产评估的对象
（一）资产的含义
会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：
1.资产是一种权利
2.资产是一种获利能力
3.资产必须为某一主体所拥有和支配
（二）资产的分类
1．按资产存在形态分类
按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
2．按资产是否具有综合获利能力分类
按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
3．按资产能否独立存在分类
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
4．按资产的流动性分类
按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。

第三节  资产评估的价值类型（★）
（一）资产评估的特定目的
资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。
（二）资产评估的价值类型
1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：
（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
（2）价值类型制约资产评估方法的选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
2.价值类型的类别
（1）市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
（2）在用价值
（3）投资价值
（4）持续经营价值
（5）清算价格
（6）保险价值
（7）课税价值
3.价值类型的决定
决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）评估的特定目的(经济行为)；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。

第四节 资产评估的假设
（一）继续使用假设
从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
（二）公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
（三）清算(清偿)假设
清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。

第五节 资产评估的原则
资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
（一）资产评估的工作原则
资产评估工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。
（二）资产评估的经济原则
资产评估经济原则有：贡献原则、替代原则、预期原则。

第六节 资产评估的程序（★）
（一）资产评估程序的定义
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
（二）资产评估程序的重要性
资产评估程序的重要性表现在：
1．资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。
2．资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。
3．恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
（三）资产评估程序的内容：有8项内容，见教材。
（四）履行资产评估程序的基本要求
1．资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。
2．资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。
3．资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实施资产评估程序。
4．如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑状况是否会影响到资产评估结论的合理性。
5．资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿。

第二章  资产评估的基本方法（★★★）
一、本章考情及重点
1.本章在考试中处于重要地位，虽然本章直接分数不是很多，但本章是后面各章不同资产评估方法的基础。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在7分左右。例如，2007-2009年考试情况如下：
                  2007-2009年本章出题题型和题量（分值）统计表
年份 单选题 多选题 名词解释 简答题 计算题 合计（分）
2007年 3 1 3   7
2008年 3 1  7  11
2009年 3 1    4

2．本章的重点是市场法运用形式和差异调整、成本法各项指标的计算、收益法的应用形式和指标计算、资产评估方法选择需要考虑的因素。

二、本章重点内容串讲（对照教材划重点）
第一节 市场法（★）
（一）市场法及其适用的前提条件
1.市场法的含义
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
2.市场法应用的前提条件
（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场。
（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
（二）运用市场法进行资产评估的方式
采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。参照物差异调整因素主要包括三方面：一是时间因素，二是地域因素，三是功能因素。
（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析
1.运用市场法评估资产的程序
（1）明确评估对象；
（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；
（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；
（4）把被评估资产与参照物比较；
（5）分析调整差异，做出结论。
2.市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在：（1）需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节 成本法（★★）
（一）成本法及其适用的前提条件
1.成本法的含义
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
2.成本法应用的前提条件
（1）应当具备可利用的历史资料。
（2）形成资产价值的耗费是必须的。
（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算
根据成本法的含义，成本法的基本计算公式可以表述为：
（1）被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
（2）被评估资产评估值=重置成本×成新率
1.重置成本及其估算
重置成本是指在现在市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。
重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。
重置成本的估算一般可以采用下列方法：
（1）重置核算法。它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
（2）物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为；