笔记讲义

课程名字：自考《00158资产评估》基础精讲课程讲义【笔记】

依据教材版本： 

教材主编：李胜坤

出 版 社：中国财政经济

版  次：2018年版

课程目录：

前　言 2

第一章　总　论 4

第一节　资产评估概述 4

第二节　资产评估的目的 6

第三节　资产评估的原则 8

第四节　资产评估假设 10

第五节　资产评估的价值类型 12

第六节　资产评估的基本程序 15

第二章　资产评估的基本方法 20

第一节　资产评估的市场法 20

第二节　资产评估的成本法 24

第三节　资产评估的收益法 34

第四节　资产评估方法的比较和选择 43

第三章　机器设备评估 44

第一节　机器设备评估的特点 44

第二节　机器设备的核查与鉴定 46

第三节　机器设备评估的成本法 48

第四节　机器设备评估的市场法 63

第四章　房地产评估 68

第一节　房地产评估概述 68

第二节　房地产价格及其影响因素 76

第三节　房地产评估的成本法 83

第四节　房地产评估的收益法 93

第五节　房地产评估的市场法 98

第六节　房地产评估的假设开发法 108

第五章　无形资产评估 112

第一节　无形资产评估概述 112

第二节　无形资产评估的方法 115

第三节　专利权和专有技术评估 123

第四节　商标权的评估 129

第五节　其他可确指无形资产的评估 132

第六节　商誉的评估 135

第六章　流动资产评估 139

第一节　流动资产评估概述 139

第二节　实物类流动资产评估 142

第三节　非实物类流动资产评估 148

第七章　长期投资及其他长期性资产评估 152

第一节　长期投资评估概述 152

第二节　债券投资的评估 153

第三节　股票投资的评估 158

第四节　长期股权投资评估 163

第五节　其他长期性资产的评估 166

第八章　资源性资产评估 167

第一节　资源性资产评估概述 167

第二节　森林资源资产评估 169

第三节　矿产资源资产评估 172

第九章　企业价值评估 176

第一节　企业价值评估概述 176

第二节　企业价值评估的收益法 181

第三节　企业价值评估的市场法 194

第四节　企业价值评估的资产基础法 198

第十章　资产评估报告 202

第一节　资产评估报告概述 202

第二节　资产评估报告的构成 206

第三节　资产评估报告的编制 210

第四节　资产评估的应用 212

第十一章　资产评估准则及行业管理 214

第一节　资产评估准则概述 214

第二节　资产评估行业管理模式及发展历程 217

前　言

　　前　言

　　课程考试情况分析：

　　1.本课程命题依据与范围

　　本课程命题以全国高等教育自学考试指导委员会制定的《资产评估（课程代码：00158）自学考试大纲》和全国高等教育自学考试指导委员会组编的《资产评估（2018版）》教材为依据，以《资产评估自学考试大纲》所规定的考试内容作为命题范围。

　　2.本课程能力层次结构及比例

　　本课程考试按大纲要求，对应试者的认知能力层次的考核分为识记、领会、简单应用和综合应用四个层次，四个层次考核内容的分数大致比例为：识记20%，领会30%，简单应用30%，综合应用20%。

　　3.本课程试卷的难易度结构

　　试卷中试题的难易度分为易、较易、较难、难四个等级。每份试卷中各种难易程度的试题所占试卷分数的比例大体为：易大约占20%，较易大约占30%，较难大约占30%，难大约占20%。在识记、领会、简单应用和综合应用四个层次中都会有不同难易程度的试题。

　　识记：能识别和记忆资产评估的基本概念、原理、方法以及有关行业管理法规等，并能做出正确的表述、选择和判断。

　　领会：全面掌握资产评估的基本概念、原理、方法和有关行业管理法规的内容，能完整表述资产评估的基本内容，能够根据考核的不同要求对有关资产评估问题进行逻辑推理和论证，并做出正确的判断、解释和说明。

　　简单应用：能够灵活运用资产评估的基本原理或方法，解决资产评估实践中较为单一的问题，是应用能力较低层次要求。

　　综合应用：能够运用资产评估的原理或方法，分析并解决综合性较强的资产评估实践问题，最髙层次能力要求。

行业管理

　　（1）重点章节（2-3-4-5-9）

　　2（三种评估方法）-基础中的基础

　　3（机器设备）4（房地产）5（无形资产）9（企业价值），基本上每章一道10分的计算题

　　（2）次重点章节（1-6-7-8-10-11）

　　1（基本概念）6（流动资产）7（长期投资和其他资产）

　　8（资源性资产评估）为次重点章节 

　　10（估价报告）-11（估价准则和行业管理）为非重点章节。

　　6.本课程考试时间为150分钟，试卷总分为100分，60分为及格。

　　7.本课程考试的指定教材为全国高等教育自学考试指导委员会组编的《资产评估》，主编：李胜坤，中国财政经济出版社，2018年版。

　　本课程内容涉及资产评估的基本理论与方法、各类资产的评估操作、资产评估报告及资产评估的行业管理，内容涉及经济学、管理学、金融学、会计学、财务管理学等多个学科的知识，知识范围广泛。

第一章　总　论

　　学习目的与要求

　　通过本章学习，掌握资产评估的概念，理解资产评估的目的、资产评估的原则、资产评估假设、资产评估价值类型，了解资产评估的程序。

　　本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节。

　　考核题型主要是单选（18年4月的考试，考了4个）、多选（1个）、判断解析和简答题

第一节　资产评估概述

　　一、资产评估的定义

　　资产评估是评估机构和专业评估人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告专业服务行为。

　　2016年出台《中华人民共和国资产评估法》

　　需要运用经济学的理论和方法，对资产价值进行定量的估计和判断。

　　二、资产评估的主体：资产评估机构和估价人员

　　评估机构的划分可以从两个角度进行。

　　（1）从资产评估主体的业务范围划分：

　　①专项资产评估机构，只做一种或一类资产评估业务（如：资产、房地产、土地、矿业权、珠宝、二手车）

　　②专营资产评估机构，只做资产评估业务，不做其他业务

　　③兼营性质资产评估机构

　　（2）从资产评估机构的组织形式划分：

　　①合伙制（无限责任）

　　②有限责任制（公司制） 

　　【例题·单选题】（2006）资产评估的主体是指（　）。

　　A.被评估单位　　　　　　

　　B.评估机构和评估人员

　　C.评估主管部门　　　　　

　　D.被评估资产

『正确答案』B

『答案解析』资产评估的主体：资产评估机构和估价人员

　　三、资产评估的客体：被评估的资产

　　（一）资产的特征：

　　经济主体拥有或控制（对资产产权的界定和保护）；

　　资产价值能以货币计量；

　　能为其所有者或控制者带来经济利益。

　　（二）资产的分类

　　有形资产/无形资产；单项资产/整体资产；可确指资产/不可确指资产（商誉）；短期资产/长期资产 。

　　①按资产存在形态分类：有形资产和无形资产。

　　有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。会计学中的固定资产，一般是以使用年限在一年以上，单位价值在规定限额以上为标准的主要劳动手段。在资产评估中,固定资产具体是指机器设备、房屋建筑物等，评估时应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。

　　无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、专有技术（非专利技术）、土地使用权、商誉等。

　　②是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产。

　　单项资产是指单台单件资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。

　　以单项资产为对象的评估，称为单项资产评估。将单项资产评估价值汇总起来，可以求得作为资产综合体的企业的总资产的价值。

　　把企业作为商品进行买卖时，一般不能够简单地按单项资产的评估价值总和来交易，因而，就存在着整体资产评估。典型的整体资产：一个企业、某一车间、一组无形资产的综合体。

　　企业整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体资产的生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。（1+1≠2）

　　③按资产能否独立存在：可确指的资产和不可确指的资产。

　　可确指资产——能独立存在，除商誉以外,其他资产都是可确指的资产。

　　不可确指资产——不能独立存在。商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓越、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益，它不能脱离企业的有形资产单独存在。

　　④按资产流动性分：短期资产（变现能力强、流动性强、偿债能力强）、长期资产（变现能力弱、流动性弱、偿债能力弱）

　　【例题·单选题】（2016.10）下列资产中，属于可确指的无形资产的是（　）。

　　A.流动资产

　　B.商誉

　　C.机器设备

　　D.专利

『正确答案』D

『答案解析』流动资产与机器设备是有形资产，所以A、C选项不对，B项是无形资产，但是属于不可确指的无形资产。

　　【例题·多选题】（2008）下列中可作为资产评估对象的资产是（　）。

　　A.采矿权　　　　　　　　

　　B.失效的专利

　　C.企业所拥有的知名商标　

　　D.城市的公共绿地

　　E.个人拥有的不动产

『正确答案』ACE

『答案解析』B专利失效不再有价值；D城市公共绿地，不属于私人所有的产权，没有特定的主体能够拥有或支配，不符合资产的定义 。

　　四、资产评估和会计计价的区别（两个不同的经济范畴） 

　　1.计价模式不同

　　会计：历史成本原则、会计主体不变、持续经营为前提

　　资产评估：产权变动、会计主体变动、经营中断或持续经营前提无法反映资产价值

　　2.计价功用不同

　　会计计价反映资产的货币价值，提供有效的会计信息。

　　资产评估反映资产效用，为资产交易或投资提供价值尺度。

　　3.计价主体不同

　　会计计价由内部会计人员完成，资产评估由外部独立的资产评估人员完成。

　　【例题·单选题】（2018.4）资产评估和会计计价的关系是（　）

　　A.完全相同的经济活动

　　B完全无关的经济活动

　　C.既相区别、又相联系的经济活动

　　D操作执行者相同的经济活动

『正确答案』C

『答案解析』资产评估和会计计价的关系是既相区别、又相联系的经济活动。所以选项A、B是不对的，选项C是正确的。会计计价由内部会计人员完成，资产评估由外部独立的资产评估人员完成。所以选项D是不对的。

第二节　资产评估的目的

　　一、资产评估目的的定义

　　资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，具体用途。（花钱干嘛用）

　　评估目的，直接或间接决定和制约资产评估的条件、价值类型的选择。影响：评估对象，评估范围，价值类型、潜在交易市场的确定等。

　　（评估目的是龙头，影响和决定着其他估价要素）

　　二、资产评估目的的确定

　　委托评估，在委托合同中确定，双方自主协商；

　　法定评估，法律法规规定必须评估。如房地产征收补偿价值的评估。

　　1.转让定价——为标的资产转让定价提供参考

　　对于市场上无法直接获得交易价格信息的资产交易，交易双方需要借助资产评估专业服务，帮助交易双方确定交易价格；或聘请专业评估机构对交易双方商定的交易价格进行公允性鉴证。

　　国家法律、法规规定的法定评估：根据国有资产管理法规的规定，国有产权转让、收购非国有资产、资产转让、置换以及以非货币资产偿还债务等都是涉及资产转让行为目的的法定评估。

　　市场参与者自愿委托的非法定评估。

　　【例题·多选题】下列中属于法定评估的是（　）。

　　A.国有产权转让　　　　

　　B.市价转让参考价评估

　　C.国有企业收购非国有资产　

　　D.财务报告目的的评估

　　E.诉讼协助评估

『正确答案』AC

『答案解析』B市价转让参考价评估属于自愿委托的非法定评估。D财务报告目的的评估，不是法定评估。E诉讼协助评估，当事人根据自己意愿决定

　　2.抵、质押评估

　　企业在向金融机构或者其他非金融机构进行融资时，金融机构或非金融机构要求企业提供其用于抵押或者质押资产的评估报告，目的是为了了解用于抵押或者质押资产的价值。

　　抵押——不动产

　　质押——动产 

　　目的：未来履行债务（还本付息）时的保障，降低债权人的风险。

　　实务中最为常见：房地产抵押、知识产权质押、珠宝质押目的的评估。

　　3.公司设立、改制、增资目的

　　（1）非货币资产出资行为

　　我国《公司法》规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。（确保对各出资人公平）

　　根据我国工商行政管理总局的规定，符合要求的股权也可用作出资。

　　（2）企业改制、改建为有限公司或股份公司或由有限责任公司变更为股份有限公司。

　　有限责任公司变股份有限公司，有限责任公司的净资产账面价值折股时，需要评估。实质是核实净资产价值是否不低于用于折股的审计后的净资产账面价值，其目的是在企业以净资产折股时核实股权/股份的真实性，防止虚折股权/股份的情况发生。

　　国有控股、参股有限责任公司改建股份有限公司，引进战略投资者等导致拟改建公司股权结构及比例发生变化，对拟改建公司的整体资产进行评估。

　　（3）发行股份购买资产

　　上市公司通过增发股份购买相关实物资产。实质：采用非货币资产对股份公司进行增资。（案例：万达电影收购万达影视）

　　（4）企业债权转股权

　　企业拟转为股权的债权，应当经依法设立的资产评估机构评估。债权转股权的作价出资额不得高于该债权的评估值。

　　实质是债权人采用非货币资产对其债权公司进行增资。

　　被转股企业为国有非上市公司的，还应对整体资产进行评估。

　　4.财务报告评估目的

　　在编制财务报告时，可能需要对某些资产进行评估。

　　提示：（1）投资性房地产、资产减值、股份支付、企业合并、金融工具确认和计量、存货、职工薪酬、企业年金基金、租赁等会计准则中，都可能涉及财务报告目的的评估。（因为历史成本不适用）。

　　（2）财务报告目的的评估，不是法定评估。

　　（3）会计准则与评估准则发生冲突时，会计准则优先的原则。

　　（4）如果没有遵循会计准则和评估准则的相关规定，评估机构可能需要承担相应的责任或连带责任。

　　5.税收评估目的

　　为税务机关计量相关税金提供计税基础，如计算不动产税目的计税评估等。

　　税收目的的评估还包括提供财产转移定价公允性的鉴证评估，如税务机关对某项资产转让价格提出质疑，可能需要委托评估机构对其价值进行评估，以合理确定资产转让的公允价格，并进而准确估算该资产交易的流转税和所得税等。

　　6.司法诉讼评估目的

　　包括两类：司法评估、诉讼协助评估。

　　司法评估主要是评估机构接受法院的直接委托，对涉及诉讼或执行的资产进行价值评估。这种评估事项是法院司法判决或执行程序的组成部分。

　　诉讼协助评估是指评估机构接受诉讼当事人或律师的委托，对涉诉的资产进行评估的事项，为评估委托人提供诉讼协助服务。这类评估属于当事人根据自己意愿决定的评估事项（非法定评估）。 

第三节　资产评估的原则

　　资产评估原则：是调节资产评估委托者、评估业务承担者和资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范资产评估机构和评估人在资产评估中的行为和业务的准则。

　　资产评估的原则包括工作原则和经济技术原则。

　　一、资产评估的工作原则（独立、客观公正、科学）

　　1.独立性原则

　　①评估机构是独立的社会公正性组织；②评估机构及人员在利益及利害关系上与资产业务各当事人没有任何联系；③评估机构及人员在执业过程中始终坚持独立第三者地位，不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。

　　90年代末期（脱钩改制：资产、人员、业务三分开）

　　回避情形：曾在委托单位任职，离职后未满两年；持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系；其他可能直接或间接影响执业的利害关系。

　　【例题·单选题】（2017.4）下列何种情形不明显违反资产评估的独立性工作原则（　）。

　　A.评估师的直系亲属在委托方单位任财务经理

　　B.评估师的直系亲属在委估资产占有方单位任负责人

　　C.资产评估机构曾经承接委托方的资产评估业务

　　D.评估师与委托方负责人是大学同学

『正确答案』C

『答案解析』A、B选项直系亲属关系，一般来说会影响独立性工作原则。本题不够严谨，但C跟D相比，C更加不违背独立性。所以答案选择C。

　　【例题·多选题】以下情形，房地产估价机构和估价师应该回避的情形包括（　）。

　　A.曾在委托单位任职，离职后未满两年　

　　B.持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系

　　C.过去曾经与该客户签订过资产评估协议

　　D.其他可能直接或间接影响执业的利害关系

　　E.某估价师私人所有的房屋抵押价值评估

『正确答案』ABDE

『答案解析』回避情形：曾在委托单位任职，离职后未满两年；持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系；其他可能直接或间接影响执业的利害关系。

　　2.客观公正性原则

　　资产评估工作应该实事求是，尊重客观实际。

　　要求资产评估机构及人员在评估工作中认真调查研究，以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，通过合乎逻辑的分析和推理得出具有客观公正性的评估结论。

　　客观——实事求是

　　公正——不偏不倚，尤其不能向着出钱的委托人说话。

　　3.科学性原则

　　选择科学的评估程序和方法，制定科学的评估方案。

　　评估工作中必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析有机结合起来，使评估科学合理、真实可信。

　　科学性原则还要求资产评估要根据不同业务的实际情况确定科学的评估程序，以利于节约人力、财力，降低评估成本，提高工作效率。

　　【例题·单选题】（2008）以下表述中不符合资产评估科学性原则的是（　）。

　　A.必须根据评估的特定目的选择适当的价值类型和方法

　　B.对于特定的资产业务价值类型的选择具有唯一性

　　C.对于特定的资产业务评估方法的选择具有唯一性

　　D.对于特定的资产业务评估方法的选择具有多样性

『正确答案』C

『答案解析』对于特定的资产业务评估方法的选择具有多样性的，所以C项是不正确的。

　　二、资产评估的经济技术原则

　　在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。

　　1.预期收益原则

　　资产有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。

　　预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据，要求在进行资产评估时，必须合理预测资产未来的获利能力以及其获利能力的有效期限。

　　2.供求原则

　　商品的供求规律是假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。

　　3.贡献原则

　　资产价值的高低要由该资产所能做出的价值贡献来决定，即构成某一整体资产的各组成要素的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。

　　从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化。

　　4.替代原则

　　在同一市场上，具有相同效能的商品，应有大致相同的交换价值。（货比三家不吃亏）

　　如果具有相同效能的商品具有不同的价格时，买者就会选择价格较低者。在资产评估中存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。

　　【例题·单选题】（2018.4）当存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大，这体现了

　　A.贡献原则

　　B.预期原则

　　C科学原则

　　D.替代原则

『正确答案』D

『答案解析』A贡献原则的含义是资产对于资产价值的贡献；B 预期原则的含义是未来的收益、成本、利润是可以预测的;C科学性原则的含义是要有科学的程序和方法。

　　5.评估时点原则

　　资产的价值会随着市场条件的变化而改变。为了使资产评估得以顺利进行，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。

　　评估值就是评估基准日的资产价值。

　　【例题·单选题】（2007）以下原则中不属于资产评估工作原则的是（　）。

　　A.贡献原则

　　B.科学性原则

　　C.专业性原则

　　D.客观性原则

『正确答案』A

『答案解析』BCD都是经济技术原则。