笔记讲义

课程名字：自考《00169房地产法》基础精讲课程讲义【笔记】

依据教材版本： 

教材主编：楼建波

出 版 社：北京大学

版  次：2012年版

课程目录：

第一章　房地产法概述 2

01　房地产和房地产业 3

02　房地产法律体系 9

第三章　土地管理法律制度 12

01　土地管理法律制度概述 13

02　土地征收、土地储备和土地一级开发 15

03　土地用途管制制度 20

04　小产权房的现状与法律分析 25

第四章　房地产开发用地 26

01　建设用地与房地产开发用地 27

02　国有土地上的建设用地使用权 28

03　国有土地上房屋征收补偿制度 35

04　建设用地使用权的划拨和出让 40

05　建设用地使用权转让 44

第五章　房地产开发建设 47

01　房地产开发概述 48

02　房地产开发企业 50

03　建设工程施工合同 56

04　建设工程监理 64

05　建设工程质量责任 67

第六章　房地产交易 70

01房地产交易概述 70

02商品房销售 71

03商品房的交付、质量保证和风险转移 76

04商品房销售广告 78

05存量房交易 81

06房屋租赁 82

07房地产交易中房屋和土地的关系 86

第七章　房地产中介服务 87

01　房地产中介服务概述 88

02　房地产经纪 89

03　房地产估价 95

04　商品房包销 100

第八章　建筑物区分所有权与物业管理 102

01　建筑物区分所有权 102

02　物业管理概述 106

03　业主、业主大会与业主委员会 108

04　物业服务企业 114

05　物业管理服务 116

06　建设单位的前期物业管理义务 119

07　物业的使用和维护中的主要法律问题 121

第九章　房地产融资与担保 122

01房地产融资与担保概述 123

02房地产抵押 124

03房地产开发融资 130

04房地产消费融资 135

05置业担保 138

06房地产信托融资与REITs 141

第十章　住房保障法律制度 143

01住房保障概述 143

02经济适用住房 145

03廉租住房保障 147

04公共租赁住房 148

05限价商品住房 149

06住房公积金 151

第十一章　房地产税费法律制度 155

01　房地产税费概述 156

02　房地产税 157

03　房地产费 170

案例分析题目解析 172

第一章　房地产法概述

目　录
　　01　房地产和房地产业
　　02　房地产法律体系
　　学习目标与要求
　　掌握
　　房地产、房地产市场和房地产法的概念。
　　理解
　　房地产开发的概念、法律上房屋和土地的关系、房地产法的渊源、我国房地产法律体系的特点。
　　了解
　　我国房地产市场的发展、房地产业在国民经济中的作用。

　　01　房地产和房地产业

　　一、土地、不动产、房地产
　　（一）土地
　　从自然属性上来看，土地是万物之本，是最重要、最基础的不动产，是一切生产和一切存在的源泉。
　　土地具有的特征：
　　（1）土地具有基础性 
　　（2）土地具有永续性
　　土地是房地产开发的出发点和基础。房地产无法离开土地而存在。
　　但是，与房地产相关的土地，只是部分，即“宗地”。
　　具体地说：
　　（1）宗地是立体的，即纵、横界址；
　　（2）各种自然资源，以及土地上的建筑物、构筑物均为相对独立的客体。
　　房地产法关注的土地，只是房地产开发的城镇建设用地。

　　（二）动产和不动产
　　动产和不动产是民法上对物的基本划分。
　　具体地说：
　　（1）生效要件不同
　　不动产：不可移动，或者移动会损害其他用途和价值的物。
　　不动产一般以登记为生效要件。即必须办理登记，过户手续，才能生效。
　　动产，一般以物的交付为生效要件。
　　（2）权利类型不同
　　建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限；
　　质权、留置权则以动产为限。
　　（3）诉讼管辖不同
　　不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；
　　动产发生的纠纷，管辖比较灵活。
　　（4）在涉外物权法律关系中的准据法不同
　　不动产，适用不动产所在地（国）的法律；
　　动产，没有这种强制性的规定。

　　（三）房地产的概念和特征
　　房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
　　具体特征：
　　（1）房地产属于不动产，与土地密不可分，但不动产的外延要大于房地产；
　　（2）房地产包括物质实体，以及依托于物质实体上的权益；
　　（3）房地产＝房产＋地产
　　房产和地产有着密不可分的关系，地产是房地产的依托和基础，房产是地产的目标和用途。
　　①房产和地产联结为一体，不可分离；
　　②从房地产的开发过程看，土地的开发与房屋建设总是并行或者相继发生的连续用途；
　　③在价值形态和经营上，房产、地产形成整体，往往一并处置。

　　（四）法律上房屋和土地的关系
　　1.城市的土地属于国家所有；
　　2.农村和城郊的土地，除法律规定属于国家的以外，属于农村集体经济组织所有；
　　3.个人、法人和其他组织只能取得国有土地或集体土地的用益物权。

　　【例题】按照权利类型分类，下列各项中，不属于不动产权限范围的是（　）。
　　A.建设用地使用权
　　B.地役权
　　C.宅基地使用权
　　D.留置权

『正确答案』D
『答案解析』留置权仅限于动产，而非不动产。

　　【例题】按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的规定，涉外不动产物权关系，适用（　）。
　　A.中华人民共和国法律
　　B.不动产所在地（国）的法律
　　C.不动产所有人本国法律
　　D.不动产所在地或所有人本国法律

『正确答案』B
『答案解析』涉外不动产物权关系，适用不动产所在地（国）的法律。

　　【例题】下列土地中，不属于国家所有的是（　）。
　　A.被依法征收的土地
　　B.农村宅基地
　　C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
　　D.城市市区土地

『正确答案』B
『答案解析』农村宅基地属于集体经济组织所有。

　　【例题】根据《中华人民共和国宪法》、《物权法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有，个人、法人和其他组织只能取得国有土地的（　）。
　　A.所有权
　　B.占有权
　　C.用益物权
　　D.处分权

『正确答案』C
『答案解析』个人、法人和其他组织只能取得国有土地或集体土地的用益物权。

　　【例题】下列选项中，属于不动产物权变动规则的有（　）。
　　A.一般以登记为生效要件
　　B.一般以物的交付为生效要件
　　C.发生纠纷由不动产所在地法院专属管辖
　　D.灵活的诉讼管辖权
　　E.强制性规定了涉外物权法律关系适用所在地（国）的法律

『正确答案』ACE
『答案解析』不动产的物权变动，以登记为生效要件；动产的物权变动，以交付为生效要件；不动产和动产的诉讼管辖不同，后者灵活，而前者属于专属管辖。

　　【例题】名词解释：房地产

『正确答案』房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　【例题】简述房地产中房产与地产的关系。

『正确答案』房产和地产有着密不可分的关系，地产是房地产的依托和基础，房产是地产的目标和用途。
　　1.房产和地产联结为一体，不可分离；
　　2.从房地产的开发过程看，土地的开发与房屋建设总是并行或者相继发生的连续用途；
　　3.在价值形态和经营上，房产、地产形成整体，往往一并处置。

　　
　　二、房地产开发、房地产市场与房地产业