一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
1．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后,以其销售收入额为征税对象，税率为（），征收营业税。()
A.3%
B.5%
C.7%
D.10%
2．购买（）进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。()
A.生地
B.熟地
C.毛地
D.新征用的地
3．随着（）在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。()
A.项目总资产
B.递延资产
C.固定资产
D.流动资产
4．城市建设维护税和教育费附加是依托（）征收的一种税。()
A.房地产销售收入
B.营业税
C.房地产评估价值
D.房屋出租收入
5．存款1000元，年利率为12%，若一年复利（）计息。则一年后的本利和为1124.86元。()
A.一次
B.二次
C.三次
D.四次
6．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指（）层次。()
A.①②③
B.①②
C.②③
D.①③
7．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于（）11月和12月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。()
A.1985年
B.1987年
C.1988年
D.1997年
8．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的（）内转让、出租或抵押。()
A.30年
B.40年
C.50年
D.70年
9．房地产的（）表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。()
A.寿命周期长
B.地区政策影响性
C.适应性
D.不可移动性
10．（）是实行三档差别比例税率的。()
A.营业税
B.土地增值税
C.城市维护建设税
D.房产税
11．自用型购买者将房地产作为一种（），目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。()
A.普通消费品
B.耐用消费品
C.经营消费品
D.投资品
12．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用?()
A.土地出让金或征地费
B.城市建设配套费
C.附属工程费
D.拆迁安置补偿费
13．（）是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。()
A.单元估算法
B.单位指标法
C.工程量近似匡算法
D.预算估算法
14．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的（）左右。()
A.5%
B.10%
C.15%
D.20%
15．房地产项目融资的实质是发挥房地产的（）,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发、提高投资效益。()
A.投资功能
B.保值增值功能
C.优化资源功能
D.财产功能
16．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自()
A.投资者的自有资金
B.银行的信贷资金
C.购房者的预付资金
D.社会集资的资金
17．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行（）的幅度税率。()
A.1%
B.3%-5%
C.5%-7%
D.15%
18．土地估价的基本方法是()
A.成本法
B.收益还原法
C.市场比较法
D.假设开发法
19．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括()
A.税费条款
B.价格浮动条款
C.财产保全
D.所含服务及转租
20．（）通常面向为数40000-150000的人口，可出租面积大约在1-3万平方米。()
A.小型购物中心
B.中型购物中心
C.大型购物中心
D.仓储式商场
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
21．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括()
A.权利
B.收益
C.数量
D.利益
E.边界
22．按贷款的用途，房地产贷款可分为()
A.购建房贷款
B.个人抵押贷款
C.信用贷款
D.房地产经营贷款
E.房地产开发贷款
23．税收征收机关在（）情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。()
A.成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的
B.所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的
C.只要存在成交价格明显低于市场价格
D.只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理
E.成交价格明显低于房地产评估价格
24．在房地产开发项目的租售阶段，对（）多采取出售、出租并举，以出租为主。()
A.住宅
B.酒店
C.写字楼
D.工业厂房
E.商品用房
25．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为()
A.一手房市场
B.二手房市场
C.一级市场
D.二级市场
E.三级市场
三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)
26．简述房地产开发前期工作的主要内容。
27．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？
28．简述房地产投资具有哪些方面的特征？
29．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？
30．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。
四、计算题(本大题8分)
31．有一房地产投资项目期初投入600万元，各年的净现金流量见下表，折现率为12%，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？
(注：标准动态投资回收期为5年，计算可利用下表进行)。
计算表单位：万元

五、论述题（本大题12分）
32．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？