一、单项选择题

1、在二手房贷款中，一般由（）承担阶段性保证的责任。

A、开发商或借款人

B、开发商或担保机构

C、中介机构或开发商

D、中介机构或担保机构

2、对于贷款期限在1年以上的个人住房贷款，合同期内遇法定利率调整时，实践中银行多于（）起，按相应的利率档次执行新的利率规定。

A、次日

B、下一工作日

C、次月1日

D、次年1月1日

3、1997年，（）先后颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。

A、中国银监会

B、中国建设银行

C、中国工商银行

D、中国人民银行

4、个人住贷款最长期限为（）年。

A、15

B、20

C、25

D、30

5、有关个人住房贷款具有的特点表述错误的是（）。

A、贷款金额大、期限长

B、以抵押为前提建立的借贷关系

C、风险不具有系统性特点

D、风险因素类似

6、不以营利为目的，带有较强的政策性的个人住房贷款是（）。

A、个人住房转让贷款

B、个人住房组合贷款

C、自营性个人住房贷款

D、公积金个人住房贷款

7、个人住房贷款的审批流程中，组织报批的材料不包括（）。

A、《个人信贷业务报批材料清单》

B、《个人信贷业务申报审批表》

C、《个人住房借款申请书》

D、《个人住房贷款调查审查表》

8、个人住房贷款贷前调查中，项目审查的具体内容不包括（）。

A、项目的合法性

B、项目工程的进度

C、项目资金到位情况

D、开发商的债权债务情况

9、为了防止部分借款申请人通过抬高房价的方式骗贷，应该对房屋进行全面的估价，大多数银行目前采用的主要方式是（）。

A、通过“网上房地产”进行询价

B、建立自己的房地产交易信息库

C、参考贷款申请人提供的交易价格

D、与专业的房地产估价公司合作进行联合估价

10、操作风险是银行面临的最古老的风险之一，在全球范围内给许多金融机构造成了严重的经济损失。下列关于操作风险防范措施的表述错误的是（）。

A、努力培养贷款经办人员自身的职业道德

B、经办人员应该认真负责地进行实地调查和资料收集

C、掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规

D、银行相关部门应预测即将出台的政策，以消除政策风险

11、下列关于个人住房贷款合同有效性风险的表述错误的是（）。

A、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效

B、商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款，并按照对方提出的要求，对该条款予以说明

C、对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释

D、格式条款与非格式条款不一致的，应当采用格式条款

12、个人住房贷款档案管理中存在的风险不包括（）。

A、是否核对“个人贷款档案清单”

B、是否按照要求收集整理贷款档案资料

C、是否对档案资料使用实施借阅审批登记制度

D、是否按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料

13、下列关于催收公积金个人住房不良贷款的表述错误的是（）。

A、逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收

B、如果在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议

C、如果借款人超过90天不履行还款义务，会给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息

D、逾期150天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置

14、下列关于公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别表述错误的是（）。

A、公积金个人住房贷款的对象需是住房公积金缴存人，而自营性个人住房贷款的对象是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人

B、公积金个人住房贷款的资金来自于公积金管理部门归集的住房公积金，而自营性个人住房贷款来源于银行自有的信贷资金

C、公积金个人住房贷款的申请由各地方公积金管理中心负责审批，而自营性个人住房贷款由商业银行自己审批

D、公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款利率高

15、公积金个人住房贷款业务中，下列属于公积金管理中心基本职责的是（）。

A、制定公积金信贷政策

B、公积金借款合同签约

C、职工贷款账户设立

D、金融手续操作

16、现行的5年期以下（含）的公积金个人住房贷款利率是（）。

A、3.33％

B、3.87％

C、4.86％

D、5.31％

17、缴存住房公积金的职工，在（）自住住房时，不可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

A、购买

B、建造

C、翻修

D、简修

18、下列关于公积金个人住房贷款支付管理的表述错误的是（）。

A、贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制

B、除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款必须采用借款人自主支付的支付管理方式

C、采用贷款人受托支付方式的，银行应明确受托支付的条件

D、贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证

19、公积金个人住房贷款的期限最长为（）年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。

A、15

B、20

C、30

D、40

20、在经济学中，由于事前的信息不对称，使得银行将一些优质客户拒之门外的现象称为（）。

A、逆向选择

B、道德风险

C、信用风险

D、操作风险

21、对实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自住房的家庭，个人住房贷款最低首付比例为（）。

A、20%

B、25%

C、30%

D、50%

22、《中华人民共和国房产税法》开始实施于（）。

A、1986年9月15日

B、1986年10月1日

C、1988年9月15日

D、1988年10月1日

23、在二手房交易中，个人所转让的房屋如果同时满足是家庭唯一住宅且购买时间超过5年，则其个人所得税的处理方式为（）。

A、免征个人所得税

B、转让所得按20%税率减半征收个人所得税

C、转让所得按20%税率征收个人所得税

D、转让所得按20%税率加五成征收个人所得税

24、房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照评估程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动指的是（）。

A、房地产估价

B、房地产预估

C、房地产交易

D、房地产清理

25、将房地产分为居住、商业、办公、旅游等的依据是（）。

A、用途

B、开发程度

C、是否产生收益

D、使用方式

26、法律上许可、技术上可能、经济可靠，并经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种使用方式指的是房地产估价的（）原则。

A、合法

B、最高最佳使用

C、估价时点

D、替代

27、房地产估价的程序中，第一步是（）。

A、实地查勘估价对象

B、拟订估价作业方案

C、获取估价业务

D、受理估价委托及明确估价基本事项

28、房地产估价的市场法适用的对象是（）。

A、交易活跃的房地产

B、很少发生交易的房地产

C、新近开发建设的房地产

D、有独特设计需要的房地产

29、房地产估价的成本法的理论依据是（）。

A、房地产价格形成的替代原理

B、生产费用价格论

C、预期原理

D、消费者偏好原理

30、运用成本法对房地产进行估价时，其积算价格等于（）。

A、原始价值

B、重新构建价格

C、原始价值－折旧

D、重新构建价格－折旧

31、房地产估价的假设开发法的适用对象是（）。

A、具有投资开发或再开发潜力的房地产

B、有城市规划设计条件要求、但规划设计条件尚未明确的待开发房地产

C、市场交易活跃的房地产

D、既无收益又很少发生交易的房地产

32、在个人住房贷款业务中，借款人调查中的风险不包括（）。

A、借款申请人所提交的资料是否真实、合法

B、借款申请人第一还款来源是否稳定、充足

C、提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或审批未批准的情况下开展业务

D、借款申请人的担保措施是否足额、有效

33、在个人住房贷款的借款合同中，补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力（）格式条款。

A、优于

B、次于

C、等于

D、视借款的信用而定

34、从信用风险的角度来看，（）体现的是借款人客观的财务状况。

A、还款能力

B、还款意愿

C、还款进度

D、还款计划

35、公积金个人住房贷款的期限不得超过法定离退休年龄后（）年。

A、3

B、5

C、8

D、10

36、公积金个人住房贷款由（）审批。

A、中国人民银行

B、各地公积金管理中心

C、商业银行

D、公积金管理中心和商业银行联合

37、公积金个人住房贷款的贷款风险由（）承担。

A、中国人民银行

B、公积金管理中心

C、商业银行

D、公积金管理中心和商业银行联合

二、多项选择题

1、个人住房贷款的申请人，应该满足的贷款银行的要求包括（）。

A、具有完全民事行为能力的自然人

B、具有合法有效的身份或者居留证明

C、有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力

D、有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料

E、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押

2、在个人住房贷款的贷前调查环节，对开发商资信审查的内容包括（）。

A、开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况

B、企业资信等级或信用程度

C、房地产开发商资质审查

D、项目资金到位情况

E、税务登记证明

3、银行与房地产开发商确立合作意向后，需要加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施有（）。

A、及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程

B、开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证

C、借款人的入住情况及对住房的使用情况

D、借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理

E、密切注意和掌握房地产市场的动态

4、在个人住房贷款中，“假个贷”行为具有若干共性特征，主要有（）。

A、没有特殊原因，滞销楼盘突然热销

B、楼盘设计合理、采光好，其售价与周围楼盘相比明显偏高

C、开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套

D、借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款

E、借款人首付款非自己交付或实际没有交付

5、银行在选择合作机构时，应重点选择具有以下（）特征的合作机构。

A、企业和主要领导人在业内具有良好的声誉

B、具有良好的信用记录

C、企业组织机构健全、具有较为完善的内部管理规章制度、企业治理结构合理

D、具有良好的历史经营业绩和较强的盈利能力

E、具有较强的资金实力和偿债能力

6、个人住房贷款支付管理环节的主要风险点有（）。

A、贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证

B、未按规定将贷款发放至相应账户

C、在未接到借款人支付申请、支付委托情况下，直接将贷款资金支付出去

D、未详细记录资金流向和归集保存相关凭证

E、不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放

7、质押担保的法律风险主要在于（）。

A、质押物的合法性

B、对于无处分权的权利进行质押

C、非为被监护人利益以其所有权进行质押

D、非法所得、不当得利所得的权利进行质押

E、未明确连带责任保证，追索的难度大

8、个人住房贷款信用风险的主要表现形式是（）。

A、还款能力风险

B、还款意愿风险

C、房地产交易市场的稳定性

D、房地产交易市场的规范性

E、房地产交易市场的流动性

9、贷款期限在1年以上的公积金个人住房贷款，一般采取的还款方式有（）。

A、等额本息还款法

B、等额本金还款法

C、等比累进还款法

D、等额累进还款法

E、到期一次还本付息法

10、申请二手房公积金个人住房贷款的借款人须提供的材料有（）。

A、卖方身份证、户口簿复印件

B、房产证原件和复印件

C、由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告

D、由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议

E、借款人已交付不低于20%购房款的有效凭证

11、个人住房组合贷款是符合条件的申请人同时申请（），从而形成特定的个人住房贷款组合。

A、公积金个人住房贷款

B、自营性个人住房贷款

C、新建房个人住房贷款

D、个人二手房住房贷款

E、个人汽车消费贷款

12、我国个人住房贷款真正的快速发展的标志是（）。

A、1992年，中国建设银行、中国工商银行先后成立住房信贷部门，并出台住房抵押贷款的相关管理办法

B、1997年，中国人民银行先后颁布了一系列关于个人住房贷款的制度办法

C、1998年的住房制度改革

D、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布

E、国务院宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

13、关于个人住房贷款期限的说法正确的有（）。

A、各银行的贷款期限都是一样的

B、个人一手房贷款的最长期限为30年

C、个人二手房贷款的最长期限为25年

D、男性自然人的还款期限绝对不能超过65岁

E、女性自然人的还款期限一般不能超过60岁

14、关于房产税的纳税人的说法正确的有（）。

A、房屋产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳

B、房屋产权出典的，由承典人缴纳

C、房屋产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或使用人缴纳

D、房屋产权未确定的，不缴纳房产税

E、房屋典租纠纷未解决的，暂不缴纳房产税

15、目前，北京地区二手房交易中所需要缴纳的税费中，由卖方支付的有（）。

A、契税

B、印花税

C、土地出让金

D、个人所得税

E、营业税及附加

16、房地产的独一无二特性体现在（）。

A、房地产之间不能实现完全替代

B、房地产市场是不完全竞争市场

C、房地产价格易受交易者个别行为影响

D、房地产具有不可毁灭性

E、房地产市场是地区性市场

17、公开市场价值是指在下列（）交易条件下最可能实现的价格。

A、交易双方自愿进行交易

B、交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化

C、交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象

D、交易双方掌握必要的市场信息

E、买者因特殊兴趣而给予附加出价

18、根据房地产估价的合法原则，房地产的合法产权以（）为依据。

A、房地产权属证书

B、房地产权属档案记载

C、购房合同

D、土地使用权出让合同

E、城市规划书

19、房地产估价的方法主要有（）。

A、市场法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

E、基准地价修正法

20、运用市场法对房地产进行估价时，其操作步骤包括（）。

A、搜索交易实例

B、选取尽可能多的可比实例

C、建立可价格基础

D、交易日期修正

E、求取比准价格

21、房地产估价的成本法的操作步骤包括（）。

A、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料

B、测算重新构建价格

C、测算折旧

D、测算建筑物残值

E、求取积算价格

22、房地产估价的假设开发法的操作步骤包括（）。

A、调查待开发房地产的基本情况

B、选择最佳的开发利用方式

C、估计开发经营期

D、测算开发成本、税费和利润等

E、求取待开发房地产价格

23、对个人住房贷款楼盘项目的审查包括（）。

A、对开发商资质的审查

B、对项目本身的审查

C、对借款人的调查

D、对项目的实地考察

E、对物业服务能力的调查

24、在个人住房贷款中采用贷款人受托支付方式的，银行需要做的有（）。

A、明确受托支付的条件

B、规范受托支付的审核要件

C、要求借款人在使用贷款时提出支付申请

D、要求借款人授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金

E、在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件

25、下列各情形中，企业的信用风险较低的有（）。

A、领导层的文化程度高

B、领导层的知识阅历丰富

C、领导层在社会上有一定地位

D、领导层在重大决策上喜欢个人拍脑瓜儿，凭感觉和经验而定

E、领导层缺乏专业技术

26、公积金个人住房贷款业务中，承办银行的可委托代理职责有（）。

A、公积金借款合同合约

B、公积金借款发放

C、制定公积金信贷政策

D、贷前咨询受理、调查审核、信息录入

E、贷后审核、催收、查询对账

27、公积金个人住房贷款业务中，承办银行在办妥相关手续，审核放款资料的（）后发放贷款。

A、齐全性

B、有效性

C、真实性

D、及时性

E、客观性

三、判断题

1、个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外法人。（）

2、个人住房贷款相对于其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为15～30年。（）

3、一般来说，个人住房贷款的期限在1年以内（含1年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息。（）

4、保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。（）

5、个人住房贷款一般采用分期还款方式。 （）

6、银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请。（）

7、无效合同自始至终无效，不产生当事人所预期和追求的法律效果，不受法律保护。（）

8、没有参加住房公积金制度的职工就不能申请公积金个人住房贷款。（）

9、公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。（）

10、按委托协议的约定，公积金管理中心应定期按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。（）

11、截至2015年底，全国个人住房贷款新增2.5万亿元，占各项贷款新增额的21%。（）

12、房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。（）

13、北京地区，个人第一次购买自用普通住宅可减半征收契税。（）

14、在二手房交易中，个人所得税按个人转让住房收入减去转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的20%计征。（）

15、在二手房交易中，如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个人所得税。（）

16、房地产就是建筑物。（）

17、房地产的用户途是多种多样的，其用途的多样性不受城市规划、土地用途管制等因素的制约。（）

18、根据房地产估价的替代原则，估价结果应略低于类似房地产在同等条件下的正常价格，以便提高市场占有率。（）

19、在房地产保险及其他损害赔偿中，通常采用成本法估价。（）

20、根据《房地产估价规范》，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。（）

21、个人住房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等。如果只有开发商开出的首付款收据而不能同时提供银行进账单，则认为首付款证明材料不齐备。（）

22、个人住房贷款中，一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员应将材料退还借款人或委托人，不得复印。（）

23、目前，我国《刑法》中还没有关于对金融欺诈的相关处罚条款。（）

24、对于购买第一套住宅的境外自然人，在其申请住房贷款时，可以不用向银行提供相关居留证明文件。（）

25、随着信用风险和市场风险管理技术的不断提高，操作风险对银行的影响越来越小。（）

一、单项选择题

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的要素。在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。参见教材P119。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的要素。对于贷款期限在1年以上的个人住房贷款，合同期内遇法定利率调整时，实践中银行多于次年1月1日起，按相应的利率档次执行新的利率规定。参见教材P118。

3、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的发展历程。1997年，中国人民银行先后颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。参见教材P117。

4、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的要素。个人住贷款最长期限为30年。参见教材P118。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的特征。个人住房贷款的风险具有系统性特点。参见教材P116-117。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的分类。公积金个人住房贷款不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制，因此，它是一种政策性个人住房贷款。 参见教材P116。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的审查与审批。选项D属于个人住房贷款审查环节提交的材料。参见教材P135。

8、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的受理与调查。项目审查具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查；项目的合法性审查；项目工程进度审查；项目资金到位情况审查。D属于对开发商资信的审查。参见教材P131。

9、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查个人住房贷款中合作机构风险的防范措施。为了防止部分借款申请人通过抬高房价的方式骗贷，银行应该对房屋进行全面的估价。首先是通过“网上房地产”进行询价，以确定房价大致的合理范围，这是大多数银行目前采用的主要方式；其次是建立自己的房地产交易信息库，通过对相同或是类似房屋的查询，利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；最后可以与专业的房地产估价公司合作，对某些估价难度大的房屋进行联合估价。参见教材P143。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人贷款中操作风险的防范措施。选项D政策风险是系统风险，无法消除，只能通过一些措施（如预测）降低其影响程度。参见教材P151-152。

11、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款合同有效性的风险。选项D错误，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。参见教材P149。

12、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查个人住房贷款流程中的风险。档案管理中的风险，主要包括：是否按照要求收集整理贷款档案资料，是否按要求立卷归档；是否对每笔贷款设立专卷，是否按贷款种类、业务发生时间编序，是否核对“个人贷款档案清单”；重要单证保管是否及时移交会计部门专管，档案资料使用是否实施借阅审批登记制度。选项D属于个人住房贷款贷后管理的风险。参见教材P148。

13、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的贷后管理。选项D错误，逾期180天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置。参见教材P162。

14、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别。选项D错误，公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款利率低。参见教材P157-158。

15、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查公积金管理中心的基本职责。公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。选项BCD属于承办银行的职责。参见教材P157。

16、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的要素。现行的公积金个人住房贷款利率：5年期以下(含)为3.33％，5年期以上为3.87％。参见教材P156。

17、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的概念。公积金个人住房贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。参见教材P155。

18、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的支付管理。选项B错误，除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款必须采用委托支付的支付管理方式。参见教材P161。

19、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的要素。公积金个人住房贷款的期限最长为30年。参见教材P156。

20、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查个人住房贷款信用风险的防范措施。由于事前的信息不对称，使得银行将一些优质客户拒之门外即经济学中的逆向选择。参见教材P154。

21、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的要素。对实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自住房的家庭，个人住房贷款最低首付比例为30%。参见教材P120。

22、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查房产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税》，从1986年10月1日开始实施。参见教材P120。

23、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查二手房交易税费。以下条件：（1）家庭唯一住宅；（2）购买时间超过5年。如果两个条件同时满足则可以免交20%个人所得税。参见教材P122。

24、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查房地产估价的概念。房地产估价指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照评估程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。参见教材P122。

25、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查房地产的类型。按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途（机场、车站、医院、学校等）和综合房地产（具有前述两种以上用途）。参见教材P123。

26、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济可靠，并经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种使用方式，包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。参见教材P125。

27、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查房地产估价程序。房地产估价的一般程序是：获取估价业务→受理估价委托及明确估价基本事项（包括估价目的、估价对象、估价时点等）→拟订估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象→选定估价该当测算→确定估价结果→撰写估价报告→审查估价报告→出具估价报告→估价资料归档。参见教材P125。

28、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查房地产估价的主要方法。市场法适用的对象是交易活跃的房地产。参见教材P126。

29、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查房地产估价的主要方法。成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是由其生产所必要的费用决定的。参见教材P126。

30、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查房地产估价的主要方法。积算价格＝重新构建价格－折旧。参见教材P127。

31、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查房地产估价的方法。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。对于有城市规划设计条件要求、但规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。参见教材P128。

32、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查个人住房贷款流程中的操作风险。选项C是项目调查中的风险。参见教材P146。

33、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的法律和政策风险。在个人住房贷款的借款合同中，补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力优于格式条款。参见教材P150。

34、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的信用风险表现形式。从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况。参见教材P152。

35、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的特点。公积金个人住房贷款最长期限为30年，贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年。参见教材P155。

36、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款和商业银行自营个人住房贷款的区别。公积金个人住房贷款由各地住房公积金管理中心审批。参见教材P158。

37、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的审查与审批。公积金个人住房贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心，公积金管理中心作为贷款审批环节的执行者，对贷款额度、成数、年限作出最终的决策。参见教材P160。

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABCDE

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的对象。个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。同时，申请人还必须满足贷款银行的其他要求，例如：（1）合法有效的身份或居留证明；（2）有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件；（4）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（5）贷款银行规定的其他条件。参见教材P118。

2、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的受理与调查。对开发商资信审查的内容除以上四个选项外，还包括经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照、会计报表、企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。选项D属于对项目审查的内容。参见教材P130。

3、

【正确答案】 ABCDE

【答案解析】 本题考查个人住房贷款中合作机构管理的内容。银行与开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要包括：及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；借款人的入住情况及对住房的使用情况等；借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；密切注意和掌握房地产市场的动态等。参见教材P140。

4、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查个人住房贷款中合作机构风险的表现形式。选项B错误，“假个贷”行为具有的共性特征之一是没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高。参见教材P141。

5、

【正确答案】 ABCDE

【答案解析】 本题考查个人住房贷款中合作机构风险的防范措施。银行在选择合作机构时，一定要在细致的调查和分析的基础上，选择讲信用、重诚信的合作机构。一般来讲，应重点选择具有以下特征的合作机构：企业领导层比较稳定、从业时间长、专业技术高、团队稳定、在社会上有一定的地位；企业和主要领导人在业内具有良好的声誉；具有良好的信用记录；企业组织机构健全、具有较为完善的内部管理规章制度、企业治理结构合理；具有良好的历史经营业绩和较强的盈利能力；具有较强的资金实力和偿债能力。参见教材P143-144。

6、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查个人住房贷款流程中的风险。个人住房贷款支付管理环节的主要风险点：贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证；未按规定将贷款发放至相应账户；在未接到借款人支付申请、支付委托情况下，直接将贷款资金支付出去；未详细记录资金流向和归集保存相关凭证。E项是贷款审查和审批中的风险。参见教材P147。

7、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的法律和政策风险。质押担保的法律风险主要在于：质押物的合法性；对于无处分权的权利进行质押；非为被监护人利益以其所有权进行质押；非法所得、不当得利所得的权利进行质押。选项E是保证担保的法律风险的表现。参见教材P150。

8、

【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查个人住房贷款信用风险的主要表现形式。个人住房贷款信用风险的主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。参见教材P152。

9、

【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的要素。贷款期限在1年以上的公积金个人住房贷款，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。参见教材P156。

10、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的受理与调查。二手房办理是以所购住房作抵押担保，申请二手房公积金贷款的借款人，还须提供以下补充材料：（1）卖方身份证、户口簿复印件；（2）房产证原件和复印件；（3）由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告；（4）由公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议；（5）由区级以上房产交易部门进行抵押登记。选项E属于申请商品房公积金个人住房贷款的借款人须提供的材料。参见教材P159。

11、

【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的概念和分类。个人住房组合贷款是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合，简称个人住房组合贷款。参见教材P116。

12、

【正确答案】 CD

【答案解析】 本题考查我国个人住房贷款的发展历程。个人住房贷款真正的快速发展，应以1998年的住房制度改革以及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布为标志。参见教材P117。

13、

【正确答案】 BE

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的要素。选项A错误，个人住房贷款的期限，各行根据自身情况，规定有所差异。选项C错误，个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。选项D错误，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，符合相关条件的可放宽至70岁。参见教材P118。

14、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查房产税的纳税人。选项DE错误，产权未确定及典租纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。参见教材P120。

15、

【正确答案】 BDE

【答案解析】 本题考查二手房交易税费。契税由买方支付，印花税买卖双方都要缴纳，土地出让金由买方支付，转移登记费由买方支付，交易手续费由买卖双方约定支付标准，营业税及附加由卖方缴纳，个人所得税由卖方缴纳。参见教材P121-122。

16、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查房地产的特性。独一无二：房地产之间不能实现完全替代、房地产市场是不完全竞争市场、房地产价格易受交易者个别行为影响。参见教材P123。

17、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查房地产估价的目的。公开市场价值是指在下列交易条件下最可能实现的价格：（1）交易双方自愿进行交易；（2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；（6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。参见教材P124。

18、

【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。房地产估价理循合法原则应做到，在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据。参见教材P124-125。

19、

【正确答案】 ABCDE

【答案解析】 本题考查房地产估价的主要方法。房地产估价的方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地位修正法等。参见教材P125。

20、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查房地产估价的主要方法。市场法的操作步骤：（1）搜索交易实例；（2）选取3～10个可比实例；（3）建立可价格基础；（4）交易情况修正；（5）交易日期修正；（6）房地产状况调整；（7）求取比准价格。参见教材P126。

21、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查房地产估价的主要方法。成本法的操作步骤：（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）测算重新构建价格；（3）测算折旧；（4）求取积算价格。参见教材P127。

22、

【正确答案】 ABCDE

【答案解析】 本题考查房地产估价的方法。假设开发法的操作步骤：（1）调查待开发房地产的基本情况；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估计开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）测算开发成本、税费和利润等；（6）求取待开发房地产价格。参见教材P128。

23、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的受理与调查。对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、对项目本身的审查、对项目的实地考察等。参见教材P129-130。

24、

【正确答案】 ABCDE

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的支付管理。采用贷款人受托支付方式的，银行应明确受托支付的条件，规范受托支付的审核要件，要求借款人在使用贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。银行应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好有关细节的认定工作。参见教材P135。

25、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查合作机构管理的内容。一般来说，企业领导层文化程度高，知识阅历丰富，在社会上有一定的地位，则企业的信用风险相对较低。参见教材P138。

26、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的职责分工和操作模式。承办银行的可委托代理职责有：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。参见教材P157。

27、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的签约与发放。承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记（备案）手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。参见教材P161。

三、判断题

1、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的对象。个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人，而不是“法人”。参见教材P118。

2、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的特征。个人住房贷款相对于其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10～20年。 参见教材P116。

3、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的要素。本题表述正确。参见教材P118。

4、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的要素。本题表述正确。参见教材P119。

5、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查个人住房贷款流程中的贷后管理。本题表述正确。参见教材P136。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的法律和政策风险。银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。参见教材P148。

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的法律和政策风险。本题表述正确。参见教材P149。

8、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的受理与调查。题干表述正确。参见教材P158。

9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的概念。本题表述正确。参见教材P155。

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查公积金个人住房贷款的贷后管理。按委托协议的约定，公积金管理中心应定期（每月、每季、每年）按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。参见教材P163。

11、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查我国个人住房贷款的发展历程。截至2015年底，全国个人住房贷款余额13.1万元，全年新增2.5万亿元，占各项贷款新增额的21%。参见教材P117。

12、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查房产税的税率。房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。参见教材P121。

13、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查二手房交易税费。以北京地区为例，目前二手房交易需要缴纳契税：金额为成交价或指导价×3%（个人第一次购买自用普通住宅减半征收，即成交价或指导价×1.5%），由买方支付。参见教材P121。

14、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查二手房交易税费。个人所得税按个人转让住房收入减去房屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的20%计征。参见教材P122。

15、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查二手房交易税费。在二手房交易中，如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个人所得税。参见教材P122。

16、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查房地产的概念。房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体。参见教材P122。

17、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查房地产的特性。房地产的利用存在不同用途及利用方式的优选问题，同时其用途的多样性受城市规划、土地用途管制等的制约。参见教材P123。

18、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。参见教材P125。

19、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查房地产估价的主要方法。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。参见教材P127。

20、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查房地产估价的方法。有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。参见教材P128。

21、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的受理与调查。个人住房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等。如果只有开发商开出的首付款收据而不能同时提供银行进账单，在对首付款收据查验确认真实、有效后，可视为首付款证明材料齐备。参见教材P133。

22、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的贷后管理。个人住房贷款中，一般档案材料需要退还借款人的，档案管理员应将材料复印后退还借款人或委托人，复印件归档进行有关信息登记。参见教材P137。

23、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查合作机构风险的防范措施。事实上在我国《刑法》中已经有了对金融欺诈相关的处罚条款，银行可以采用法律手段来追究当事人的责任。参见教材P143。

24、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的法律和政策风险。对于购买第一套住宅的境外自然人，在其申请住房贷款时，银行应要求该境外自然人提供相关居留证明文件。参见教材P151。

25、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查个人住房贷款的操作风险的防范措施。随着信用风险和市场风险管理技术的不断提高，操作风险对银行的影响越来突出。参见教材P151。