>一、单项选择题(>在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1>分，共20>分)

1>．交易双方在市场上实际成交的价格是()>。

A.>市场价

B.>评估价

C.>租赁价格

D.>抵押价格

2>．当容积率不变时，楼面地价与土地价格成()>。

A.>反比

B.>正比

C.>相等

D.>对数

3>．()>的理论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。

A.>市场学派

B.>价格学派

C.>行为学派

D.>成本学派

4>．()>的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。

A.>级差地租

B.>绝对地租

C.>垄断地租

D.>矿山地租

5>．对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是()>。

A.>土地形状

B.>宗地面积

C.>地质条件

D.>地形条件

6>．容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，()>。

A.>地价越低

B.>地价越高

C.>地价呈线性

D.>地价越稳定

7>．在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以()>为主，房地产的价格较低。

A.>第一产业

B.>第二产业

C.>第三产业

D.>第一、第二产业

8>．房地产评估的基本方法是()>。

A.>路线价法、地价指数法、残余法

B.>市场比较法、收益法、成本法

C.>路线价法、市场比较法、长期趋势法

D.>收益法、成本法、地价指数法

9>．一般对外交通设施服务半径为()>公里。

A.0>～20

B.0>～10

C.0.3>～0.7

D.10>～20

10>．出租型房地产的净收益计算公式为()>。

A.>净收益=>租赁收入->维修费->管理费->保险费->税金

B.>净收益=>租赁收入->维修费->经营费->保险费->税金

C.>净收益=>租赁收入->维修费->管理费->保险费->税金及附加

D.>净收益=>租赁收入->管理费->保险费->税金及附加

11>．同一供需圈就是指在这一范围内的房地产()>。

A.>价格相同

B.>具有替代性

C.>同为有收益的房地产

D.>功能各异

12>．容积率对地价的影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的()>。

A.>最高容积率

B.>平均容积率

C.>最低容积率

D.>建筑覆盖率

13>．已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为()>。

A.>生地

B.>熟地

C.>毛地

D.>农地

14>．成本高并不一定表示价值高，因为房地产的价格一般()>，而不完全由成本决定。

A.>取决于效用

B.>取决于竞争

C.>取决于收益高低

D.>取决于其新旧状态

15>．建筑物在物理、化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为()>。

A.>经济耐用年限

B.>自然耐用年限

C.>安全耐用年限

D.>经营耐用年限

16>．根据剩余法的基本思路，在分析测算时，应满足的条件之一是：售价的预测和成本的测算必须符合()>。

A.>替代原则

B.>合法原则

C.>投入产出原则

D.>多样性原则

17>．根据“四三二一”法则，路线价为3000>元/>英尺，深度为150>英尺，宽为20>英尺的临街矩形宗地价格是()>。

A.65400>元

B.60000>元

C.70200>元

D.54000>元

18>．在工业企业或其他企业占主要成分的城市，基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础，()>。

A.>采用收益法

B.>市场比较法

C.>级差收益测算法

D.>剩余法

19>．在市场不稳定，价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过()>。

A.>三个月

B.>半年

C.10>个月

D.1>年

20>．对于一般的例行估价案件可采用()>。

A.>自由式评估报告书

B.>定型式评估报告书

C.>混合式评估报告书

D.>书信式评估报告书

>二、双项选择题(>在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1>分，共15>分)

1>．根据土地开发程度地价类型可划分为()>。

A.>市场价

B.>评估价

C.>生地价

D.>熟地价E>．楼面地价

2>．级差地租的两种表现形式()>。

A.>级差地租Ⅰ

B.>绝对地租

C.>级差地租Ⅱ

D.>垄断地租E>．相对地租

3>．工业区位理论的核心是通过对运输()>因素相互作用的分析与计算，找出最低生产成本点。

A.>劳动力

B.>原料

C.>距离

D.>集聚E>．重量

4>．影响房地产价格的因素通常可划分为()>。

A.>城市因素

B.>心理因素

C.>社会因素

D.>财政金融因素E>．一般因素、个别因素

5>．标准宗地的土地权利状况可选择()>。

A.>国有划拨、出让土地

B.>非完权使用权土地

C.>产权共有土地

D.>国家租赁和入股土地E>．有他项权利限制的土地

6>．中房指数与其他的指数相比，具有()>特点。

A.>全面性、系统性

B.>地域性、较小波动性

C.>可比性、灵敏性

D.>时效性E>．针对性、稳定性

7>．土地级别的划分方法有()>。

A.>数轴法、剖面图法

B.>因素成对比较法

C.>特尔菲法

D.>总分频率曲线统计判断法E>．层次分析法

8>．计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备()>等条件。

A.>收入必须能持续获得

B.>收入应具有预测性

C.>收入在非最高最佳利用状态下取得

D.>特殊情况下获得的收入

E>．偶然因素获得的收入

9>．市场比较法中选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性，并应符合()>等要求。

A.>时间的接近性

B.>总价的类似性

C.>地点的类似性

D.>建筑面积类似性E>．买卖人员相关性

10>．在市场比较法的运用中，交易案例与待估房地产的适用法律背景需基本相似如：()>等。

A.>建筑物结构

B.>容积率限制

C.>是否为破产拍卖

D.>建筑物高度限制E>．区位条件

11>．总的来讲，求取建筑物的重新建造成本有两个途径()>。

A.>直接法

B.>余额递减法

C.>直线法

D.>间接法E>．剩余法

12>．利用剩余法估价，要正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测()>。

A.>房地产收益

B.>售价

C.>运营费用

D.>税收E>．开发成本

13>．路线价法是否运用得当，还依赖于()>以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。

A.>较为完整的道路系统

B.>较为合理的税收政策

C.>较为分散的区域分布

D.>排列整齐的宗地

E>．实行无限年期的土地使用制度

14>．在房地产出租，转让较为发达的地区，基准地价评估的技术路线则主要采用()>。

A.>市场比较法

B.>级差收益测算法

C.>路线价法

D.>收益法E>．成本法

15>．评估报告所提供的结论只适应于报告载明的()>。

A.>所有权

B.>估价原则

C.>估价目的

D.>价值定义E>．估价依据

>三、简答题(>每小题5>分，共25>分)

1>．简述房地产的特性。

2>．简述房地产估价必须遵循的主要原则。

3>．简述中房指数在房地产评估中的作用。

4>．请分别说出收益法计算公式v=>及v=>［1->］的假设前提条件。

5>．剩余法估价的两个关键问题是什么?

>四、论述题(>每小题8>分，共16>分)

1>．试述多因素综合评价方法的特点。

2>．试述评估报告中应特别说明估价结果的应用限制条件的原因。

>五、计算题(>共24>分)

1>．一收益性房地产，第一年净收益为40>万元，预计今后每年会在上一年的基础上增长0.5%>，而费用一直稳定在10>万元，土地的使用权年限为50>年，资本化率为10%>，求该房地产的收益价格。(7>分)

2>．有一房屋买卖比较实例，10>个月前的市场交易价格为100>万元，现要求修正为现时的评估价格(>取四位小数)>。

>经调查，收集到发生在过去不同时间的三个类似房地产的价格(>见下表)(7>分)

>类似房地产价格

3>．估价对象为政府用办公楼，土地面积为1000m2>，建筑总面积为2800m2>，建于1985>年，钢筋混凝土结构，耐用年限60>年，残值率为零，该土地位于市区，土地单价为2000>元/m2>，现类似建筑物的重置成本为1500>元/m2>，评估该房地产1998>年7>月的市场价值(>用直线折旧法折旧)(10>分)