一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1.容积率是指地块上的建筑面积与()
A.总面积之比
B.地块面积之比
C.地下面积之比
D.绿化面积之比
2.房地产价格构成具有()
A.单一性
B.双重性
C.多样性
D.商品性
3.房地产评估的对象是()
A.房屋价值
B.土地价值
C.建筑物价值
D.房屋和土地价值
4.韦勃区位理论是古典（）的代表。()
A.农业区位理论
B.工业区位理论
C.中心地理论
D.林业区位理论
5.由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租称为()
A.绝对地租
B.级差地租
C.垄断地租
D.城市地租
6.在影响房地产价格的一般因素中，人口因素属于()
A.经济因素
B.社会因素
C.行政因素
D.心理因素
7.（）是影响建筑物价格的个别因素。()
A.设计水平
B.形状
C.容积率
D.面积
8.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是()
A.评估报告的有效期
B.估价作业日期
C.估价时点
D.评估报告的时效期
9.（）不是中房指数的特点。()
A.全面性
B.系统性
C.地域性
D.较大的波动性
10.一般对外交通设施服务半径为()
A.0～10公里
B.0～20公里
C.0～25公里
D.0～30公里
11.收益法中，资本化率实质上是一种()
A.资本投资收益率
B.预资金额收益率
C.银行利率
D.股市收益率
12.将未来各年的（），以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。()
A.总收益
B.净收益
C.毛收益
D.年均收益
13.对交易实例进行区域因素修正是因为()
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
14.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为()
A.积算价格
B.比准价格
C.收益价格
D.交易价格
15.运用成本法评估土地价格的基本公式是：土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+()
A.开发利润+应纳税金+投资利息+无形收益
B.开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益
C.开发利润+客观费用+投资利息+土地增值收益
D.客观收入+客观费用+投资利息+土地增值收益
16.根据《房屋完损等级评定标准》等有关规定，我国房屋完损等级共分为（）级。()
A.3
B.4
C.5
D.6
17.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为()
A.地价+预期楼价+专业费用
B.地价+开发建筑成本费用+专业费
C.预计楼价+销售费用+税费
D.预期楼价-地价+专业费用
18.路线价估价法是一种评估大量土地的()
A.迅速估价方法
B.较慢估价法
C.简易法
D.延迟法
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据()
A.地价指数的变动频率
B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度
D.房价指数的变动幅度
20.一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是()
A.由高向低递增
B.由低向高递增
C.由高向低递减
D.由低向高递减
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
21.一份完整的估价报告通常由下列（）组成。()
A.封面、目录、致委托人函
B.估价师声明
C.附件
D.估价技术报告
E.估价的假设和限制条件，估价结果报告
22.房地产评估报告一般有（）几种类型。()
A.书信式
B.表格式
C.定型式
D.自由式
E.混合式
23.土地定级成果图一般包括()
A.土地级别图
B.土地定级单元图
C.资料图
D.作用分值图
E.城市平面图
24.基准地价对应的平均容积率是()
A.该用途土地在该地域内的平均容积率
B.该用途土地在该均质地域内的容积率
C.该用途土地在该级别地域的容积率
D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
E.该用途土地在该级别地域的平均容积率
25.运用成本法评估土地价格时，土地开发费用涉及（）等项目。()
A.基础设施建设费
B.土地使用权出让金
C.公共配套设施建设费
D.安置补助费
E.开发过程中的有关税费
26.明确估价基本事项主要包括下列()
A.明确估价目的
B.明确估价对象
C.明确估价时点
D.明确估价业务
E.明确估价地点
27.收益法中只有具备（）条件，才能作为有效毛收入。()
A.正常利用状态下产生的
B.能够事先预测的
C.必须持续获得的
D.未来实际收入
E.现在实际收入
28.运用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测()
A.专业费用
B.利息
C.房地产销售价格
D.开发建设成本
E.开发商利润
29.（）对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心。()
A.行政因素
B.社会因素
C.城市区域因素
D.经济因素
E.心理因素
30.房地产评估具有（）的特点。()
A.科学性
B.实践性
C.个别性
D.严肃性
E.公正性
三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)
31.简答房地产价格的种类。
32.简答房地产评估的程序。
33.简答资本化率的确定方法。
34.简答欧美著名的路线价法则。
四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
35.有一幢建筑物，其建筑总面积为 lang="EN-US">1000 style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Times New Roman;mso-hansi-font-family: Times New Roman">平方米 style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Times New Roman;mso-hansi-font-family:Times New Roman">，已使用20年，在估价期日的重置价格为800元／平方米，耐用年数为40年，残值率为5%，试用余额递减法计算这幢建筑物的年折旧额、折旧总额以及现值。
36.某地块总面积500平方米，评估该地块02年10月的买卖价格。资料如下：
选择A、
B.
C.D四个实例，交易日期分别为02年4月；02年3月；01年6月；01年12月，交易单价分别为每平方米600元；610元；520元；700元。
已知：（1）A、B为正常交易，C偏低5%，D偏高10%
（2）01年4月以来，土地价格平均每月比上月上涨1.5%
（3）区域因素分析：A与待估土地为近邻地区，无需比较；而
B.
C.D与待估土地相比较分别为95；97；106
（4）个别因素分析：待估地块因地形规则，周围环境较好，故比A、
B.
C.D分别高出3%；3%；4%；5%
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
37.试述土地定级程序。
38.试述在收益法中确定净收益时应注意的事项。