一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1.在城市中，（）是影响土地利用的主要因素。()
A.土地肥沃程度
B.气候、水文
C.工程地质条件的优劣、地形坡度
D.地貌、土壤
2.当容积率不变时，楼面地价与土地价格（）；地价不变，楼面地价与容积率（）。()
A.成正比成正比
B.成正比成反比
C.成反比成反比
D.成反比成正比
3.区位理论的发展过程中，（）的理论核心是根据企业的生产成本最低确定企业的最佳区位。()
A.成本学派
B.市场学派
C.行为学派
D.管理学派
4.一般来说，在城市化初期，由于经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以（）为主，房地产的价格（）。()
A.第一、第二产业较高
B.第一、第二产业较低
C.第一、第三产业较高
D.第一、第三产业较低
5.容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，地价（）。容积率与地价的关系一般（）。()
A.越高呈线性关系
B.越高不呈线性关系
C.越低不呈线性关系
D.越低呈线性关系
6.在市场资料丰富的情况下，（）则是最常用的方法。()
A.成本法
B.收益法
C.剩余法
D.市场比较法
7.商业标准宗地的位置宜()
A.选择街角地
B.多面临街
C.畸零地
D.一面临街
8.主导因素即对土地级别有重大影响，在定级因素权重体系中所占权重较大的因素。划分单位时，选择（）以上的主导因素，作为划分单元、检测单元内部均值的标准。()
A.一个
B.二个
C.四个
D.五个
9.一般情况下，房地产估价应采用（）指标。()
A.实际收入
B.主观收入
C.客观收入
D.潜在收入
10.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。()
A.潜在毛收入
B.有效毛收入
C.正常净收益
D.销售收入
11.下列说法正确的是()
A.在确定净收益时，不仅要测算有形收益，还要将各种无形收益折算成货币收益，共同计算
B.在确定净收益时，仅测算有形收益，不测算无形收益
C.在确定净收益时，仅测算无形收益，将各种无形收益折算成货币收益
D.在确定净收益时，将有形收益减去无形收益
12.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？()
A.非单一性
B.可替代性
C.合法性
D.可修正性
13.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（都分别以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。()
A.5089
B.5145
C.5236
D.5315
14.从卖方来说，成本法的理论依据是()
A.恩格尔定律
B.供求关系原理
C.生产费用价值论
D.替代原理
15.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为()
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.净地
16.一般，建筑物的经济寿命（）自然寿命。在房地产估价中一般应采用（）。()
A.小于经济耐用年限
B.小于自然耐用年限
C.大于自然耐用年限
D.大于经济耐用年限
17.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是()
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
18.（）能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法。()
A.市场比较法
B.剩余法
C.收益法
D.路线价估价法
19.基准地价系数修正法的基本原理是()
A.供求关系原理
B.生产费用价值论
C.替代原理
D.投入产出原理
20.房地产评估报告，对于一般的例行估价案件都可采用（）评估报告书。()
A.定型式
B.自由式
C.开放式
D.混合式
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
1.区位是（）在空间上有机组合的综合表现。()
A.社会地理区位
B.自然地理区位
C.经济地理区位
D.交通地理区位
E.文化地理区位
2.根据区位地租理论，农作物分化成六种作物制度，围绕城市中心呈向心环带状分布，这就是“杜能环”。下列说法正确的是()
A.第一区为自由农作区
B.第二区为林业区
C.第三区为放牧区
D.第三、四、五区为作物轮作区
E.第六区为放牧区
3.房地产估价的基本方法包括()
A.市场比较法
B.收益法
C.剩余法
D.路线价法
E.成本法
4.反映交通通达度的因素因子，主要有()
A.道路功能
B.道路宽度
C.路网密度
D.公交便捷度
E.对外交通设施
5.收益法又称作()
A.收益还原法
B.资本化法
C.投资法
D.收益现值法
E.假设开发法
6.计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备的条件是()
A.应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入
B.收入应是实际收入
C.收入应是可能的最高收入
D.收入必须能持续获得
E.收入应具有预测性
7.所谓正常交易，是指（）的交易。()
A.公开市场
B.信息通畅
C.交易双方平等自愿情况下
D.诚实无欺
E.有利害关系
8.折旧的求取方法包括()
A.直线法
B.余额递减法
C.成新折扣法
D.实际观察法
E.混合法
9.路线价法特别适宜于()
A.单个宗地估价
B.特殊房地产的估价，如道观、寺庙、教堂等
C.土地课税估价
D.土地重划估价
E.征地拆迁估价
10.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正？()
A.区域因素修正
B.个别因素修正
C.年期修正系数
D.期日修正系数
E.容积率修正系数
三、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）
1.地租理论的应用有哪些？
2.影响房地产价格的一般因素中，行政因素包括哪些内容？
3.资本化率的确定有哪些方法？
4.剩余法的前提条件有哪些？
四、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.某房地产，经预测在未来4年的净收益将分别为100万元、120万元、125万元、140万元，从第5年以后到无限年，每年的净收益固定为150万元，资本化率为10%，无限年使用。求该房地产的收益价格。
2.有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
五、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.论述综合土地定级程序。
2.论述市场比较法比较实例的选择应满足的要求。