>一、单项选择题(>本大题共20>小题，每小题2>分，共40>分)
1.>房地产价格的实质是房地产（）的价格。（）
A.>实物
B.>权益
C.>区位
D.>功能
2.>“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。（）
A.>给水、排水、电力、通讯
B.>给水、排水、燃气、热力
C.>给水、电力、通讯、燃气
D.>给水、排水、电力、燃力
3.>按照（）划分，房地产可以分为出售型、出租型、营业型和自用型房地产。（）
A.>用途
B.>开发程度
C.>是否产生收益
D.>经营使用方式
4.>如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，但是从其坐落位置和环境来看，更适合用作商业用途，根据估价原则，应（）
A.>以商业用途为前提
B.>以居住用途为前提
C.>二者皆可
D.>分别估价后选择价值大的
5.>在房地产估价的最高最佳使用原则中，用于确定最佳用途的原理是（）
A.>边际收益递减原理
B.>规模报酬原理
C.>均衡原理
D.>适合原理
6.>某宗房地产的交易总价款为50>万元，其中首期付款30%>，余下的在一年后支付，利率为10%>，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。（）
A.30.5
B.46.8
C.50
D.42
7.>将可比实例的实际价格修正为正常价格称为（）
A.>交易情况修正
B.>房地产状况修正
C.>交易日期修正
D.>交易地域修正
8.>下列不属于土地取得成本的是（）
A.>土地出让金
B.>城市房屋拆迁补偿费
C.>房产交易契税
D.>土地交易费
9.>积算价格是用（）方法估算的结果。（）
A.>成本法
B.>比较法
C.>假设开发法
D.>收益法
10.>运用成本法估算新建房地价格的基本公式是：房地价格=>（）+>管理费用+>销售税费。（）
A.>建筑物建造成本+>开发利润
B.>建筑物建造成本+>投资利息+>开发利润
C.>土地开发成本+>建筑物建造成本+>投资利息
D.>土地取得成本+>土地开发成本+>建筑物建造成本+>投资利息+>开发利润
11.>某住宅小区附近新建了一座垃圾场，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）
A.>物质折旧
B.>功能折旧
C.>经济折旧
D.>会计折旧
12.>购买某类房地产时，抵押贷款占7>成，年利率为8%>；自有资金要求的年收益率为15%>，则该类房地产的资本化率为（）
A.5.6%
B.9.5%
C.10.1%
D.11%
13.>房地产估价实践中，收益法是以（）为基础的。（）
A.>预期原理
B.>均衡原理
C.>地租理论
D.>替代原则
14.>将未来各年的（），以一定的资本化率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。（）
A.>总收益
B.>净收益
C.>毛收益
D.>年均收益
15.>基准地价是城市中均质区域内土地的（）
A.>最低价格
B.>最高价格
C.>平均价格
D.>成交价格
16.>使用路线价法评估房地价格，所做的深度价格修正实为（）
A.>房地产状况修正
B.>交易日期修正
C.>交易情况修正
D.>土地用途修正
17.>路线价估价法认为，市内各宗临街土地价值与其（）
A.>临街深度关系不大
B.>平均地价关系很大
C.>临街深度关系很大
D.>基准地价关系很大
18.>房地产价格的影响因素中，在住宅区内禁止货车通行属于（），房价会因此而（）
A.>社会因素，提高
B.>行政因素，提高
C.>房地产自身因素，降低
D.>行政因素，降低
19.>与市场比较法、收益法等估价方法对个别宗地地价评估方法相比，路线价法是一种（）的常用方法。（）
A.>对小宗土地迅速估价
B.>对大量土地迅速估价
C.>对大量建筑物估价
D.>对个别建筑物估价
20.>估价报告书中说明的（）限定了其用途。（）
A.>估价原则
B.>估价方法
C.>估价目的
D.>估价对象状况
>二、多项选择题(>本大题共7>小题，每小题2>分，共14>分)
1.>某种房地产的供给量因下列（）因素的影响会有所增加。（）
A.>该种房地产的价格下降
B.>该种房地产的开发成本下降
C.>该种房地产的开发技术水平提高
D.>开发商对未来的预期良好
E.>该地区适婚人口增加
2.>最高最佳使用必须符合的4>个标准是（）
A.>法律上许可
B.>技术上可能
C.>经济上可行
D.>社会认可
E.>价值最大化
3.>收益法所用的资本化率也可称为（）
A.>将未来各年净收益折现到估价时点的折现率
B.>抵押贷款的收益率
C.>与该类房地产同等风险的资本平均投资收益率
D.>银行存款的利率
E.>安全利率
4.>运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，下面说法正确的是（）
A.>需要统一采用总价
B.>需要统一采用单价
C.>需要统一面积单位，不需要统一面积内涵
D.>需要统一面积单位和面积内涵
E.>需要统一付款方式
5.>引起建筑物折旧的原因有（）
A.>物质折旧
B.>成本折旧
C.>功能折旧
D.>经济折旧
>Ｅ.>价值折旧
6.>影响房地产价格的区位因素有（）等。（）
A.>建筑规模
B.>临路状况
C.>楼层
D.>建筑容积率
E.>繁华程度
7.>路线价估价法运用的关键是（）
A.>深度修正率的确定
B.>资本化率的确定
C.>总地价的确定
D.>标准宗地的确定
E.>城市规划用途的确定
>三、简答题(>本大题共4>小题，前3>小题各5>分，第4>小题7>分，共22>分)
1.>简述比较法估价中，搜集交易实例时应搜集哪些内容。
2.>某在建工程拟转让，简述两种对该在建工程估价的方法与估价思路。
3.>简述建筑物重建价格与重置价格的异同。
4.>成本法与市场比较法有什么区别？
>四、计算题(>本大题共2>小题，每小题5>分，共10>分)
1.>某宗土地的面积为2000m2>，其上建筑物平均每层的建筑面积为800m2>，建筑物的基底面积共为900m2>，建筑物共8>层，土地单价为3000>元/m2>。求该宗土地的容积率、建筑密度、楼面地价。
2.>某供出租使用的商店，其土地使用期限为40>年，自2003>年10>月1 style="font-family: 宋体">日>起计算。土地总面积为125m2>，容积率为2>，可供出租的净面积为总建筑面积的80%>。附近类似商场的正常月租金为200>元/m2>，运营费用率为25%>。该类房地产的出租率为100%>，投资报酬率为9%>。计算该商场在2007>年10 style="font-family: 宋体">月1>日>市场价格。［附：（P/A>，9%>，34>）=10.518>］
>五、案例综合题(>本大题14>分)
>某成片荒地面积12000m2>，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为250>万元，该荒地开发完成后可转让熟地的单价为0.5>万元/m2>，开发期2>年，贷款年利率为10%>，开发利润为可转让熟地价格的15%>，开发完成后可转让土地面积的比率为75%>；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%>，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%>。
>问：（1>）要评估该片荒地的价格应该使用哪种方法？简述其概念和理论依据。
>（2>）试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
