>一、单项选择题(>本大题共20>小题，每小题2>分，共40>分)
1.>下列不属于房地产区位因素的是()
A.>地理坐标
B.>用途
C.>周围环境
D.>交通
2.>人们愿意投资房地产是由于房地产的（）特性。()
A.>不可移动性
B.>数量有限性
C.>价值高大性
D.>增值保值性
3.>房地产的需求量是由许多因素决定的，下列因素中（）不会引起需求量的变化。()
A.>该种房地产的价格水平
B.>消费者对未来的预期
C.>该种房地产的开发成本
D.>消费者的偏好
4.>某宗土地的面积为2000m2>，土地总价为200>万，容积率为0.5>，建筑密度为20%>，该宗土地的楼面地价为（）元/m2>。()
A.1000
B.2000
C.5000
D.10000
5.>房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。()
A.>中立
B.>估价报告预期使用者
C.>委托人
D.>管理部门
6.>比较法的基本原理依据房地产估价中的()
A.>合法原则
B.>最高最佳使用原则
C.>公平原则
D.>替代原则
7.>运用比较法估价某处房地产时，由于可比实例和估价对象朝向不同，需要对可比实例的成交价格进行修正，这种情况属于（）的修正。()
A.>区位状况
B.>权益状况
C.>交易情况
D.>交易时间
8.>某宗地的面积为1000m2>，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130>元/m2>，2190>元/m2>和2220>元/m2>，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3>，0.4>和0.3>，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2>。()
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
9.>在房地产保险及其他损害赔偿中，通常采用（）估价。()
A.>成本法
B.>收益法
C.>路线价法
D.>假设开发法
10.>下列适合运用收益法进行评估的建筑物是()
A.>学校
B.>酒店
C.>公园
D.>教堂
11.>某宗房地产的收益期限为35>年，通过市场预测其未来3>年的净收益分别为20>万元、22>万元、24>万元，从未来第4>年到第35>年每年的净收益大约为30>万元，该类房地产的报酬率为10%>。则该宗房地产的收益价格为（）万元。()
A.243.5
B.269.1
C.283.4
D.300
12.>假设开发法的理论依据与（）相同，是预期原理。()
A.>收益法
B.>成本法
C.>比较法
D.>路线价法
13.>在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=>（）×直接成本利润率。()
A.>后续开发成本+>管理费用
B.>后续开发成本+>管理费用+>销售费用
C.>待开发房地产价值+>后续开发成本+>取得待开发房地产的税费
D.>待开发房地产价值+>后续开发成本
14.>某地区商品住宅价格自2005>～2008>年分别为8100>元／m2>、8520>元／m2>、8950>元／m2>、9400>元／m2>，采用平均发展速度法预测2009>年住宅价格最接近（）元／m2>。()
A.9600
B.9820
C.9850
D.9880
15.>下列关于长期趋势法描述错误的是()
A.>长期趋势法适用的对象与价格有明显季节波动的房地产
B.>长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料
C.>长期趋势法是借助历史统计资料和现实调查资料来预测未来房价
D.>长期趋势法假定过去形成的趋势在未来继续存在
16.>路线价法实质上是（）的派生方法。()
A.>成本法
B.>假设开发法
C.>收益法
D.>比较法
17.>下列情况中会导致房地产价格上升的因素是()
A.>环境恶化
B.>物价上升
C.>社会动荡
D.>对持有房地产课税
18.>影响房地产价格的因素中，交通管制属于()
A.>自身因素
B.>环境因素
C.>行政因素
D.>心理因素
19.>房地产估价的核心是()
A.>为特定目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定
B.>明确估价目的
C.>明确估价时点
D.>明确估价对象
20.>对某宗房地产进行估价时，搜集什么样的实例资料，主要取决于()
A.>评估对象
B.>评估目的
C.>评估方法
D.>评估时间
>二、多项选择题(>本大题共7>小题，每小题2>分，共14>分)
1.>估价中的最高最佳使用具体包括（）等。()
A.>最佳用途
B.>最佳位置
C.>最佳规模
D.>最佳环境
E.>最佳集约度
2.>运用比较法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。()
A.>统一采用总价
B.>统一采用单价
C.>统一币种和货币单位
D.>统一面积内涵
E.>统一付款方式
3.>求取建筑物的重新构建价格时，应明确()
A.>重新构建价格是估价时点的价格
B.>重新构建价格是建筑物建造时的价格
C.>重新构建价格是客观的
D.>重新构建价格是建筑物实际建造价格
E.>重新构建价格是建筑物全新状况下的价格
4.>收益法中确定资本化率的基本方法有()
A.>市场提取法
B.>累加法
C.>指数调整法
D.>投资收益率排序插入法
E.>收益乘数法
5.>收益法中的运营费用包括()
A.>所得税
B.>建筑物折旧费
C.>电梯、空调等的折旧费
D.>房地产抵押贷款偿还额
E.>经营者的正常利润
6.>下列关于假设开发法的表述中，正确的是()
A.>假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B.>运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.>假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.>假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余
E.>没有投资价值的荒地也可以用假设开发法进行估价
7.>估价项目完成后，应归档的估价资料包括()
A.>委托估价合同
B.>评估人名片
C.>估价项目来源和接洽情况
D.>估价中的不同意见
E.>估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
>三、简答题（本大题共4>小题，前3>小题各5>分，第4>小题7>分，共22>分）
1.>简述房地产价格的特征。
2.>运用假设开发法估价时，比较现金流量折现法和传统方法的区别。
3.>简述房地产估价中收益法的概念和理论依据。
4.>房地产估价的方法有哪些？
>四、计算题(>本大题共2>小题，每小题5>分，共10>分)
1.>某宗房地产交易，正常成交价格为6800>元/m2>，据悉该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%>和5%>，请问该宗房地产交易中，卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格各是多少？
2.>某临街深度100>英尺，临街宽度50>米>的矩形土地，总价为200>万元。其相邻临街深度75>英尺，临街宽度50>米>的矩形土地，根据四三二一法则，总价为多少万元？若相邻矩形土地的临街深度为150>英尺，其他条件不变，则该宗土地的总价为多少万元？
>五、案例综合题(>本大题共14>分)
2008>年10 style="font-family: 宋体">月1>日>对某幢厂房进行评估，土地总面积4000m2>，总建筑面积为9000m2>，建成于2000>年10 style="font-family: 宋体">月1>日>，该厂房建成后6>年，补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为40>年，建筑物的经济寿命为50>年，现在获得同类的土地使用权价格为2000>元/m2>，建筑物重置成本为1300>元/m2>。其中，门窗等损坏的修复费用为3>万元；装修的重置价格为80>万元，平均寿命为5>年，已使用3>年；设备的重置价格为150>万元，平均寿命为15>年，已使用6>年。残值率假设均为0>。问：
>（1>）计算建筑物折旧的经济寿命以及各类折旧的数额
>（2>）计算该厂房在2008>年10 style="font-family: 宋体">月1>日>的价值。
