>一、单项选择题(>本大题共20>小题，每小题2>分，共40>分)

1.>房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的（）

A.>独一无二性

B.>用途多样性

C.>不可移动性

D.>易受限制性

2.>容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与（）的比值。（）

A.>建筑基底总面积

B.>空地面积

C.>土地总面积

D.>地块绿化面积

3.>下列说法正确的是（）

A.>资产的原始价值会随着时间的推移而增加

B.>资产的账面价值会随着时间的推移而减少

C.>资产的市场价值等于原始价值

D.>资产的市场价值等于账面价值

4.>某套住房价格为100>万元，分两期支付，首期付款40>万元，余款60>万元在第10>个月末一次付清，当时年利率为12>％，按月计息，该房地产的实际价格为（）万元。（）

A.40

B.100

C.103

D.106

5.A>、B>两块土地除容积率以外，其余条件都相同，应采用（）指标比较其价格水平高低最为科学。（）

A.>楼面地价

B.>容积率

C.>土地单价

D.>土地总价

6.>估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的（）

A.>客观合理价值

B.>实际成交价格

C.>账面价值

D.>市场价格

7.>房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。（）

A.>类似房地产

B.>标准房地产

C.>估价对象房地产

D.>可比实例房地产

8.>某建筑物，经测算其重置成本为50>万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1>万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8>万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5>万元。则该住宅的现值为（）万元。（）

A.36

B.39

C.41

D.37

9.>某建筑物已建成15>年，预计尚可使用35>年，残值率为10>％，该建筑物的成新率为（）

A.67>％

B.69>％

C.71>％

D.73>％

10.>某宗房地产的收益期限为无限年，每年的净收益为20>万元，该类房地产的报酬率为10%>，则该宗房地产的收益价格为（）万元。（）

A.50

B.100

C.200

D.300

11.>运用收益法评估房地产的价值时，资本化率和评估价值的关系是（）

A.>资本化率越高，评估价值越高

B.>资本化率越低，评估价值越低

C.>资本化率对评估价值无影响

D.>资本化率越低，评估价值越高

12.>在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）

A.>未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.>投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.>销售税费

D.>开发成本和管理费用

13.>假设开发法的基本公式为（）

A.>待开发房地产的价值=>开发完成后的房产价值->开发成本->管理费用->投资利息->销售税费->开发利润->投资者应负担的税费

B.>待开发房地产的价值=>开发完成后的房产价值->经营成本->管理费用->销售税费->开发利润

C.>待开发房地产的价值=>开发完成后的房产价值->投资成本->开发利润->投资者负担的税费

D.>待开发房地产的价值=>开发完成后的房产价值->开发成本->管理费用->投资利息->销售税费

14.>在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，则宜选用（）方法进行测算。（）

A.>平均增减量法

B.>平均发展速度法

C.>移动平均法

D.>指数修匀法

15.>城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）

A.>标定地价

B.>最低价格

C.>平均价格

D.>出让地价

16.>某座大厦，房地总价值为1000>万元，其中建筑物总价值为600>万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100>万元，该部分的建筑物价值为50>万元。该人占有的土地份额为（）

A.10%

B.12.5%

C.15%

D.16%

17.>在影响房地产价格的各种因素中，“居民收入”属于（）

A.>经济因素

B.>社会因素

C.>人口因素

D.>行政因素

18.>某楼盘附近新建了一座公园，该楼盘价格预计会（）

A.>上涨

B.>下跌

C.>无影响

D.>无法判断

19.>确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。（）

A.>估价原则

B.>估价目的

C.>估价方法

D.>估价程序

20.>估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）

A.>价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B.>价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C.>价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D.>价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

>二、多项选择题(>本大题共7>小题，每小题2>分，共14>分)

1.>下列属于土地使用管制的事项有（）

A.>农用地未经有关部门允许不得转为建设用地

B.>取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C.>某宗土地使用中，要求容积率为2.0

D.>甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

E.>某宗土地只能用于住宅开发

2.>如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（）

A.0.5

B.0.9

C.1.5

D.2.0

E.3.0

3.>运用最高最佳使用原则必须符合下列哪些标准（）

A.>法律上许可

B.>技术上可能

C.>经济上可行

D.>规模上最大

E.>价值最大化

4.>下面哪些房地产可以运用比较法进行评估（）

A.>别墅

B.>学校

C.>教堂

D.>商场

E.>写字楼

5.>下列属于引起建筑物经济折旧的因素为（）

A.>意外破坏

B.>装修落后

C.>供给过量

D.>自然环境恶化

E.>交通拥挤

6.>运用假设开发法时需正确估计项目开发经营期，下列表述中正确的有（）

A.>开发经营期的起点是（假设）取得估价对象的时间

B.>开发经营期可分为开发期和租售期

C.>开发期又可称为建造期

D.>开发期的起点与开发经营期的起点相同

E.>租售期通常到开发完成的房地产销售完毕时止

7.>估价人员在估价时需要明确的估价基本事项主要包括（）

A.>明确估价费用

B.>明确估价目的

C.>明确估价对象

D.>明确估价委托人

E.>明确估价时点

>三、简答题(>本大题共4>小题，第1>、2>、3>小题各5>分，第4>小题7>分，共22>分)

1.>何谓假设开发法。

2.>简述估价折旧和会计折旧的区别。

3.>简述路线价法的理论依据和适用对象。

4.>简述收益法的操作步骤。

>四、计算题(>本大题共2>小题，每小题5>分，共10>分)

1.>某写字楼共有12>层，每层面积为2000>平方米，当地正常租金价格为2.5>元／平方米·天，一年按360>天计，正常出租率为70>％，经营成本为收入的35>％，各项税收为收入的20>％，要求的收益率为12%>，土地使用权年限从1998>年12>月至2048>年12>月，现该写字楼拟转让，需评估该物业于2008>年12>月的价值。

2.>某类房地产2006>年初至2008>年初的价格分别为8000>元/m2>，8150>元/m2>，8290>元/m2>，其增减量的权重分别为0.4>和0.6>，按平均增减量趋势法估计，以2006>年初为预测基期，试预测该类房地产2009>年初的价格。

>五、案例综合题(>本大题14>分)

>评估某写字楼于2008>年12>月31 style="font-family: 宋体">日>的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A>、

B.C>三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

>据调查，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2008>年5>月31 style="font-family: 宋体">日>至2008>年12 style="font-family: 宋体">月31>日>平均每月比上月上涨1%>。试列出测算公式，并利用上述资料测算该写字楼2008>年12>月31 style="font-family: 宋体">日>的正常单价。