>一、单项选择题(>本大题共20>小题，每小题2>分，共40>分)
1.>对房地产估价来说，土地是()
A.>平面的
B.>三维立体的
C.>陆地表面
D.>地下空间
2.>同一估价对象，（）不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。()
A.>估价目的
B.>估价对象
C.>估价时点
D.>估价目的和估价对象
3.>某宗土地的土地面积为2000>平方米，规划容积率为3>，用途为住宅，经评估总地价为3600>万元，该宗土地的楼面单价为（）元/>平方米。()
A.3000
B.6000
C.12000
D.18000
4.>在评估期房价格时，()
A.>估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B.>估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.>估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D.>估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
5.>下列属于正常交易的情况是()
A.>土地使用权协议出让
B.>企业破产拍卖办公楼
C.>商品房预售
D.>相邻房地产的合并、分割交易
6.>市场比较法的基本原理是()
A.>最高最佳原理
B.>预期原理
C.>替代原理
D.>收益递减原理
7.>某宗房地产2010>年5>月的成交价格为12000>元/>平方米，以2008>年1>月为基期的该区该类房地产2010>年5>月～2010>年10>月的价格指数分别为99>，97>，100>，102>，105>，116>，则该宗房地产2010>年10>月的价格接近（）元/>平方米。()
A.13920
B.14060
C.14461
D.15000
8.>运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在（）的客观合理价格。()
A.>估价时点
B.>搜集该可比实例时
C.>估价作业时间
D.>可比实例成交时
9.>开发利润的基数是()
A.>土地取得成本+>开发成本
B.>土地取得成本+>开发成本+>管理费用
C.>土地取得成本+>开发成本+>销售税费
D.>开发成本+>管理费用+>投资利息
10.>某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值贬损属于()
A.>物质折旧
B.>会计折旧
C.>经济折旧
D.>功能折旧
11.>某10>年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40>年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为()
A.27%
B.20%
C.79%
D.80%
12.>有一建筑物，建筑总面积为1000>平方米，已使用5>年，重置价格为6000>元/>平方米，残值率为5%>，年折旧率2%>，计算该建筑物的现值是（）万元。()
A.400
B.420
C.487
D.543
13.>实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的()
A.>剩余价值
B.>实际损耗程度
C.>剩余使用寿命
D.>实际使用年限
14.>有一宗房地产总价为2000>万元，综合资本化率为7%>，土地资本化率为6%>，建筑物资本化率为8%>，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。()
A.800
B.900
C.1000
D.1100
15.>某宗房地产的土地使用年限为40>年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8>年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100>万元，运营费用率为40%>，该类房地产的资本化率为8%>，该宗房地产的收益价格为（）万元。()
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
16.>某一房地产，其土地价值是总价值的30%>，综合资本化率为6.4%>，建筑物资本化率为7%>，该宗房地产的土地资本化率为()
A.3%
B.4%
C.5%
D.6%
17.>对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的是()
A.>收益价格
B.>快速变现价格
C.>积算价格
D.>谨慎价格
18.>对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()
A.>建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间
B.>在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.>由建筑结构、工程质量、用途与维护状态等决定的时间
D.>剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
19.>假设开发法在形式上是()
A.>评估新建房地产价格的成本法的倒算法
B.>评估新建房地产价格的收益法的倒算法
C.>评估房地产价格的收益法的倒算法
D.>评估房地产价格的成本法的倒算法
20.>某块临街深度为50m>、临街宽度为30m>的矩形土地甲，总价为40>万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m>，临街宽度为15m>，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（）万元。()
A.23.4
B.28.6
C.31.2
D.33.4
>二、多项选择题(>本大题共7>小题，每小题2>分，共14>分)
1.>区位是（）在空间地域上有机结合的具体表现。()
A.>自然地理区位
B.>经济地理区位
C.>交通地理区位
D.>环境地理区位
E.>社会地理区位
2.>下列关于实地查勘的说法中，不正确的是()
A.>对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B.>实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C.>实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名
D.>在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E.>实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实
3.>房地产权益状况修正的内容包括（）修正。()
A.>繁华程度
B.>临街状况
C.>容积率
D.>使用年限
E.>经济区位
4.>下列关于重新构建价格的描述中，正确的是()
A.>重建价格的出现是技术进步的必然结果
B.>重新构建价格是待估房地产的实际耗费
C.>重新构建价格有重置价格和重建价格两种
D.>重置价格适用于有特殊保护价值的建筑物的评估
E.>重新构建价格是估价时点时的
5.>在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的()
A.>客观收益
B.>实际收益
C.>有形收益
D.>无形收益
E.>潜在收益
6.>用路线价法评估特殊土地时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。()
A.>深度价格修正率
B.>资本化率
C.>收益率
D.>物价指数
E.>其他价格修正率
7.>房地产估价报告应记载的事项包括()
A.>估价师声明
B.>估价的假设条件
C.>估价的限制条件
D.>估价结果报告
E.>估价技术报告
>三、简答题（本大题共4>小题，前3>小题各5>分，第4>小题7>分，共22>分）
1.>房地产估价应遵循哪些原则？
2.>何谓资本化率，可以用哪些方法确定？
3.>成本法的理论依据和适用对象是什么？
4.>不同用途房地产位置的优劣标准有何差异？
>四、计算题（本大题共2>小题，每小题5>分，共10>分）
1.>某宗房地产交易，买卖双方在合同中明确，买方付给卖方11625>元/>平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%>，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%>。求该宗房地产交易中应由卖方负担的税费以及正常成交价格。
2.>某类房地产2005>～2009>年的价格分别为8900>元/>平方米、9700>元/>平方米、10525>元/>平方米、11300>元/>平方米、12150>元/>平方米。试用平均增减量趋势法估计该类房地产于2010>年的价格。
>五、案例综合题（本大题14>分）
>某在建工程开工于2009>年3>月31 style="font-family: 宋体">日>，拟建为办公综合楼。用地总面积1000>平方米>，规划建筑容积率为3.5>。土地使用权年限为50>年，从开工之日起计。土地取得成本楼面地价6000>元/>平方米，该工程正常建设期为2>年，建设费用为每平方米建筑面积3000>元，专业费用为建筑费的10%>；至2010>年9 style="font-family: 宋体">月30>日>已完成主体封顶，已投入了建设费用及专业费的70%>，还需要投入总建筑费及专业费的30%>（假设均匀投入）。贷款年利率为8%>。预计该办公楼可按期建成，建成后即可全部出售，售价为11000>元/>平方米，销售税费为售价的8%>。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为12000000>元，试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2010>年9>月30 style="font-family: 宋体">日>的价值。
