>一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)

>1.>房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如当地的社会经济发展状况，这是由于房地产的（）

>A.>相互影响性

>B.>独一无二性

>C.>不可移动性

>D.>易受限制性

>2.>某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价2000元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。（）

>A.2000

>B.4000

>C.5000

>D.6000

>3.>下列影响房地产价格的因素中，不是经济因素的是（）

>A.>居民收入

>B.>金融政策

>C.>利率

>D.>物价

>4.>估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）

>A.>应作为估价资料归档

>B.>不应作为估价资料归档

>C.>由估价机构决定是否归档

>D.>依委托人的意见决定是否归档

>5.>运用市场法评估房地产时，搜集的类似房地产是指与估价对象处于同一（）内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。（）

>A.>城市

>B.>市场

>C.>地段

>D.>供求圈

>6.>某宗房地产成交价格为4000元/平方米，分五次付清，首付40%之后以后每半年支付一次，年折现率为8%，则该房地产的实际成交价格为（）元/平方米。（）

>A.3620

>B.3742

>C.3909

>D.4000

>7.>某地区房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方6975元/平方米，应缴纳的税费均由买方负担，则买方需要缴纳的税费为（）元/平方米。（）

>A.600

>B.800

>C.1046

>D.1125

>8.>在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。（）

>A.>成交价格所反映

>B.>搜集该可比实例时

>C.>进行房地产状况修正时

>D.>估价时点

>9.>判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）

>A.0.060

>B.0.940

>C.1.060

>D.1.064

>10.>某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，开发利润率为15%，则开发利润为（）万元。（）

>A.150

>B.330

>C.342

>D.350

>11.>某住宅小区附近要新建一座垃圾转运站，引起该住宅小区的房地产价值下降，这是一种（）

>A.>精神折旧

>B.>物质折旧

>C.>经济折旧

>D.>功能折旧

>12.>重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。（）

>A.>具有同等效用

>B.>完全相同

>C.>具有同等功能

>D.>类似

>13.>运用成本法评估房地产的价值时，采用的是建筑物的（）耐用年限。（）

>A.>物理

>B.>自然

>C.>经济

>D.>实际

>14.>某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。（）

>A.35

>B.45

>C.48

>D.50

>15.>两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）

>A.>资本化率应较高，价值较低

>B.>资本化率应较低，价值较高

>C.>资本化率应较高，价值较高

>D.>资本化率应较低，价值较低

>16.>某一房地产，其土地价值是总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为（）

>A.5.8>%

>B.6.4%

>C.6.8%

>D.7.2%

>17.>某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。（）

>A.195

>B.210

>C.213

>D.217

>18.>下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）

>A.>假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理

>B.>对于有城市规划设计要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法

>C.>假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价

>D.>假设开发法必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式

>19.>路线价法特别适用于对（）进行估价。（）

>A.>单宗土地

>B.>待开发土地

>C.>部分土地

>D.>大量土地

>20.>一前后两面临街，总深度为20米的矩形土地，其前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，如果按重叠价值估价法，其前街影响深度是（）米。（）

>A.6

>B.8

>C.12

>D.15

>二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)

>1.>房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起的。()

>A.>交通建设

>B.>市场供求变化

>C.>人口素质变化

>D.>所在地区衰落

>E.>城市规划的制定修改

>2.>房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。()

>A.>繁华程度

>B.>临街状况

>C.>容积率

>D.>使用年限

>E.>经济区位

>3.>下列适合用成本法进行评估的房地产是()

>A.>政府办公楼

>B.>医院

>C.>宾馆

>D.>公园

>E.>商场

>4.>下列估价中适宜采用假设开发法的有()

>A.>拆迁补偿估价

>B.>在建工程估价

>C.>待开发土地的估价

>D.>房改售房估价

>E.>再开发待拆迁的房地产的估价

>5.>关于假设开发法中采用静态法应计息的项目包括()

>A.>地价

>B.>开发成本

>C.>销售费用

>D.>管理费用

>E.>销售税费

>6.>长期趋势法主要有（）等方法。()

>A.>数学曲线拟合法

>B.>衰减曲线法

>C.>平均增减趋势法

>D.>移动平均趋势法

>E.>指数修匀法

>7.>标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求有()

>A.>一面临街，土地形状为矩形

>B.>临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度

>C.>土地面积中等

>D.>用途为所在区段具有代表性的用途

>E.>建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率

>三、简答题(本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分)

>1.>房地产估价中土地的含义是什么？土地的开发、利用主要受哪些方面的限制？

>2.>运用市场比较法估价时搜集的可比实例应满足哪些要求？

>3.>房地产估价报告的基本内容有哪些？

>4.>何谓估价时点原则，房地产估价中为何要遵循估价时点原则？

>四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）

>1.>现有某待开发项目建筑面积为4000平方米，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后出售30%，一年后全部售出，出售的平均单价为9000元/平方米，假设折现率为12%，则该项目开发完成后的价值为多少?

>2.>某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“三通一平”熟地的开发成本和管理费用为2亿元，开发期为2年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的6%和12%，试求该荒地开发完成后可转让熟地的总价为多少?

>五、案例综合题（本大题14分）

>某宾馆的土地使用权年限是50年，从2000年9月30日起计。一层建筑面积1000平方米，其中1000平方米为大堂，1000平方米出租用于咖啡厅；二层为餐厅，能容纳300人用餐；其余各层为客房，共有客房150间。经调查，当地同档次宾馆客房平均房价为200元/天，平均客房率为75%，营业支出占营业收入的30%；同档次咖啡厅的租金为10元/平方米·天，平均出租率为85%，税等管理费开支占30%；餐厅平均上座率为50%，人均消费为60元，纯收益为营业收入的20%，试利用上述资料评估宾馆在2010年9月30日的价值。（一年按365天计，假设资本化率为12%）