>一、单项选择题(>本大题共20>小题，每小题2>分，共40>分)

1>．房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行，以下能体现房地产合法处分的是

A.>以最高收益为依据

B.>以所有权人意志为依据

C.>以合同允许的处分方式为依据

D.>以领导意志为依据

2>．对一宗房地产来说，房屋建筑和土地必须合理配置，如果相对于土地，建筑物的面积太小的话，其产生的后果为

A.>资源集约

B.>资源浪费

C.>人流拥挤

D.>资产效益提高

3>．以下适宜采用市场比较法的房地产为

A.>写字楼

B.>城市广场

C.>公园

D.>发电站

4>．如果将市场比较法的操作步骤分为7>步：①选取可比实例②收集交易实例③进行交易日期修正④进行交易情况修正⑤建立价格可比基础⑥求取比准价格⑦进行房地产状况修正，则下列排列顺序正确的是

A.>①②⑤③④⑦⑥

B.>①②⑤⑦④③⑥

C.>②①④③⑦⑤⑥

D.>②①⑤④③⑦⑥

5>．应用市场比较法时，选取的交易案例必须是

A.>合法的

B.>违章建筑

C.>缺少土地使用权证的

D.>享受政府特殊优惠政策的

6>．有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，要求用市场比较法评估其抵押价格，则以下比较合适的可比实例是

A.>钢混结构七层综合大楼

B.3>年前出售的砖混结构七层住宅

C.>近期出售的砖混结构七层住宅

D.>近期抵押的砖混结构七层住宅

7>．某宗房地产建筑面积144>平方米，套内建筑面积108>平方米，成交价格为套内建筑面积价格每平方米10000>元，付款方式为成交日一次性付款，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的每平方米建筑面积单价为（）元/>平方米。

A.6730

B.7500

C.8300

D.9200

8>．某宗房地产2009>年6>月1 style="font-family: 宋体">日>的价格为1800>元/m2>，现需要将其调整到2009>年10>月1 style="font-family: 宋体">日>。已知该宗房地产所在地区类似房地产2009>年4 style="font-family: 宋体">月1>日>至10>月1 style="font-family: 宋体">日>的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1>（以2005>年1 style="font-family: 宋体">月1>日>为100>），则该宗房地产2009>年10>月1 style="font-family: 宋体">日>的价格为（）元/m2>。

A.1988.56

B.2174.57

C.2251.47

D.2302.22

9>．为评估某宗房地产2007>年9>月1 style="font-family: 宋体">日>的价格，选取了成交日期为2006>年10 style="font-family: 宋体">月1>日>、成交价格为3000>元/>平方米的可比实例。另获知该类房地产的价格2006>年6>月1 style="font-family: 宋体">日>至2007>年2 style="font-family: 宋体">月1>日>平均每月比上月上涨1.5%>，2007>年2 style="font-family: 宋体">月1>日>至9>月1 style="font-family: 宋体">日>每月比上月上涨2%>，则该可比实例的价格进行市场状况调整后为（）元/>平方米。

A.3658

B.3742

C.3900

D.4102

10>．某可比实例的建筑面积为120>平方米，估价中调查获知其价格是卖方实际得到50>万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%>和1.5%>，将此可比实例修正为正常情况下的单价为（）元/>平方米。

A.4230

B.4479

C.4500

D.4986

11>．对估价房地产的新旧程度进行修正属于

A.>权益状况修正

B.>实物状况修正

C.>交易情况修正

D.>区位状况修正

12>．以下适宜采用成本法的是

A.>有广泛市场交易的房地产类型

B.>具有装修改造潜力的旧的房地产的估价

C.>房地产保险理赔估价

D.>同时对大量土地的估价

13>．特殊工业厂房适宜采用（）进行估价。

A.>成本法

B.>市场法

C.>路线价法

D.>收益还原法

14>．根据《房地产估价规范》，运用成本法估价时，当收集了有关成本、税费、开发利润等资料后，下一步工作是

A.>估算折旧

B.>估算重新构建价格

C.>求取积算价格

D.>估算收益

15>．运用成本法进行估价，其基本公式为

A.V=a/r

B.>可比价格=>可比实例的价格×调价系数

C.>积算价格=>估价对象现价+>建筑物的折旧

D.>积算价格=>重新构建价格—建筑物的折旧

16>．运用成本法计算新开发土地的价格时，采用的基本公式是

A.>新开发土地价格=>取得土地的费用+>开发土地的费用+>正常利税

B.>新开发土地的价格=>土地出让金+>开发成本+>正常利税

C.>新开发土地的价格=>土地出让金+>开发土地的费用+>土地投资利息

D.>新开发土地的价格=>取得土地的费用->开发土地的直接费用+>正常利润

17>．运用成本法进行估价时，建筑物的重新构建价格—建筑物的折旧得到的是

A.>新开发土地的价格

B.>旧有建筑物价格

C.>新建的房地产价格

D.>旧有房地产的价格

18>．土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润合起来构成

A.>重新构建价格

B.>开发总成本

C.>投资总成本

D.>投资收益

19>．意外的破坏磨损被称为

A.>经济折旧

B.>成新折旧

C.>功能折旧

D.>物质折旧

20>．有一房地产正常情况下的年纯收益为20>万元，资本化率为10%>，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为

A.100>万元

B.200>万元

C.300>万元

D.400>万元

>二、多项选择题(>本大题共7>小题，每小题2>分，共14>分)

21>．以下各项属于房地产特性的有

A.>不可移动性

B.>难以变现性

C.>坚不可摧性

D.>保值增值性

E>．相互独立性

22>．按用途来分，房地产可分为

A.>商业房地产

B.>出租型房地产

C.>餐饮房地产

D.>熟地

E>．农业房地产

23>．按房地产出让方式，价格可以表现为

A.>拍卖价格

B.>招标价格

C.>成交价格

D.>楼面地价

E>．协议价格

24>．在计算商业经营型房地产的净收益时，其扣除项目包括

A.>商品销售成本

B.>经营费用

C.>商品销售税金及附加

D.>管理费用

E>．维修费用

25>．在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是

A.>抵押贷款资本比率

B.>综合资本化率

C.>自有资金收益率

D.>建筑物资本化率

E>．土地资本化率

26>．房地产估价报告应记载的事项包括

A.>估价项目名称

B.>估价合同

C.>委托方名称或姓名和住所

D.>估价依据

E>．估价原则

27>．以下属于房地产估价报告常见错误的选项有

A.>估价结论的金额缺少大写

B.>表达分寸的词语客观恰当

C.>没有说明估价目的

D.>在估价中采用客观成本进行估算

E>．在估价中采用实际成本进行估算

>三、简答题(>本大题共4>小题，第28~30>小题各5>分，第31>小题7>分，共22>分)

28>．简述房地产价格的概念及其形成原因。

29>．什么是土地使用权出让价格？什么是补地价？

30>．简述影响房地产价格的个别因素及其包含的具体因素。

31>．试述假设开发法的基本理论依据与适用范围。

>四、计算题(>本大题共2>小题，每小题5>分，共10>分)

32>．某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益105>万元，年支出总费用78>万元。在附近选取了A>、

B.C>三宗类似房地产，其价格及净收益如下表所示。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

>题32>表

33>．一块前后两面临街、总深度为30>米>的矩形土地，前街路线价为2000>元/>平方米，后街路线价为1000>元/>平方米。请采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度。

>五、案例综合题(>本大题14>分)

34>．某开发商拟购入350>亩土地。规划允许建筑面积50>万m2,>单位建筑面积的建造成本为1250>元/m2>，专业费用为建造成本的6%>，区内设施配套费预计为建造成本的15%>，税收为销售收入的5%>，年利息率为12%>，开发商的直接成本利润率为10%>，预计单位建筑面积楼价为4500>元/m2>。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间为4>年，开发成本均匀投入，单利计息）