>一、单项选择题(>本大题共19>小题，每小题2>分，共38>分)
1.>建筑容积率=
A.>土地总面积/>总建筑面积
B.>总建筑面积/>土地总面积
C.>建筑基底面积/>土地总面积
D.>总建筑面积/>建筑基底面积
2.>政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定，这种政府对房地产限制的特权被称为
A.>警察权
B.>征税权
C.>充公权
D.>征用权
3.>同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准（），评估出的客观合理价格或价值（）。
A.>会有所不同也会有所不同
B.>肯定相同也肯定相同
C.>肯定相同会有所不同
D.>会有所不同肯定相同
4.>由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格
A.>一般比市价要低
B.>一般比市价要高
C.>与市价无关
D.>与市价相同
5.>收益价格是指采用（）评估出的房地产试算价格。
A.>市场比较法
B.>假设开发法
C.>路线价格
D.>收益法
6.>（）决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。
A.>估价目的
B.>估价对象
C.>估价时点
D.>估价日期
7.>（）是进行房地产估价的作业日期。一般房地产估价项目的作业日期为（）。
A.>估价日期3>—6>个月
B.>估价日期10>—15>个工作日
C.>估价时点3>—6>个月
D.>估价时点10>—15>个工作日
8.>市场比较法的理论依据是经济学中的
A.>边际成本原理
B.>替代原理
C.>剩余价值原理
D.>供需平衡原理
9.>某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方7350>元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7>％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5>％。则该宗房地产交易的正常成交价格为
A.6563>元／平方米
B.6869>元／平方米
C.7000>元／平方米
D.7718>元／平方米
10.>某个可比实例房地产2002>年2>月1 style="font-family: 宋体">日>的价格为1000>美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2>％。假设人民币与美元的市场汇率2002>年2 style="font-family: 宋体">月1>日>为1>美元＝8.26>元人民币，2002>年10>月1 style="font-family: 宋体">日>为1>美元＝8.29>元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002>年10>月1 style="font-family: 宋体">日>的价格为
A.8260>元／平方米
B.8290>元／平方米
C.8393>元／平方米
D.8412>元／平方米
11.>从买方的角度考虑，成本法的理论依据是
A.>纳什均衡理论
B.>边际成本原理
C.>生产费用价值论
D.>替代原理
12.>建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失属于
A.>社会折旧
B.>物质折旧
C.>功能折旧
D.>经济折旧
13.>在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（），经过年数应为（）经过年数，剩余寿命应为剩余（）。
A.>经济寿命有效经济寿命
B.>经济寿命实际经济寿命
C.>自然寿命有效自然寿命
D.>自然寿命实际自然寿命
14.>按照我国现行的房屋完损等级，结构构件完好，基础未出现不均匀沉降，装修和设备齐全、完好，使用正常的房屋属于
A.>完好房
B.>基本完好房
C.>一般损坏房
D.>危险房
15.>收益法的理论依据是经济学中的
A.>劳动价值原理
B.>预期原理
C.>替代原理
D.>收入原理
16.>某宗房地产预计未来第一年的净收益为16>万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2>％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10>％。该宗房地产的收益价格为
A.160>万元
B.180>万元
C.200>万元
D.360>万元
17.>运用收益法估价时，房地产价格对（）这一参数变化反映最为敏感，确定合适的（）是最重要也是最困难的问题。
A.>资本化率资本化率
B.>有效毛收入有效毛收入
C.>运营费用运营费用
D.>折旧率折旧率
18.>开发商的合理利润应以待估的房地产价格、开发成本、管理费用之和的一定比率估算，这个比率通常为正常的类似项目要求的（）利润率，它与投资年限呈（）变化。
A.>最低正方向
B.>最低反方向
C.>平均正方向
D.>平均反方向
19.>估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为（），但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过（）。
A.6>个月3>个月
B.>一年半年
C.>两年一年
D.>五年三年
>二、多项选择题(>本大题共7>小题，每小题2>分，共14>分)
20>．房地产的存在形态包括哪三种？
A.>土地
B.>建筑物
C.>权益
D.>动产
E.>房地
21>．房地产价格影响因素众多而复杂，按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素。下列属于一般因素的是
A.>行政因素
B.>经济因素
C.>区域社会因素
D.>交通条件因素
E.>国际因素
22>．估价报告质量的高低，取决于
A.>估价结论的准确性
B.>估价方法选择的正确性
C.>参数确定的合理性
D.>报告的格式、文字表述水平
E.>印刷质量等
23>．成本法(costapproach>或Contractorsmethod)>，又称
A.>成本法
B.>逼近法
C.>原价法
D.>承包商法
E.>重置成本法
24>．采用成本法、市场比较法求取建筑物重新购建价格的具体方法有
A.>单位比较法
B.>直线折旧法
C.>工料测量法
D.>指数调整法
E.>分步分项法
25>．假设开发法（TheHypotheticalDevelopmentMethod>）,>又称
A.>投资法
B.>剩余法
C.>预期开发法
D.>倒算法
E.>余值法
26>．标定地价的主要作用
A.>确定土地出让价格的依据
B.>国家行使优先购买权的依据
C.>划拨土地使用权，转让、出租、抵押时补交土地使用权出让金的标准
D.>核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准
E.>企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准
>三、简答题（本大题共4>小题，第27>、28>、30>小题各5>分，第29>小题7>分，共22>分）
27.>房地产位置的优劣标准因房地产类型的不同而有差异，不同用途的房地产注重的位置因素有何区别？
28.>什么是合法原则？
29>．估价折旧与会计折旧的区别在哪里？
30>．长期趋势法有哪些作用？
>四、计算题（本大题共2>小题，每小题5>分，共10>分）
31>．某建筑物的重置价格为200>万元，经济寿命为50>年，有效经过年数为10>年。其中，门窗等损坏的修复费用为3>万元；装修的重置价格为40>万元，平均寿命为5>年，已使用2>年；设备的重置价格为50>万元，平均寿命为10>年，已使用6>年。残值率假设为零，试求其折旧总额。
32>．某宗房地产的收益年限为35>年，预测未来3>年的净收益分别为40>、42>、44>万元，从第4>年起，每年的净收益将稳定在45>万元左右，如果还原利率为10%>，则该房地产的收益价格是什么？
>五、案例综合题（本大题16>分）
33.>某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有500>张床位，平均每张床位每天向客人实收120>元，年平均空房率为35>％，该旅馆营业平均每月花费50>万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天110>元，年平均空房率为30>％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的32>％；该类房地产的资本化率为10>％。试选用所给资料估算该旅馆的价值。
