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章节练习-房地产评估（39题） 单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]； 1. 下列称呼中，市场法不能被称为（）。 A、比较法 B、市场比较法 C、市场策划 D、交易实例比较法 显示答案  【答案解析】C 本题考查市场法的概念。市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 2. 建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于（）折旧。 A、功能 B、经济 C、物质 D、快速 显示答案  【答案解析】B 本题考查经济折旧。经济折旧也称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失，不利因素包括经济因素、区位因素、政府政策等其它因素。房地产市场不景气也是一种经济折旧。【该题针对“建筑物折旧的提取”知识点进行考核】 3. 在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用（）的汇率。 A、成交日期 B、成交前 C、成交后 D、以上都不对 显示答案  【答案解析】A 本题考查建立比较基准的统一币种。在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】 4. 采用成本法估算得到的房地产价格，通常被称作（）。 A、购买价格 B、积算价格 C、成本价格 D、收益价格 显示答案  【答案解析】B 本题考查成本法的含义。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】 5. 建立比较基准要做的工作不包括（）。 A、统一房地产范围 B、统一付款方式 C、统一价格单位 D、统一交易日期 显示答案  【答案解析】D 本题考查建立比较基准。建立比较基准一般要做以下工作：1.统一房地产范围；2.统一付款方式；3.统一价格单位。【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】 6. 成本法的理论依据是（）。 A、生产费用价值论 B、市场价值规律 C、价格形成替代原理 D、剩余价值理论 显示答案  【答案解析】A 本题考查成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】 7. 成本法估价的典型房地产是（）。 A、旧的房地产 B、新开发的房地 C、新建成的建筑物 D、新开发的土地 显示答案  【答案解析】A 成本法估价的典型房地产是旧的房地产。【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】 8. 市场法估价时，因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理，属于（）。 A、建立比较基准 B、交易情况修正 C、市场状况调整 D、房地产状况调整 显示答案  【答案解析】B 本题考查交易情况修正的概念。如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易情况修正。【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】 9. 某房地产，收益年限为50年，报酬率为10％，每年可以获得净收益60万元，则该房地产的价格应该为（）万元。 A、500 B、489.36 C、497.56 D、594 显示答案  【答案解析】D 本题考查收益年限为有限年且其他因素不变的收益法的计算。【该题针对“收益法的计算公式”知识点进行考核】 10. （）是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。 A、潜在毛收入 B、有效毛收入 C、净运营收益 D、空置面积收入 显示答案  【答案解析】B 本题考查有效毛收入的概念。有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。【该题针对“净收益的求取”知识点进行考核】 11. 从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险（）。 A、负相关　　　　 B、无关 C、正相关　　　 D、平衡 显示答案  【答案解析】C 本题考查报酬率与投资风险的关系。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险成正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 12. 假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。 A、取得估价对象 B、房屋开始施工 C、开始租售开发完成后的房地产 D、土地开始开发 显示答案  【答案解析】A 本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得估价对象的日期，即估价时点。【该题针对“假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】 13. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为（）元人民币/m2。 A、3697 B、3772 C、3769 D、3758 显示答案  【答案解析】D 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了交易日期调整的话，则采用估价时点的市场汇价500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】 14. 某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为（）万元。 A、45 B、50 C、55 D、48 显示答案  【答案解析】D 10+40/[（1+1%）6]=48（万元）【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】 15. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。 A、0.95　　　 B、0.99 C、1.01　　　 D、1.05 显示答案  【答案解析】A 【该题针对“求取估价对象价值”知识点进行考核】 16. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7％、8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。 A、323　　　　　 B、275 C、273　　　　　 D、258 显示答案  【答案解析】B 本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式： (1)正常价格＝买方实付金额－应由买方负担的交易税费 (2)应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率 设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为８％，则x=297-8%x，x=275万元。 【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】 17. （）是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。 A、营销策划报告 B、市场价格调研报告 C、可行性研究报告 D、估价报告 显示答案  【答案解析】D 【该题针对“房地产估价报告概述”知识点进行考核】 18. 某房地产，收益年限为40年，报酬率为8％，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（）万元。 A、476.98 B、489.36 C、497.56 D、500.21 显示答案  【答案解析】A 本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]=(40/8%)×[1-1/(1+8%)40]=476.98万元【该题针对“收益法的计算公式”知识点进行考核】 19. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是（）元。 A、70880 B、71936 C、77952 D、81562 显示答案  【答案解析】B 建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936【该题针对“建筑物折旧的提取”知识点进行考核】 20. 如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定（）收益年限有限的物业的收益价值。 A、高于 B、等于 C、低于 D、不确定 显示答案  【答案解析】A 注意结合收益年限为无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数1-1/(1+Y)n，所以本题答案为A。【该题针对“收益法的计算公式”知识点进行考核】 21. 房地产估价中的估计基本思想不包括（）。 A、估价目的 B、估计对象 C、价值时点 D、估价原则 显示答案  【答案解析】D 估价目的、估价对象、估价时点和价值类型是估价基本事项。【该题针对“房地产估价的概念”知识点进行考核】 22. 一下关于房地产估价原则的说法中错误的是（）。 A、独立、客观、公正原则要求注册房地产估价师和房地产估价机构事实就是、公平正直地评估价值 B、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值 C、最高最佳利用原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值 D、替代原则要求估价结果与估价对象类似的房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内 显示答案  【答案解析】C 价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。【该题针对“房地产估价的原则”知识点进行考核】 多项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti][QQ593777558]； 23. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合（）。 A、可比实例房地产应是估价对象的类似房地产 B、可比实例的成交日期可以是任何时间 C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 D、可比实例的成交价格应为正常价格 E、可比实例的成交价格也可为修正的正常价格 显示答案  【答案解析】ACDE 本题考查市场法估价选取的可比实例应符合的要求。可比实例的成交日期应尽量接近估价时点，因此选项B错。【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 24. 新开发的房地产可以分为（）。 A、土地上的旧的建筑物 B、新开发的房地 C、新建成的建筑物 D、新开发的土地 E、以上都正确 显示答案  【答案解析】BCD 新开发的房地产可以分为新开发的房地（土地连同建筑物）、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】 25. 下列哪些交易评估可以用市场法（）。 A、住宅 B、写字楼 C、古建筑 D、商铺 E、标准厂房 显示答案  【答案解析】ABDE 本题考查市场法适用的范围。市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的项目。不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性很差的房地产项目。【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 26. 假设开发法适用于的房地产价格评估类型有（）。 A、新房 B、在建工程 C、可改变用途的旧房地产 D、可供开发建设的土地 E、可装修改造的旧的房地产 显示答案  【答案解析】BCDE 本题考查假设开发法的使用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。【该题针对“假设开发法概述”知识点进行考核】 27. 收益性房地产获取收益的方式可分为（）。 A、拍卖 B、出租 C、公益用途 D、营业 E、以上都正确 显示答案  【答案解析】BD 本题考查收益的方式。收益性房地产获取收益的方式可分为出租和营业两大类。【该题针对“净收益的求取”知识点进行考核】 28. 求取报酬率的基本方法有（）。 A、单位比较法 B、累加法 C、指数调整法 D、年限法 E、市场提取法 显示答案  【答案解析】BE 本题考查求取报酬率的方法。求取报酬率的基本方法有两种——累加法和市场提取法。【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 29. 根据建筑物引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为（）。 A、物质折旧 B、精神折旧 C、功能折旧 D、补偿折旧 E、经济折旧 显示答案  【答案解析】ACE 本题考查建筑物的折旧。根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。【该题针对“建筑物折旧的提取”知识点进行考核】 30. 对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。 A、市场法 B、成本法 C、收益法 D、假设开发法 E、基准地价修正法 显示答案  【答案解析】BD 本题考查房地产的估价方法。在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。【该题针对“成本法概述,假设开发法概述”知识点进行考核】 31. 房地产估价的假设和限制条件包括（）。 A、对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定 B、对估价对象有关状况的假定 C、对评估价值前提的说明 D、对估价方法使用前提的说明 E、以上都不正确 显示答案  【答案解析】ABCD 本题考查房地产估价的假设和限制条件。主要有四方面【该题针对“房地产估价报告的组成”知识点进行考核】 32. 下列有关房地产报告的叙述，有误的是（）。 A、房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复 B、房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告 C、成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告 D、房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告 E、房地产估价报告通常由七大部分组成 显示答案  【答案解析】CE 本题考查房地产估价报告的含义。成套住宅抵押估价报告一般采用表格式报告，所以C项说法错误。房地产估价报告通常有八大部分组成，所以E项错误。【该题针对“房地产估价报告概述”知识点进行考核】 33. 对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。 A、市场法 B、成本法 C、收益法 D、假设开发法 E、基准地价修正法 显示答案  【答案解析】ABC 本题考查房地产的估价方法。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。【该题针对“成本法概述,市场法概述,收益法概述”知识点进行考核】 34. 建立比较基准要做的工作包括（）。 A、统一房地产范围 B、统一付款方式 C、统一价格单位 D、统一交易日期 E、统一面积单位 显示答案  【答案解析】ABCE 建立比较基准一般要做以下工作：1.统一房地产范围；2.统一付款方式；3.统一价格单位，其中包括统一面积单位。【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】 35. 下列关于成本法的说法错误的是（）。 A、成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求得被估价房地产价值的方法 B、成本法中的“成本”，即通常意义上的成本（不含利润） C、成本法中的“成本”是价格（包含利润） D、成本法是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地差价值的方法 E、从买方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入 显示答案  【答案解析】BE 【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】 36. 建筑物的重新购建价格的求取方法有（）。 A、单位比较法 B、分部分项法 C、工料测量法 D、指数调整法 E、基价比较法 显示答案  【答案解析】ABCD 重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。【该题针对“重新购建价格的求取”知识点进行考核】 37. 下列属于市场法估价步骤的有（）。 A、搜集交易实例 B、核算交易成本 C、选取可比实例 D、求取估价对象价值 E、进行交易情况修正 显示答案  【答案解析】ACDE 在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 38. 下列关于开发经营期的说法正确的是（）。 A、开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间 B、在有预售的情况下租售期与开发期有重合，在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的自然寿命结束时为止 C、在现实中受某些特殊因素的影响，可能是开发期延长 D、租售期通常难以准确估计，在估价时应考虑未来房地产市场的景气状况 E、估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法 显示答案  【答案解析】ACDE 【该题针对“假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】 39. 房地产估价的程序包括（）。 A、受理估价委托 B、确定估价基本事项 C、制定估价作业方案 D、报审相关部门批准 E、撰写估价报告 显示答案  【答案解析】ABCE 本题考查房地产估价的程序。【该题针对“房地产估价的程序”知识点进行考核】 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：