单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]；

1. 房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的。（2009年真题）

A.作用于房地产产品

B.形成增量房地产

C.使投资者拥有房地产

D.取得土地使用权

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【答案解析】B 本题考查房地产投资的分类。按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。

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2. 银行向某家庭提供了年贷款利率为6%，期限为10年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款,该家庭承担的实际年利率是（）。（2009年真题）

A.6.14%

B.6.15%

C.6.17%

D.6.50%

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【答案解析】C 本题考查名义利率、实际利率的计算方法。

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3. 房地产开发项目中的基础设施建设费，是指建筑物（）米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（2009年真题）

A.1

B.2

C.3

D.4

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【答案解析】B 本题考查基础设施建设费的含义。房地产开发项目中的基础设施建设费，是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

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4. 若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（）的方案。（2009年真题）

A.投资亏损

B.不能满足基准收益率要求

C.无利可图

D.风险很大

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【答案解析】B 本题考查财务净现值的评价准则。当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

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5. 投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。（2009年真题）

A.产量、价格、成本

B.产量、利润、价格

C.产量、成本、利润

D.成本、利润、价格

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【答案解析】C 投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。

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6. 从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容。（2009年真题）

A.风险识别

B.风险估计

C.风险评价

D.风险应对

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【答案解析】A 本题考查风险识别的内容。风险识别过程包含两个环节：一是感知风险；二是分析风险。

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7. 某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、160万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（）个。（2009年真题）

A.1

B.2

C.3

D.4

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【答案解析】D 本题考查现金流相关方案。在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。

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8. 若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。（2009年真题）

A.净现值法

B.净将来值法

C.净年值法

D.净现值率法

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【答案解析】D 本题考查净现值率法的适用情况。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。

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9. 方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的利率是（）。

A.投资利润率

B.市场利率

C.基准收益率

D.财务内部收益率

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【答案解析】D 本题考查财务内部收益率概念的理解。

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10. 某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。（2008年真题）

A.26.54

B.27.08

C.28.16

D.29.40

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【答案解析】C 本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。注意年初年末。画出现金流量图以帮助理解。 错误的现金流可导致选择答案B 正确的现金流与做法如下：

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11. 某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为10%时，该项目合适的改造投资不多于（）万元。（2008年真题）

A.47

B.50

C.75

D.150

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【答案解析】A 该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。参见教材P110。 P=A（P/A,10%,30）=5×[（1+10%）30-1]/10%（1+10%）30=5×9.4269=47.13（万元）。

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12. 某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000 元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为（）平方米。（2008年真题）

A.14500

B.16700

C.20000

D.22000

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【答案解析】C 本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。设保本开发面积为x平方米。0.4x-3000-0.25x=0 x=20000

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13. 房地产投资项目风险分析的内容不包括（）。（2008年真题）

A.风险制造

B.风险识别

C.风险评估

D.风险应对

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【答案解析】A 房地产投资项目风险分析的内容主要有四项，分别是风险识别、风险估计、风险评价和风险应对。

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14. 现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年,基准收益率ie＝10%。各方案净现值从大到小排列正确的是（）。（2008年真题）

A.甲>乙>丙

B.乙>丙>甲

C.乙>甲>丙

D.甲>丙>乙

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【答案解析】C 本题考查净现值指标的计算 NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000 NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000 NPV丙＝600（P/A,10%,8）－3000 其中的系数（P/A，10%,8）只需计算一次，可以重复利用，可以大大减小计算量。

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15. 张某拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命为70年，每年的平均住房费用为3万元，当资本利率为10%时，张某应一次性付款（）万元。（2007年真题）

A.28.90

B.29.50

C.29.96

D.30

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【答案解析】C 本题是年值换算为现值。

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16. 某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（）年。（2007年真题）

A.3

B.4

C.5

D.6

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【答案解析】B 静态投资回收期,当各年净收益相同时,直接用初始投资除以各年净收益即可。

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17. 考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（）。（2007年真题）

A.总比动态投资回收期长

B.有时比动态投资回收期长

C.总比动态投资回收期短

D.与动态投资回收期相等

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【答案解析】C 动态投资回收期，需要将以后年度的净收益折现,折现一定小于原值，则用折现后小于原值的值回收初始投资所用的时间一定要长。所以动态投资回收期一定长于静态投资回收期。

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18. 某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）万元。（2007年真题）

A.-8.31

B.87.32

C.137.24

D.205.65

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【答案解析】C 各年净现金流量相同，所以直接用年值换算为现值的公式,再减去初始投资即可。

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19. 房地产投资风险转移的主要形式是（）。（2007年真题）

A.将风险损失摊销计入成本

B.从未发生风险损失项目的收益中补偿

C.与非保险业的其他人签订合同

D.建立内部风险基金

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【答案解析】C AD属于风险自留，B为风险组合。

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20. 某建设项目，当r1=20%时，净现值为78.70万元，当r2=30%时，净现值为-60.54万元，则该项目的内部收益率为（）。

A.25.65%

B.24.42%

C.22.46%

D.18.65%

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【答案解析】A

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21. 房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为（）。

A.经营风险

B.业务风险

C.财务风险

D.变现风险

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【答案解析】D 本题考查变现风险的概念。

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22. 下列不是房地产投资项目的主要不确定因素的为（）。

A.土地取得成本

B.租售价格

C.资本化率

D.开发周期

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【答案解析】C 房地产投资的不确定因素一共8类，分别是土地取得成本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。本题可用排除法。

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23. 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做（）。

A.风险分析

B.敏感性分析

C.盈亏平衡分析

D.以上选项均不正确

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【答案解析】C 本题考查盈亏平衡分析的内涵。

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24. 某项目的预计生产能力为年产4万吨Ａ产品，单位产品价格12000元，年总固定成本11520万元，单位产品可变成本6720元，单位产品销售税金及附加90元，欲使该项目年利润达到3000万元，其产量至少应达到（）吨。

A.27977

B.27879

C.35184

D.34697

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【答案解析】A 盈亏平衡分析的计算。

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25. 下列关于敏感性分析的说法中，错误的是（）。

A.可分为单因素和多因素敏感性分析

B.通常仅进行单因素敏感性分析

C.敏感性分析中，评价指标对某种因素的敏感程度可以表示该因素按一定比例变化时使评价指标值的变化程度

D.盈亏平衡分析属于敏感性分析的一种类型

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【答案解析】D 盈亏平衡分析和敏感性分析是两个不同的概念。

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26. 下列有关房地产投资风险含义的叙述，错误的是（）。

A.风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合

B.在特定时期内，某一实际结果与预期结果可能发生差异的程度，差异程度越大，风险越大

C.房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性

D.房地产投资风险仅存在风险损失

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【答案解析】D 房地产投资风险不仅存在风险损失，还存在风险报酬。

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27. （）是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

A.市场供求风险

B.变现风险

C.机会成本风险（比较风险）

D.收益现金流风险

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【答案解析】D

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28. 房地产投资风险识别的主要方法不包括（）。

A.问卷调查法

B.专家调查法

C.实验法

D.情景分析法

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【答案解析】C 风险识别常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法。

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29. 某房地产商对其开发的商业楼在未来2年租出90%的可能性进行预测，共聘请5位专家参与预测，他们的主观估计值分别为65%，78%，80%，90%，75%。则具有的把握程度是（）。

A.60%

B.77.6%

C.78.3%

D.82.5%

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【答案解析】B 主观概率进行预测时，综合参加预测人员意见的公式相当于简单平均数的计算。 P=（65%+78%+80%+90%+75%）/5=77.6%。

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30. 能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币－产品－货币的投资过程，且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是（）。

A.出售型房地产开发投资

B.租赁型房地产置业投资

C.经营型房地产开发投资

D.购买型房地产置业投资

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【答案解析】A 要点一：增加供给，意味着是开发投资而非置业投资；要点二：货币－产品－货币的过程是出售型而非租赁或经营型。

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31. 项目名称、开发建设单位、项目的地理位置等内容属于房地产投资项目可行性研究内容的（）部分。

A.项目总说明

B.项目概况

C.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定

D.市场分析和建设规模的确定

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【答案解析】B A项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

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