典型习题（含历年真题）-房地产投资项目可行性研究-综合分析（20题）
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典型习题（含历年真题）-房地产投资项目可行性研究-综合分析（20题）
案例分析题：每题的备选项中，由单选和多选组成，请选出正确选项
（一）案例分析题（一）（2008年真题）
某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为1200万元，一次性付清。预计建设期为两年,第一年建设投资800万元，第二年建设投资1200万元。住宅总建筑面积为15000平方米,预计平均售价为4000元／平方米。
销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20%，现房销售期两年分别销售房屋的30%，销售税费等占销售收入的10%，基准收益率为10%（地价发生于年初，其余现金流量发生在年末）。
1. 该项目第四年的累计净现金流量为（）万元。
A.1 440
B.1 620
C.1 800
D.2 200
2. 该项目的静态投资回收期为（）年。
A.2.47
B.2.58
C.2.64
D.2.72
3. 该项目的净现值为（）万元。
A.-957.47
B.702.
C.1278.99
D.1808.79
显示答案
【答案解析】1.D；2.C；3.C。
1.首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。
住宅销售总额为0.4×15000=6000（万元）
2.本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。
3.本题考查净现值的计算。
（二）案例分析题（二）（2005年真题）
某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元；管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。根据题意，回答下列问题：
4. 项目的可变成本为（）元/平方米。
A.820
B.1015.24
C.1125.78
D.1295.78
5. 该项目的保本开发面积是（）平方米。
A.3499.40
B.499.40
C.3494.40
D.3999.40
6. 实现利润220万元的开发面积是（）平方米。
A.5503.58
B.4503.58
C.5600
D.3503.58
7. 盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（）表示。
A.销售量
B.销售额
C.利润率
D.生产能力利用率
显示答案
【答案解析】4.A；5.C；6.B；7.ABD。
4.本题中可变成本为建安工程费和销售费用（650+170）＝820（元/㎡）。5.本题考查盈亏平衡点的开发面积。注意计算时单位要统一。
固定成本Cf=270+40.52+280.54+112.60+58.12=761.78（万元）
销售收入＝固定成本＋可变成本＋利润
保本时，利润为零，销售收入＝固定成本＋可变成本
设开发面积为X
0.3X=761.78+0.082X X=3494.4 6.本题考查有利润时的开发面积。
销售收入＝固定成本＋可变成本＋利润
设开发面积为X
0.3X=761.78+0.082X＋220 X=4503.58 7.盈亏平衡点的四种表示方法分别为产量（销售量）、产值（销售额）、生产能力利用率和经营安全率。
（三）案例分析题（三）某开发公司购买一块空地，拟开发住宅小区。地价800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元，住宅总建筑面积为15000平方米。预计平均售价为2600元/平米；销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的10%和20%，销售期第一、二年分别销售40%和30%，销售税、代理费等占销售收入的10%，基准收益率为10%。
8. 该项目的净现金流量图是（）。
A.
B.
C.
D.
9. 项目的静态投资回收期为（）。
A.2.14
B.2.96
C.3.16
D.3.30
10. 该项目的净现值为（）万元。
A.471.18
B.501.42
C.574.14
D.798.45
11. 判定该项目可行的依据可以是（）。
A.投资回收期大于零
B.净现值大于零
C.内部收益率大于零
D.内部收益率大于10%
显示答案
【答案解析】8.D；9.B；10.B；11.BD。
8.本题首先要写出现金流量表，然后根据现金流量表画图。
销售总收入＝0.26×15000＝3900（万元）
根据表可以看出，D是正确的现金流量图。
如果时间紧张来不及写出现金流量表，还可以利用排除法。在投资项目中，只有土地费用是发生在第一年的年初，所以在零的位置上，其它费用均假设发生在期末，所以在0的位置上只能有土地费用800万元的流出。而AB项中0的位置上均无现金流，所以可以排除。正确答案只能在CD中选择。如果确实没有时间，只能进行猜测，但是排除了AB之后，猜测的命中率会提高一倍。9.计算投资回收期，必须首先计算出累计净现金流量。
静态投资回收期＝3-1＋1347/1404=2.9610.
11.判定项目可行的标准，是净现值大于等于零，或者内部收益率大于等于基准收益率。
（四）案例分析题（四）某房地产项目预计下一年度有三种销售情况：
（1）需求旺盛，发生的概率为40%，可取得的年净收益为8亿元
（2）需求一般，发生的概率为40%，可取得的年净收益为5亿元
（3）需求弱，发生的概率为20%，可取得的净收益为－1亿元
请根据以上资料，回答下列问题：
12. 下列各项属于房地产投资风险测度指标的有（）。
A.期望值
B.标准差
C.变异系数
D.平均数
13. 该项目的预期年收益为（）亿元。
A.3
B.5
C.10
D.12
14. 该项目年净收益的标准差为（）。
A.3.15
B.3.29
C.3.67
D.3.74
15. 该项目的变异系数为（）。
A.0.31
B.0.37
C.0.44
D.0.66
显示答案
【答案解析】12.ABC；13.B；14.B；15.D。
12.13.该项目预期收益＝8*40%+5*40%－1*20%＝5亿元，即求其期望值。14.
15.
（五）案例分析题（五）某地块有两个投资方案甲、乙，甲可建宾馆，乙可以建餐厅，两个方案5年的净现金流量如表所示，折现率为10%。
16. 假设两方案为独立方案，若行业的静态基准投资回收期为3年，则方案（）。
A.甲、乙方案均不可行
B.甲方案可行，乙方案不可行
C.甲方案不可行，乙方案可行
D.甲、乙方案均可行
17. 根据题干的条件，下述关于两个方案之间关系的说法中，正确的是（）。
A.两个方案的关系是独立的
B.两个方案的关系是互斥的
C.可以同时选择两个方案
D.选择其中一个方案就不能选择另一个方案
18. 对两方案进行评价可适用的方法有（）。
A.净现值法
B.净现值率法
C.差额投资内部收益率法
D.最小公倍数法
19. 如果甲乙两方案的寿命期不同，则最适合作为寿命期不同的互斥方案选择的方法是（）。
A.净现值法
B.差额净现值法
C.年值法
D.净将来值法
20. 甲方案与乙方案的净现值情况为（）。
A.两者均为正值
B.甲方案的净现值大于乙方案的净现值
C.两者为一正一负
D.两者均为负值
显示答案
【答案解析】16.B；17.BD；18.ABC；19.C；20.AB。
16.本题考查静态回收期的计算。甲方案的静态投资回收期为P＝3-1+200÷400＝2.5（年）；乙方案的静态投资回收期为P＝4-1+200÷400＝3.5（年）。如行业的静态基准投资回收期为3年，则甲方案可行，乙方案不可行。17.本题考查房地产投资项目方案的类型。由于只能在建宾馆和建餐厅之间选择一个方案，因此这两个方案是互斥方案，选项BD正确。18.这是一个寿命期相同的互斥方案比选问题，可以采用选项ABCD的方法进行比选。19.本题考查年值法的运用。对于寿命期不同的互斥方案的选择，首选年值法。20.本题考查净现值的计算。NPV甲=-1000+ 400×3.7908=516.32（万元）；NPV乙=-1000+200/（1+10%）+300/（1+10%）2+300/（1+10%）3+400/（1+10%）4+600/（1+10%）5=300.9（万元），因此选项AB正确。
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2.本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。
3.本题考查净现值的计算。
11.判定项目可行的标准，是净现值大于等于零，或者内部收益率大于等于基准收益率。
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