典型习题（含历年真题）-房地产估价-单项选择题题（24题）
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典型习题（含历年真题）-房地产估价-单项选择题题（24题）
单项选择题[试题制作：zk.ikaoti.cn][微信公众号：ikaoti]；
1. 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－（）。（2008年真题）
A.取得待开发房地产的税费
B.转让待开发房地产的税费
C.销售开发完成后的房地产的税费
D.取得待开发土地的费用
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【答案解析】A
本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。
2. 在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－（）。（2008年真题）
A.房地产价格
B.建筑物开发成本
C.土地价值
D.建筑物市场价值
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【答案解析】D
本题考查成本法的公式。房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧
则建筑物折旧＝重新购建价格－房地产价值
本题注意是房地产价值而非房地产价格。且主体只提建筑物，所以要选建筑物。
3. 净收益=有效毛收入－（）。（2008年真题）
A.物业服务费
B.运营费用
C.经营成本
D.开发建设成本
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【答案解析】B
本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益＝有效毛收入－运营费用。
4. 可比实例成交价格×（）=可比实例正常市场价格。（2008年真题）
A.交易情况修正系数
B.房地产价格指数
C.交易日期调整系数
D.房地产状况调整系数
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【答案解析】A
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格。
5. 市场法是选取一定数量的（）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（2007年真题）
A.买卖实例
B.成交案例
C.交易实例
D.可比实例
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【答案解析】D
6. 在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（）。（2007年真题修改）
A.建立价格可比基础
B.交易情况修正
C.市场状况调整
D.房地产状况调整
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【答案解析】C
7. 某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10% ，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。
A.高于 3000元/平方米
B.低于 3000元/平方米
C.为 2700元/平方米
D.为 3300元/平方米
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【答案解析】A
交易税费由买方缴纳，意味着3000元/平方米是卖方的实得，正常价格＝卖方实际得到的价格＋应由卖方负担的交易税费，所以本题中正常价格一定比3000元高。
8. 建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（）。（2007年真题）
A.功能折旧
B.经济折旧
C.物质折旧
D.外部性折旧
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【答案解析】C
9. 报酬率等于（）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。（2007年真题）
A.低风险报酬率
B.银行存款利率
C.银行贷款利率
D.无风险报酬率
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【答案解析】D
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率。
10. 采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（）接近。（2006年真题）
A.估价时点
B.委托估价日期
C.实地查勘日期
D.估价作业日期
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【答案解析】A
11. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／平方米。（2006年真题）
A.2830.19
B.2941.18
C.3061.22
D.3191.49
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【答案解析】D
应交纳的税费均由买方负担，则3000元为卖方实得。
12. 某宗房地产2006年3月的价格为3000元／平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（）元／平方米。（2006年真题）
A.3058.3
B.3150.0
C.3240.0
D.3679.3
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【答案解析】D
环比指数价格＝3000×103%×105%×108%×105%＝3679.26。
13. 建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（）。（2006年真题）
A.经济寿命≤自然寿命
B.经济寿命≥自然寿命
C.经济寿命=自然寿命
D.经济寿命>自然寿命
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【答案解析】A
14. 经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为（）。（2006年真题）
A.40%
B.50%
C.60%
D.67%
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【答案解析】C
15. 某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为（）万元。（2006年真题）
A.964.4
B.977.9
C.1000.0
D.3500.0
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【答案解析】A
16. 假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。（2006年真题）
A.土地开始开发
B.房屋开始施工
C.开始租售开发完成后的房地产
D.取得估价对象
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【答案解析】D
假设开发法中，开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
17. 某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（）万元。（2006年真题）
A.14.58
B.15.43
C.16.67
D.17.32
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【答案解析】C
18. 有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为5‰，其一次性支付的实际成交价格为（）元/平方米
A.3000
B.2700
C.2919
D.2500
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【答案解析】C
本质是年值换算为现值。
3000（1-10%）/12=225（元）
19. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为（）元人民币/m2。
A.3697
B.3772
C.3769
D.3758
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【答案解析】D
不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价。500×（1-0.7%）8×7.95=3757.78
20. 某宗房地产2003年6月的价格为2300元／平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4（以2002年12月为基期）。则该房地产2003年11月的价格为（）元／平方米。
A.2443
B.2394
C.2376
D.2582
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【答案解析】A
此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443。
21. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
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【答案解析】A
（100/102）×（97/100）=97/102=0.95。
22. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项（称为直接成本）的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
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【答案解析】D
本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。
开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率=（1000+1500）×6%=150
土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润
=1000+1500+（1000+1500）×5%+（1000+1500）×5%+100+150=3000元/平方米
23. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是（）元。
A.70880
B.71936
C.77952
D.81562
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【答案解析】B
建筑物现值=C[1-（1-R）t/N]=800×120[1-（1-6%）×8/30]=71936。
24. 某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
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【答案解析】B
预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式。
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