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典型习题（含历年真题）-房地产估价-综合分析（22题） 案例分析题：每题的备选项中，由单选和多选组成，请选出正确选项 （一）（2008年真题）案例分析题-（一） 评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。 1. 评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有（）。 A.成本法 B.收益法 C.假设开发法 D.基准地价修正法 2. 该酒店式公寓建成后的年净收益为（）元／平方米。 A.300 B.360 C.540 D.600 3. 已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为（）元/平方米。 A.3 000 B.3 533 C.3 577 D.3 750 4. 该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为（）年。 A.37 B.38 C.39 D.40 显示答案  【答案解析】1.AC；2.A；3.B；4.A。 1.在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。2.本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益＝潜在毛收入－空置损失－运营费用＝50-50×10%－50×40%＝25（元/平方米），则年净收益＝25×12＝300（元/平方米）。3.本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。 4.土地使用期一共为40年,土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2＝37（年）。 （二）（2007年真题）案例分析题-（二）某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。 5. 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。 A.土地取得成本 B.已投入的开发建设成本 C.后续开发建设的必要支出 D.后续开发建设应获得的正常利润 6. 该写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。 A.300 B.360 C.540 D.600 7. 求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。 A.累加法 B.成本法 C.市场提取法 D.直线法 8. 假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（）元/平方米。 A.3000 B.3633 C.3750 D.4500 显示答案  【答案解析】5.CD；6.A；7.AC；8.B。 5.假设建成后的价值－后续需要投入的部分。6.对未来价值的预测运用了收益法。 净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用=50-50×（1-90%） -50×40%=25（元/㎡） 25×12=300（元/㎡） 7.8.有限年期，净收益不变的收益法公式。 注意收益期＝50-3-2=45年 排除法 假设是无限年期，则价格＝300/8%=3750 有限年期的一定比无限年期的价格小 （三）案例分析题-（三）某建筑物建筑面积为100m2，已经过10年，重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。 9. 用直线法计提该建筑物年折旧额为（）元。 A.1853 B.1583 C.5000 D.以上均不对 10. 用直线法计算其折旧总额为（）元。 A.15841 B.14833 C.15833 D.以上均不对 11. 估计其现值为（）元。 A.34167 B.43122 C.23147 D.以上均不对 12. 由此可得该建筑物成新率为（）。 A.67.4%　 B.68.3% C.无法计算　 D.47.432% 13. 本案中建筑物折旧的计算方法归纳为（）。 A.年限法　 B.实际观察法 C.成新折旧法　 D.综合法 显示答案  【答案解析】9.B；10.C；11.A；12.B；13.AC。 9.本题考查直线法中年折旧额的计算。 D=（C-S）/N=C（1-R）/N=[100×500×（1-5%）]/30=1583.33（元）。 10.折旧总额＝年折旧额×有效年龄＝1583.33×10＝15833.3（元）。11.用成本法计算的现值＝重置总成本－折旧总额＝100×500－15833.3＝34166.7（元）。12.本题考查成新率的计算。成新率=[1-（1-R）·t/N]×100%=[1-（1-5%）·10/30]×100%=68.3%。13.本题中运到了两种计算折旧的方法，直接法是年限法的一种，另一种是成新法。 （四）案例分析题-（四）A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元/m2，B房地产收益年限为30年，单价为1800元/m2，资本化平均为6%。 14. 若要比较两宗房地产价格高低应（）。 A.统一单价 B.统一面积内涵 C.统一收益对象 D.都转换为无限年下的价格 15. A房无限年价格为（）元/m2。 A.2422.8 B.2432.1 C.2114.8 D.以上均不对 16. 上述中收益年限有限年公式的前提假设是（）。 A.净收益每年不变为A B.资本化率不等于零为r C.收益年限为有限年n D.资本化率大于零为r 17. 从上述案例可知（）。 A.名义价格一定大于房地产价格 B.名义价格一定小于房地产价格 C.二者无必然联系 D.在相同年限下二者趋于统一 显示答案  【答案解析】14.D；15.C；16.AB；17.CD。 14.由于两宗房地产的收益年限不同，所以不能直接进行比较，只能将其都折算为无限年下的价格，然后再进行比较。15.本题考查期限不同的房地产价格比较时的换算。 V∞=V50×1/K50=V50÷[1-1/（1+r）50]=2000÷[1-1/（1+6%）50]=2114.8（元/m2）。 16.收益年限有限年公式的前提假设有三：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率不等于零为Y；（3）收益年限为有限年n。17.名义价格与实际价格并无必然的大小联系。而且在相同年限下二者趋于统一。 （五）案例分析题-（五）从2011年7月1日至2012年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2012年11月1日则每月递减0.5%，而从2012年11月1日至2013年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2013年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。 注：房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。 18. 如果选择3个作为可比实例，以上（）不适合作可比实例。 A.交易实例A B.交易实例B C.交易实例C D.交易实例D 19. 求取估价对象价值采用的公式是（）。 A.估价对象价值=可比实例成交价格×（交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数） B.估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数÷市场状况调整系数÷房地产状况调整系数 C.可比实例成交价格=估价对象价值×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 D.估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 20. 可比实例E的交易情况修正系数为（）。 A.102/100 B.98/100 C.100/102 D.100/97 21. 可比实例A的市场状况调整系数为（）。 A.（1+1%）4 B.（1-1%）4 C.（1+1%）3 D.（1-1%）3 22. 可比实例C的房地产状况调整系数为（）。 A.100/98 B.100/101 C.98/100 D.100/100 显示答案  【答案解析】18.BD；19.D；20.D；21.A；22.B。 18.本题考查可比实例的选取。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。19.本题考查市场法估价的公式。20.本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为： 可比实例A：100/（100+2）=100/102； 可比实例C：100/100； 可比实例E：100/（100-3）=100/97。 21.本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为： 例A的成交日期是2012.11.30，我们要估价时点是2013年8月31日，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2012年11月30日至2013年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1% ，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为（1+1%）4，所以可比实例A=（1+1%）4。 22.本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有： 可比实例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98 可比实例C=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101 可比实例E=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：