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典型习题（含历年真题）-物业管理-综合分析（20题） 案例分析题：每题的备选项中，由单选和多选组成，请选出正确选项 （一）（2010年真题）案例分析题（一）2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制，2009年物业服务支出暂为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元。2009年甲物业服务企业在该小区预收服务资金共计300万元，2010年1月经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，节余30万元。 1. 该住宅小区业主委员会与甲物业服务企业签订的物业服务合同属于（）。 A.有名合同 B.要式合同 C.劳务合同 D.集体合同 2. 关于2009年物业服务支出节余30万元的说法，正确的为（）。 A.该30万元应归甲物业服务企业 B.该30万元应视作甲物业服务企业的酬金 C.该30万元应作为奖金发放给甲物业服务企业的员工 D.该30万元应归该住宅小区的全体业主 3. 根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，可列入该住宅小区物业服务支出的为（）。 A.甲物业服务企业清洁人员工资 B.甲物业服务企业管理费分摊 C.更换该小区公用水泵所需费用 D.甲物业服务企业的该小区项目部办公费 4. 该住宅小区采用的物业服务酬金制计费方式的财务特征为（）。 A.该住宅小区业主支付固定的物业服务费 B.甲物业服务企业固定成本的比例较低 C.甲物业服务企业人工成本占总成本的比例较高 D.该住宅小区管理处是独立的会计主体 显示答案  【答案解析】1.BCD；2.D；3.ABD；4.CD。 1.本题考查物业服务合同的特征。物业服务合同属于无名合同、诺成合同、要式合同、双务合同、有偿合同、劳务合同和集体合同。2.物业服务费用酬金制在预收的物业服务资金中提取一定比例的酬金支付给物业服务企业，其余用于合同约定的支出，结余或不足均由业主享有。3.本题考查物业服务支出包括的内容。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。所以不选C项。4.本题考查物业服务酬金制的财务特征。A所述为包干制的特征；物业服务酬金制方式，物业服务企业固定成本的比例较高。 （二）（2008年真题）案例分析题（二）某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。 5. 物业管理招标投标的原则有（）。 A.公开、公平、公正 B.等价有偿 C.诚实信用 D.保护弱者 6. 该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括（）。 A.该房地产开发公司的名称、地址 B.应邀招标的物业服务企业 C.获取招标文件的办法 D.甲住宅小区的基本情况 7. 评标委员会的下列做法中，错误的有（）。 A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会 B.否决所有投标 C.向招标人提交书面评标报告 D.推荐超过3名有排序的合格中标候选人 显示答案  【答案解析】5.AC；6.B；7.AD。 5.物业管理招标投标的原则有：分别是公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。6.本项目采用公开招标方式，不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标，在招标公告发布时，尚不确定有哪些单位会前来投标，因此也不可能列出投标企业的名称。本题可以采用排除法。7.选项A在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。选项C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选项D应该推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 （三）（2007年真题）案例分析题（三）某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等；600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。根据背景回答下列问题： 8. 该小区第二次业主大会会议的召集人应为（）。 A.小区业主委员会 B.业主大会筹备组 C.小区所属居民委员会 D.原物业管理公司 9. 根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（）。 A.全部大户型业主和 200 个小户型业主参加并表决通过 B.全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过 C.全部小户型业主和 101个大户型业主参加并表决通过 D.全部大户型业主参加并表决通过 10. 新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（）人。 A.50 B.20 C.30 D.10 显示答案  【答案解析】8.A；9.AC；10.D。 8.首次业主大会的召集人是业主大会筹备组，以后的业主大会均由业主委员会召集。9.面积过半＋人数过半两个标准同时满足。800个小户型，总建筑面积为 4 万平方米,600 个大户型，总建筑面积为 6 万平方米，总户数1400户，总建筑面积10万平方米。10.最少是三级的标准。三级至少要有10人。 （四）案例分析题（四）北馨花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标，经过法定的招标程序，投标程序，浩达物业管理公司胜出中标。请回答下列问题： 11. 本案中进行的物业管理招标形式为（）。 A.邀请招标 B.公开招标 C.协议招标 D.唱标 12. 聘用浩达物业管理公司的决定必须由（）作出。 A.北馨花园住宅小区的业主委员会 B.北馨花园住宅小区的业主大会 C.城建房地产开发公司 D.北馨花园住宅小区所在区域的街道办事处 13. 本案中的物业管理招标书中应包括的内容有（）。 A.物业项目基本情况 B.物业管理范围与内容、对投标书的要求 C.评标标准与评标办法 D.招标人自身的财务状况 14. 浩达物业管理公司在决定投标前，应该做的工作包括（）。 A.编制投标文件 B.组织相关的人员对该项目进行评价 C.预测中标的可能性和存在的风险 D.对投标活动进行整体策划 15. 北馨花园住宅小区业主委员会与浩达物业管理公司签订的合同属于（）。 A.临时性物业服务合同 B.前期物业服务合同 C.物业服务合同 D.法定物业服务合同 显示答案  【答案解析】11.B；12.B；13.ABC；14.BCD；15.C。 11.通过电视传媒发布招标信息，邀请不特定的投标主体，属于公开招标。12.选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的事项，应该在业主大会上决定。13.招标中无需透露招标人自身的财务状况。14.决定投标之前，主要进行项目评估与风险防范以决定是否投标。选项A是决定投标之后的工作。15.由业主委员会和物业服务公司签订的合同称为物业服务合同，区别于建设单位（开发商）与物业服务公司签订的前期物业服务合同。 （五）案例分析题（五）利泽花园住宅小区由瑞辰物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元。 但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得瑞辰物业公司产生亏损约10万元。请回答下列问题。 16. 采用包干制，则物业服务费的计费包括（）。 A.物业服务成本 B.法定税费 C.物业服务企业利润 D.物业服务支出 17. 瑞辰物业公司的亏损应按（）处理。 A.由瑞辰物业公司自行承担 B.由利泽花园住宅小区的业主共同承担 C.由瑞辰物业公司和利泽花园小区的业主委员会协商解决 D.由瑞辰物业公司承担，但是利泽花园住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿 18. 采用这种物业服务计费方式，物业管理费用具有（）特征。 A.物业服务企业固定成本的比例较高 B.人工成本占总成本的比例较高 C.物业服务企业成本费用可预测性比较强 D.风险完全由物业公司承担，所以对物业公司来说是不利的 19. 如果瑞辰物业公司想在下一年度扭亏为盈，则（）。 A.可以直接提高物业服务费的标准 B.可以不断提高企业管理水平，减少物业服务成本的支出 C.可以减少法定税费的支出 D.可以降低物业服务水平以节约开支 20. 如果瑞辰物业管理公司是一个二级资质的物业管理公司，则管理人员中中级职称人员至少为（）人以上。 A.5 B.10 C.20 D.30 显示答案  【答案解析】16.ABC；17.A；18.ABC；19.B；20.B。 16.包干制下物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润三部分。17.包干制下物业服务亏损由物业服务企业自行承担。18.本题考查物业管理费用的特点，共有三个。选项D风险完全由物业公司承担，但并不一定不利，如果物业服务公司管理水平高，可以获得较高的利润，反而可能是有利的。19.物业服务费由三部分构成。法定税费是不能减少的，服务质量也不能降低，直接提高物业服务费是不可行的，因为物业收费标准由物价局核定后，物业公司不能自行调节。只有通过提高管理水平，减少服务成本支出，间接地提高利润。20.二级资质的物业服务企业要求至少有专职管理和技术人员20人，但是具有中级以上职称的人员不少于10人。注意审清题目，注意中级职称的要求。 返回顶部 豫ICP备14007627号-1 E-mail: ikaoti@qq.com 请添加我们的微信订阅号：ikaoti 该课程有相关更新，便于及时通知免费下载！或扫码加入：