1.>以砖墙承重为主,配有部分钢筋砼的结构,多用于()>。 A.>住宅建筑 B.>公共建筑 C.>工业建筑 D.>商业建筑 2.>人们通常说的“房价”实际上就是()>。 A.>土地价格 B.>建筑物价格 C.>房地产总价 D.>楼面地价 3.>市场原则下的中心地序列也叫做()>系统。 A.K=7 B.K=5 C.K=4 D.K=3 4.()>是指租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。 A.>级差地租 B.>城市地租 C.>级差地租Ⅰ D.>级差地租Ⅱ 5.>影响地价的一个非常主要的因素是()>。 A.>宗地面积 B.>区位 C.>土地形状 D.>容积率 6.>在地租一定的情况下,土地还原利率越低()>。 A.>地价越低 B.>地价越稳定 C.>地价越高 D.>地价有变动 7.>一般来说,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是()>。 A.>由高向低递增 B.>由低向高递增 C.>由高向低递减 D.>由低向高递减 8.()>的核心是必须用相似的市场资料进行比较。 A.>收益法 B.>成本法 C.>市场比较法 D.>剩余法 9.>确定城市道路的级别,主要因素是()>。 A.>道路功能 B.>道路宽度 C.>路网密度 D.>公交便捷度 10.>潜在毛收入、运营费用和净收益等,都应该按()>。 A.>月计算 B.>季度计算 C.>年计算 D.>耐用年限计算 11.>所谓类似房地产,是指在()>在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本类似的房地产。 A.>房地产市场较发达的区域内 B.>同一座城市里
C.>一个完全竞争的市场上 D.>同一供需圈内 12.>容积率是影响土地价格的重要因素之一,则容积率=>建筑物的总建筑面积/()>。 A.>建筑复盖面积 B.>建筑层数 C.>整块宗地面积 D.>每层建筑面积 13.>成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,()>,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A.>扣除管理费 B.>扣除税费 C.>扣除折旧 D.>扣除保险费 14.>成本估价时,土地开发费用为100>万元,开发期二年,同期银行贷款利率为10%>,则投资利息为()>。 A.21>万 B.19>万 C.10>万 D.15>万 15.>建筑物耐用年限从建筑物()>算起。 A.>开工之日 B.>估价时点 C.>出售之日 D.>竣工验收合格之日 16.>按预付总资本的一定比例计算利润,该比例常称作()>。 A.>销售回报率 B.>预期回报率 C.>投资回报率 D.>最低回报率 17.>用于基准地价评估的,应是()>。 A.>规划建设已完成的现状性资料 B.>规划待建设项目的资料 C.>未规划土地的资料 D.>所有城市土地的资料 18.>基准地价对应的使用年期,是各用途土地使用权的()>。 A.>最低出让年期 B.>最高出让年期
C.>无限年期 D.>剩余使用年期 19.>房地产评估报告中的估价结果具有()>。 A.>长期性 B.>固定性 C.>时效性 D.>稳定性 20.>评估报告的有效期从完成评估报告的日期开始,一般为()>。 A.>三个月 B.>半年 C.10>个月 D.1>年 >二、双项选择题(>在每小题的五个备选答案中,选出二个正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题1>分,共15>分) 1.>房地产评估必须由专业人员进行,在理论上的依据有()>。 A.>房地产市场的完全性 B.>房地产价格的独特性 C.>房地产市场的不完全性 D.>土地有偿使用制度 E.>住房的货币化分配 2.>影响房地产的价格主要因素有()>。 A.>房地产使用价值的大小 B.>科学技术 C.>社会行政 D.>自然条件 E.>房地产的供应数量和市场的有效需求 3.>地租产生的前提是()>分离。 A.>土地所有权 B.>房屋使用权 C.>土地使用权 D.>房屋所有权 E.>土地占有权 4.>对工业区房地产评估应考虑的区域因素有()>。 A.>繁华程度 B.>对外交通状况 C.>工业水质量、劳动力分布状况 D.>自然景观状况 E.>公共设施配套完善度 5.>区域性的土地价格评估的基本模式有()>。 A.>以土地定级为基础 B.>以基准地价为基础 C.>以宗地地价为基础 D.>以交易地价为基础 E.>以中房指数为基础 6.>多因素综合评价方法的特点有()>。 A.>具有较高的科学性 B.>简便易行、操作性强 C.>地域性 D.>较小波动性 E.>可比性、全面性 7.>评价单元内指标取样方法有()>。 A.>面积加权法 B.>网格法 C.>主导因素分值叠置法 D.>均质地域法 E.>线性内插法、以点代面法 8.>收益法又可以称作()>。 A.>现行市价法 B.>资本化法 C.>原价法 D.>假设开发法 E.>投资法 9.>房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有()>等几种。 A.>买卖双方对市场情况较熟悉 B.>交易时有特别动机 C.>房产交易中心的交易 D.>有特殊利害关系的相互间的交易 E.>房产评估后的交易 10.>市场比较法要进行()>修正。 A.>资本化率 B.>个别因素 C.>交易市场 D.>运营费用 E.>交易情况 11.>成本租金由五项因素组成,其中包括()>。 A.>折旧费 B.>利润 C.>保险费 D.>税金 E.>地租 12.>理论上土地的价格可以分为()>两部分。 A.>地租资本化 B.>基准地价 C.>级差收益 D.>土地投资和利息 E.>资本的投资收益 13.>剩余法是将待估房地产预期开发价值,扣除正常投入费用()>后,依据该剩余值测算待估房地产的价格。 A.>正常税金 B.>正常折旧 C.>正常管理费 D.>合理利润 E.>地租 14.>一般划分为同一路线价区段的地段()>。 A.>地段相近 B.>地价相等 C.>地段相连 D.>地价相近 E.>它们之间无直接关系 15.>基准地价评估报告按照内容和侧重点分为()>。 A.>估价结果报告 B.>工作报告 C.>技术报告 D.>区位报告 E.>宗地价格评估报告 >三、简答题(>每小题5>分,共25>分) 1.>简述房地产估价的主要作用。 2.>简述影响房地产价格的主要行政因素。 3.>房地产交易中需要进行交易情况修正的特殊情况主要有哪几种? 4.>简述基准地价修正系数法的特点及适用范围。 5.>简述宗地价格评估报告的基本内容。 >四、论述题(>每小题8>分,共16>分) 1.>试述区位理论对土地定级估价的影响。 2.>试述特尔菲测定的特点。 >五、计算题(>共24>分) 1.>某建筑物,总建筑面积为1000>平方米,重置价格2000>元/m2>,已使用3>年,耐用年限50>年,试用双倍余额递减法计算折旧额,折旧总额和现值。(7>分) 2.>现有临街宗地A>、 B. C.D(>如图所示)>,深度分别为50>英尺、75>英尺、100>英尺、125>英尺,宽度分别为15>英尺、20>英尺、25>英尺、25>英尺。路线价为5000>元/>英尺,设标准深度为100>英尺,试用“四三二一”法则,计算各宗地的价格。(7>分) 3.>有一块1500>平方米的土地拍卖,其可建造5600>平方米的商品住宅。土地使用权年限40>年,估计房屋建造价格为800>元/>平方米,建成后可以每月20>元/>平方米出租,拍卖底价100>万元,求你可出的最高买价是多少?(>已知:房产税为租金的12%>,管理费为租金的3%>,闲置和信用损失费为租金的10%>。修缮费为造价的2%>,保险费为造价的3>‰,资本化率为14%)(10>分)
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